详解闲置土地收回

　　
1、土地运用权回收分类
土地运用权回收通常是国家为了公共利益的需求运用行政权力将别人享有的土地运用权消除以使国家所有权回复到满意状况并在特定情况下对土地运用权人给予补偿。
现在我国的国有土地运用权回收按补偿方法分为两类：一类为有偿回收，为公共利益和施行城市规划进行旧城区改建需求等原因回收土地运用权就归于有偿回收;一类为无偿回收，建造用地运用权出让合同规则的期限届满及因放置土地二年以上、擅自改变用处等原因回收土地运用权就归于无偿回收。
2、放置土地的确定
根据2012年新修订的《放置土地处置方法》的规则，所谓“放置土地”，是指国有建造用地运用权人超越国有建造用地运用权有偿运用合同或许划拨决议书约好、规则的开工开发日期满一年未开工开发的国有建造用地。主要有：
1 国有建造用地运用权人签定国有建造用地运用权有偿运用合同或许划拨决议书，并获得开工许可证，在合同或许划拨决议书约好或许规则的开工开发日期满一年，没有进行挖基作业，或许挖基作业并未到达规则规范的。
2 已开工开发进行挖基作业，但开发建造用地面积占应开工开发建造用地总面积缺乏三分之一的。
3 除掉国有建造用地运用权出让价款、划拨价款和向国家交纳的相关税费，其他投资额占总投资额缺乏百分之二十五的。
4 已开工开发但半途间断开发建造满一年的。
根据《城市房地产管理法》、《关于调整住宅供给结构稳定住宅价格的定见》及《放置土地处置方法》等相关规则，确定为放置土地的构成要满意三个要件：一是依法获得土地运用权后，未按照规则的开工开发建造日期开发建造;二是未经原赞同用地的人民政府赞同而放置;三对错因为不可抗力或许政府、政府有关部分的行为形成开工延迟。
法令之所以规制土地放置的行为，因为土地资源是一种稀缺性资源，国家为了防止土地运用权人获得土地运用权后却不如期进入开发日程，将土地长时间放置、形成土地糟蹋的行为。在实践中，因为土地运用者在实践开工延迟许多情况下是因为政府原因形成的。因而，以土地放置的期限作为唯一规范有违公允。从立法主旨来看，土地运用者有才能开发但有意囤积土地、延迟开发的片面意图是确定放置土地的重要规范。
3、放置土地回收性质
现在，土地管理部分对放置土地的回收根据既有《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法令规则，也有《国有建造用地运用权出让合同》中有关违约责任条款，因而，对放置土地回收是一种行政行为，仍是一种民事行为，向来颇有争议。
从已有的法令规则剖析发现，原国家土地管理局曾于1997年10月30日在《关于确定回收土地运用权行政决议法令性质的定见》([1997]疆土[法]字第153号)中规则：“按照《城市房地产管理法》第二十五条的规则，超越出让合同约好的开工开发日期满二年未开工开发的，人民政府或许土地管理部分依法无偿回收出让的国有土地运用权，归于行政处罚决议。”对放置土地的回收行为性质现已清晰为行政行为。
4、土地回收与抵押权人利益抵触
当土地运用权在被有偿回收时，抵押权人能够使用抵押权的物上代位性特征，经过对土地运用权的代位物即补偿金行使抵押权，但因土地放置，建造用地运用权被无偿回收时，抵押权跟着建造用地运用权的无偿回收而归于消除。
土地管理部分无偿回收放置土地的行为是行政处罚，是根据法令直接规则行使公权力的行为，在该建造用地运用权上设定的抵押权等权力不能对立公法行为。从《放置土地处置方法》第十三条规则来剖析，放置土地设有抵押权的，市、县疆土资源主管部分在拟定放置土地处置计划时，应当书面通知相关抵押权人。从该规则来看，疆土部分在拟定放置土地处置计划时，也仅仅负有书面通知抵押权人的责任，而其抵押权应否遭到法令保护并无清晰的规则。所以在实践中，遇到疆土资源管理部分根据行政职权回收土地与抵押权人对土地建议优先受偿权的抵触法令问题时应当及时请专业律师来介入争夺合法权益。