未进行房屋权属变更登记，房屋转让合同有效

未进行房子权属改变挂号，房子转让合同有用（作者：张志胜，北京律师）
2001年8月，北京某文娱有限公司与北京某修建集团公司签定《北京市建造工程施工合同》，约好：由修建公司承建文娱公司场地工程，工期100天，工程款500万元。合同签定后，修建公司按期竣工，文娱公司付出工程款100万元，并用自有房产抵债400万元，两边签定了抵债协议；之后，文娱公司将抵债房产交付给修建公司但未处理权属改变挂号手续。2002年4月，修建公司将文娱公司告上法庭，恳求付出工程款400万元。法院审理以为，两边签定的抵债协议合法有用，权属改变挂号不是合同收效的要件。判定：驳回修建公司诉讼恳求。以房抵债的合法性债款人将自有房子作价冲抵债款的行为，并不为法律所制止，因而，归于合法行为，当受法律保护。以房抵债的本质仍然是房子转让，因而，转让过程中的相关手续应当恪守房地产管理法的相关规则。本案中，文娱公司将自有房子冲抵其对修建公司的债款，并作了交代，该行为不应当由于权属未改变而无效。权属改变挂号与房子转让合同收效的联系根据城市房地产管理法的规则，房地产转让、典当，当事人应当处理权属挂号。言下之意，未经挂号，受让人不能获得房子一切权，典当权人不能获得典当权；可是，两边缔结的转让合同或典当合同并非必定无效，只需契合合同法收效条件规则，合同的效能并不遭到挂号与否的影响。实际上，权属挂号仅仅是转让合同或典当合同实行中的一环，它发生在合同收效之后。理论上对该问题的不合一种观念以为，应当严厉根据城市房地产管理法的规则，权属挂号作为合同收效的要件；另一种观念以为，权属挂号是合同实行的内容，不应当左右合同收效。我以为，后者更具有说服力，也愈加有利于安稳买卖次序；一起，不以挂号为收效要件，愈加表现合同法当事人意思自治的准则。处理房子权属改变挂号应提交的资料新建、翻建和扩建的房子，须提交房子所在地规划管理部门同意的建造许可证和修建图纸；购买的房子，须提交原房子一切权证、买卖合同和契证；受赠的房子，须提交原房子一切权证、赠与书和契证；交流的房子，须提交两边的房子一切权证、两边签定的协议书和契证；承继的房子，须提交原房子一切权证、遗产承继证件和契证；分家析产、切割的房子，须提交原房子一切权证、分家析产单或切割单和契证；获准撤除的房子，须提交原房子一切权证和同意撤除证件。证件不全或房子一切权不清楚的，暂缓挂号，待条件成熟后处理。（本文系张志胜律师原创著作，制止不署作者姓名转载与抄袭；联系电话：13718017337）