上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答
来源：听讼网整理 2019-03-19 07:59
一、租借合同的效能
1、租借人就同一租借物一起与两个或两个以上的人缔结租借合同的，这些租借合同的效能怎么承认?
租借人就同一租借物一起与不同承租人签定租借合同的，租借合同均为有用，承租人均能够依据租借合同向租借人建议合同权力。合同签定时刻在前的承租人建议后租借合同无效的，不予支撑。
租借合同之一已实践实行，其他租借合同的承租人建议实行合同的，因实行不能而不予支撑。法院在审理过程中，能够向当事人予以释明，答应其改变诉讼恳求，向租借人建议除合同实践实行之外的违约职责。
2、租借合同未经挂号，是否影响租借合同效能?
租借合同挂号与否，不影响租借合同效能。但未经挂号的租借合同，不得对立第三人。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解说(一)》第九条就合同挂号与效能之间的联系有清晰的规矩。因而，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条尽管规矩了房子租借合同应当向房产管理部门挂号存案，但该条款并没有不处理挂号租借合同即为无效的规矩，故该条规矩不能影响租借合同的效能。
可是，考虑到租借合同具有承租人在租借物出卖时享有的优先购买权以及生意不破租借等较强效能，假如租借合同未经挂号就具有这么强的效能，关于不知情的第三人会构成很大的危害，对买卖安全构成严峻的晦气影响。因而，从平衡买卖各方利益的视点看，咱们倾向于未经挂号的租借合同不具有对立好心第三人的效能。
3、未经合法赞同缔造的房子作为租借标的物的，租借合同是否有用?
未经合法赞同缔造的房子，因其标的物具有违法性，该租借合同应为无效。如被行政部门承认为违章建筑的或所缔造的房子没有合法批阅手续的等。
二、转租合同
4、未经租借人赞同的房子转租合同是否有用?
在没有其他无效原因存在的状况下，未经租借人赞同的房子转租合同有用。
租借合同归于树立债款、债款联系的合同，而不是以发生物权变化作用为意图的合同。租借人对租借物是否享有一切权、处置权，不是租借合同有必要考虑的内容。租借合同的内容是租借人将租借物交由承租人占有、运用，承租人付出相应的租金。承租人将依照合同获得的对租借物的占有、运用权搬运给次承租人享有，并不构成对租借物的处置。《合同法》第二百二十四条第二款规矩：“承租人未经租借人赞同转租的，租借人能够革除合同”。可见，关于承租人未经租借人赞同转租的，合同法给租借人设定的救助途径是能够革除原租借合同，而非宣告转租合同无效。
5、承租人与次承租人就合同效能或合同革除发生争议的，是否需求追加租借人为合同当事人?
一种观念以为承租人与次承租人的联系，与租借人与承租人的联系是两个法令联系，不该当在一个案子中审理;另一种观念以为应当追加租借人为第三人，或告诉租借人对租借合同是否革除作出意思表明，然后决议本案的审理。
咱们以为，承租人与次承租人之间的租借胶葛与前一租借合同是两个法令联系，假如在案子审理过程中追加租借人为第三人或告诉租借人表达意见的话，必然构成讼累，晦气于案子的审理。所以，不需求追加租借人为第三人或告诉承租人。可是，承租人有依据证明租借人已告诉革除租借合同的，在案子审理过程中应当作为一个现实予以考虑;或租借人已另案诉讼要求与承租人革除租借合同的，应当等候另案的处理结果。
6、因原租借合同革除而发生的胶葛，是否应追加次承租人为当事人?对次承租人向承租人建议革除合同并要求补偿装饰等添附丢失的，是否要追加原租借人为案子的当事人?
因原租借合同革除而发生的胶葛，假如租借人未将次承租人作为被告的，考虑到判定收效后的实行问题以及维护次承租人利益的需求，准则上能够追加次承租人作为无独立恳求权的第三人参加诉讼。假如次承租人人数过多，且各方的利益也不同，则不宜追加次承租人为第三人，可依据状况需求，由当事人另行诉讼。
次承租人要求承租人革除合同并补偿装饰等添附丢失的，归于合同当事人之间的胶葛，一般无须追加租借人为案子的第三人。
7、因租借合同革除而致次承租人不能持续运用租借物的丢失，应由谁承当违约职责?
因为租借人并未直接与次承租人构成租借联系，依据合同相对性准则的要求，次承租人只能向转租人建议违约职责或危害补偿职责，而不能直接要求租借人承当职责。
8、经租借人赞同的转租合同，如因转租人拖欠租借人租金，租借人要求革除，而次承租人要求持续实行转租合同的，是两个租借合同一起革除，仍是判明次承租人直接与租借人树立租借联系?
一种观念以为，次承租人无差错且要求持续租借，而租借人行使合同革除权的，在做租借人与次承租人树立租借联系的调停作业无效的状况下，只能两个租借合同一起革除。对两个合同革除的结果，准则上都应予以处理，但当行使释明权后，相关当事人不建议也不举证的，对后一个租借合同革除的结果可不予处理。对革除两个租借合同的结果处理，除清晰由次承租人返还租借人租借的房子外，对违约职责及装潢丢失的补偿，则依据两个租借合同中的约好处理。
另一种观念以为，对转租中，因承租人拖欠租金，次承租人无差错且要求持续租借的，从维护次承租人的利益动身，可判明次承租人直接与租借人树立租借联系。
咱们以为，租借合同因承租人未依约给付租金而致合同被革除的，则转租合同将因而而处于实行不能的状况。但原租借合同与转租合同毕竟是两个合同，原租借人并非转租合同的当事人，不能逼迫他持续实行转租合同。因而，除非租借人与次承租人就持续实行合同达到共同，不然，次承租人要求持续实行合同的建议不能支撑。
9、原租借合同革除而发生的胶葛，次承租人作为案子的第三人，要求合同的承租人或租借人承当违约职责及补偿装潢丢失的，是否属反诉?是否应收诉讼费?
次承租人作为案子的第三人，一般状况下归于无独立恳求权的第三人，不具有诉讼被告的位置，因而，不管其提出什么建议，都不能构成反诉。但出于处理胶葛的考虑，假如次承租人提出此类建议的，能够在其另行提起诉讼后，将该诉讼与原租借合同革除胶葛兼并审理。一起，另行诉讼归于新的诉讼，应当收取诉讼费。
10、租借合同革除后(转租合同也将一起革除)，次承租人因而负有退房职责。次承租人逾期返还房子的房子运用费怎么核算?
房子运用费参照数额一般有租借合同的租金、转租合同的租金、商场租金三个规范。咱们以为，租借人就上述三个规范之一建议房子运用费的，应当支撑。
三、合同的实行
11、租借人租借的房子有瑕疵的，承租人怎么付租借金?
《合同法》第二百三十一条规矩：“因不行归责于承租人的事由，致使租借物部分或许悉数毁损、灭失的，承租人能够要求削减租金或许不付租借金;因租借物部分或许悉数毁损、灭失，致使不能实现合赞同图的，承租人能够革除合同。”因而，房子有瑕疵的，首要辨明房子瑕疵的职责。在房子瑕疵是租借人职责的状况下，依据租借房子瑕疵状况和承租人实践运用的状况，能够部分削减相应的租金;假如导致租借房子彻底不能运用的，能够不付租金。
12、因为第三人的原因影响承租人对房子运用、收益的，承租人是否有权力要求削减租金?
合同职责是严厉职责，只需对错承租人自己差错的原因影响承租人运用、收益的，承租人均能够向租借人建议合同权力，租借人不得以系第三人侵权为由而革除自己的职责。租借人与第三人之间的联系是另一法令联系。
13、承租人承租的房子遭到第三人侵权，承租人是否能够直接向侵权人建议侵权职责?
承租人依据承租权而对房子具有运用、收益的权力，当第三人的行为影响其承租权时，承租人依据占有人的位置，能够相应地恳求扫除阻碍、危害补偿。但承租人所建议的权力规模仅限于因占有位置享有的权力，而不得建议归于一切权人的权力。不过，房子一切权人对房子的权力与承租人对房子的权力有时是会有穿插的。因而，两边的权力怎么行使、和谐，一直是比较有争议的问题。
咱们以为，两边的权力行使应当坚持如下准则：即就两边权力重合的部分，其间一方行使权力的，别的一方能够参加现已建议权力的当事人一方，但不能重复建议这部分权力。一切权人的权力与承租人权力不共同的当地，应当各自建议。如侵权行为人针对承租人的经营而施行侵权行为，承租人能够要求侵权人承当职责，而一切权人则不能建议。同理，第三人所损害的权力仅仅是一切权人的权力，而不影响承租人权力的行使的，承租人也不得建议。比方第三人未经租借人赞同，而在租借人一切的房子顶部堆积物品，但不影响楼下承租人对该房子进行运用的，承租人就不能向第三人建议权力。
14、租借合同革除时，租借物上的添附物或其残值怎么处理?
《合同法》第二百二十三条第二款规矩：“承租人未经租借人赞同，对租借物进行改进或增设他物的，租借人能够要求承租人恢复原状或许补偿丢失。”因而，租借合同革除时，添附物能够取回的，由添附人取回，不能取回的，租借两边对房子添附的处理有约好的按约好，没有约好的，能够视不同状况别离处理：一、未经租借人赞同，承租人自行决议添附的，承租人应当自即将添附物除掉。如不能除掉的，租借人一般不用补偿。因为在这种状况下，假如要求租借人给予补偿，对租借人而言，该补偿将构成强制得利的补偿。而依照不当得利的规矩，强制得利是不该补偿的。二、通过租借人赞同的添附，在合同革除后，因为该添附物不能取回，现已成为添附方的丢失。关于这种丢失，准则上依照差错承当补偿职责。如虽系承租方违约，但所留装潢物关于租借方确有再利用价值的，可由租借方酌情给予补偿。
15、租借合同当事人约好，租借物上的添附物或其残值在合同停止时归租借人。现因一方当事人违约而致合同提早被革除的，添附物归属怎么承认?
假如两边约好合同停止时添附物归租借人的，则该约好归于关于添附物归属的附条件的约好。即以合同正常实行结束，作为将添附物价值彻底移转给租借人的条件。因而，依据附条件法令行为的规矩，如因租借人违约而致条件不能成果的，则承租人取回添附物;添附物不能取回的，承租人能够参照上条，要求租借人补偿。假如因承租人违约导致合同革除的，视为阻挠条件成果的行为，应当承认添附物归租借人一切;一起，租借人也不用给予承租人补偿。可是，所留装潢物关于租借方确有再利用价值的，参照上条规矩处理。
补白：
本法令适用回答不适用公房租借。
本法令适用回答适用下发后受理的和下发前已受理没有审结的一审案子。
二00五年八月二十九日
1、租借人就同一租借物一起与两个或两个以上的人缔结租借合同的，这些租借合同的效能怎么承认?
租借人就同一租借物一起与不同承租人签定租借合同的，租借合同均为有用，承租人均能够依据租借合同向租借人建议合同权力。合同签定时刻在前的承租人建议后租借合同无效的，不予支撑。
租借合同之一已实践实行，其他租借合同的承租人建议实行合同的，因实行不能而不予支撑。法院在审理过程中，能够向当事人予以释明，答应其改变诉讼恳求，向租借人建议除合同实践实行之外的违约职责。
2、租借合同未经挂号，是否影响租借合同效能?
租借合同挂号与否，不影响租借合同效能。但未经挂号的租借合同，不得对立第三人。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解说(一)》第九条就合同挂号与效能之间的联系有清晰的规矩。因而，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条尽管规矩了房子租借合同应当向房产管理部门挂号存案，但该条款并没有不处理挂号租借合同即为无效的规矩，故该条规矩不能影响租借合同的效能。
可是，考虑到租借合同具有承租人在租借物出卖时享有的优先购买权以及生意不破租借等较强效能，假如租借合同未经挂号就具有这么强的效能，关于不知情的第三人会构成很大的危害，对买卖安全构成严峻的晦气影响。因而，从平衡买卖各方利益的视点看，咱们倾向于未经挂号的租借合同不具有对立好心第三人的效能。
3、未经合法赞同缔造的房子作为租借标的物的，租借合同是否有用?
未经合法赞同缔造的房子，因其标的物具有违法性，该租借合同应为无效。如被行政部门承认为违章建筑的或所缔造的房子没有合法批阅手续的等。
二、转租合同
4、未经租借人赞同的房子转租合同是否有用?
在没有其他无效原因存在的状况下，未经租借人赞同的房子转租合同有用。
租借合同归于树立债款、债款联系的合同，而不是以发生物权变化作用为意图的合同。租借人对租借物是否享有一切权、处置权，不是租借合同有必要考虑的内容。租借合同的内容是租借人将租借物交由承租人占有、运用，承租人付出相应的租金。承租人将依照合同获得的对租借物的占有、运用权搬运给次承租人享有，并不构成对租借物的处置。《合同法》第二百二十四条第二款规矩：“承租人未经租借人赞同转租的，租借人能够革除合同”。可见，关于承租人未经租借人赞同转租的，合同法给租借人设定的救助途径是能够革除原租借合同，而非宣告转租合同无效。
5、承租人与次承租人就合同效能或合同革除发生争议的，是否需求追加租借人为合同当事人?
一种观念以为承租人与次承租人的联系，与租借人与承租人的联系是两个法令联系，不该当在一个案子中审理;另一种观念以为应当追加租借人为第三人，或告诉租借人对租借合同是否革除作出意思表明，然后决议本案的审理。
咱们以为，承租人与次承租人之间的租借胶葛与前一租借合同是两个法令联系，假如在案子审理过程中追加租借人为第三人或告诉租借人表达意见的话，必然构成讼累，晦气于案子的审理。所以，不需求追加租借人为第三人或告诉承租人。可是，承租人有依据证明租借人已告诉革除租借合同的，在案子审理过程中应当作为一个现实予以考虑;或租借人已另案诉讼要求与承租人革除租借合同的，应当等候另案的处理结果。
6、因原租借合同革除而发生的胶葛，是否应追加次承租人为当事人?对次承租人向承租人建议革除合同并要求补偿装饰等添附丢失的，是否要追加原租借人为案子的当事人?
因原租借合同革除而发生的胶葛，假如租借人未将次承租人作为被告的，考虑到判定收效后的实行问题以及维护次承租人利益的需求，准则上能够追加次承租人作为无独立恳求权的第三人参加诉讼。假如次承租人人数过多，且各方的利益也不同，则不宜追加次承租人为第三人，可依据状况需求，由当事人另行诉讼。
次承租人要求承租人革除合同并补偿装饰等添附丢失的，归于合同当事人之间的胶葛，一般无须追加租借人为案子的第三人。
7、因租借合同革除而致次承租人不能持续运用租借物的丢失，应由谁承当违约职责?
因为租借人并未直接与次承租人构成租借联系，依据合同相对性准则的要求，次承租人只能向转租人建议违约职责或危害补偿职责，而不能直接要求租借人承当职责。
8、经租借人赞同的转租合同，如因转租人拖欠租借人租金，租借人要求革除，而次承租人要求持续实行转租合同的，是两个租借合同一起革除，仍是判明次承租人直接与租借人树立租借联系?
一种观念以为，次承租人无差错且要求持续租借，而租借人行使合同革除权的，在做租借人与次承租人树立租借联系的调停作业无效的状况下，只能两个租借合同一起革除。对两个合同革除的结果，准则上都应予以处理，但当行使释明权后，相关当事人不建议也不举证的，对后一个租借合同革除的结果可不予处理。对革除两个租借合同的结果处理，除清晰由次承租人返还租借人租借的房子外，对违约职责及装潢丢失的补偿，则依据两个租借合同中的约好处理。
另一种观念以为，对转租中，因承租人拖欠租金，次承租人无差错且要求持续租借的，从维护次承租人的利益动身，可判明次承租人直接与租借人树立租借联系。
咱们以为，租借合同因承租人未依约给付租金而致合同被革除的，则转租合同将因而而处于实行不能的状况。但原租借合同与转租合同毕竟是两个合同，原租借人并非转租合同的当事人，不能逼迫他持续实行转租合同。因而，除非租借人与次承租人就持续实行合同达到共同，不然，次承租人要求持续实行合同的建议不能支撑。
9、原租借合同革除而发生的胶葛，次承租人作为案子的第三人，要求合同的承租人或租借人承当违约职责及补偿装潢丢失的，是否属反诉?是否应收诉讼费?
次承租人作为案子的第三人，一般状况下归于无独立恳求权的第三人，不具有诉讼被告的位置，因而，不管其提出什么建议，都不能构成反诉。但出于处理胶葛的考虑，假如次承租人提出此类建议的，能够在其另行提起诉讼后，将该诉讼与原租借合同革除胶葛兼并审理。一起，另行诉讼归于新的诉讼，应当收取诉讼费。
10、租借合同革除后(转租合同也将一起革除)，次承租人因而负有退房职责。次承租人逾期返还房子的房子运用费怎么核算?
房子运用费参照数额一般有租借合同的租金、转租合同的租金、商场租金三个规范。咱们以为，租借人就上述三个规范之一建议房子运用费的，应当支撑。
三、合同的实行
11、租借人租借的房子有瑕疵的，承租人怎么付租借金?
《合同法》第二百三十一条规矩：“因不行归责于承租人的事由，致使租借物部分或许悉数毁损、灭失的，承租人能够要求削减租金或许不付租借金;因租借物部分或许悉数毁损、灭失，致使不能实现合赞同图的，承租人能够革除合同。”因而，房子有瑕疵的，首要辨明房子瑕疵的职责。在房子瑕疵是租借人职责的状况下，依据租借房子瑕疵状况和承租人实践运用的状况，能够部分削减相应的租金;假如导致租借房子彻底不能运用的，能够不付租金。
12、因为第三人的原因影响承租人对房子运用、收益的，承租人是否有权力要求削减租金?
合同职责是严厉职责，只需对错承租人自己差错的原因影响承租人运用、收益的，承租人均能够向租借人建议合同权力，租借人不得以系第三人侵权为由而革除自己的职责。租借人与第三人之间的联系是另一法令联系。
13、承租人承租的房子遭到第三人侵权，承租人是否能够直接向侵权人建议侵权职责?
承租人依据承租权而对房子具有运用、收益的权力，当第三人的行为影响其承租权时，承租人依据占有人的位置，能够相应地恳求扫除阻碍、危害补偿。但承租人所建议的权力规模仅限于因占有位置享有的权力，而不得建议归于一切权人的权力。不过，房子一切权人对房子的权力与承租人对房子的权力有时是会有穿插的。因而，两边的权力怎么行使、和谐，一直是比较有争议的问题。
咱们以为，两边的权力行使应当坚持如下准则：即就两边权力重合的部分，其间一方行使权力的，别的一方能够参加现已建议权力的当事人一方，但不能重复建议这部分权力。一切权人的权力与承租人权力不共同的当地，应当各自建议。如侵权行为人针对承租人的经营而施行侵权行为，承租人能够要求侵权人承当职责，而一切权人则不能建议。同理，第三人所损害的权力仅仅是一切权人的权力，而不影响承租人权力的行使的，承租人也不得建议。比方第三人未经租借人赞同，而在租借人一切的房子顶部堆积物品，但不影响楼下承租人对该房子进行运用的，承租人就不能向第三人建议权力。
14、租借合同革除时，租借物上的添附物或其残值怎么处理?
《合同法》第二百二十三条第二款规矩：“承租人未经租借人赞同，对租借物进行改进或增设他物的，租借人能够要求承租人恢复原状或许补偿丢失。”因而，租借合同革除时，添附物能够取回的，由添附人取回，不能取回的，租借两边对房子添附的处理有约好的按约好，没有约好的，能够视不同状况别离处理：一、未经租借人赞同，承租人自行决议添附的，承租人应当自即将添附物除掉。如不能除掉的，租借人一般不用补偿。因为在这种状况下，假如要求租借人给予补偿，对租借人而言，该补偿将构成强制得利的补偿。而依照不当得利的规矩，强制得利是不该补偿的。二、通过租借人赞同的添附，在合同革除后，因为该添附物不能取回，现已成为添附方的丢失。关于这种丢失，准则上依照差错承当补偿职责。如虽系承租方违约，但所留装潢物关于租借方确有再利用价值的，可由租借方酌情给予补偿。
15、租借合同当事人约好，租借物上的添附物或其残值在合同停止时归租借人。现因一方当事人违约而致合同提早被革除的，添附物归属怎么承认?
假如两边约好合同停止时添附物归租借人的，则该约好归于关于添附物归属的附条件的约好。即以合同正常实行结束，作为将添附物价值彻底移转给租借人的条件。因而，依据附条件法令行为的规矩，如因租借人违约而致条件不能成果的，则承租人取回添附物;添附物不能取回的，承租人能够参照上条，要求租借人补偿。假如因承租人违约导致合同革除的，视为阻挠条件成果的行为，应当承认添附物归租借人一切;一起，租借人也不用给予承租人补偿。可是，所留装潢物关于租借方确有再利用价值的，参照上条规矩处理。
补白：
本法令适用回答不适用公房租借。
本法令适用回答适用下发后受理的和下发前已受理没有审结的一审案子。
二00五年八月二十九日