假购房真借贷合同的法律责任认定及处理
来源：听讼网整理 2019-02-15 21:02
【问题咨询】
河南的蔡先生说：2012年2月24日，其作为买受人与某房地产开发公司签定了《商品房生意合同》，合同约好：……第3条：所购房子为A区之A17、 A18、A19、A20、A21号，F区之02号房，用处为商业;第4条：该商品房总价款600万。同一天，蔡先生向房产公司交纳了600万元购房款，两边还签定《商品房生意合同弥补条款》一份，约好：蔡先生赞同房产公司于2013年4月24日前，按原价回购上述房子，并合作免除《商品房生意合同》。房产公司许诺每月24日前，将按月息2.2%向蔡先生付出利息。合同签定后，房产公司自2012年2月24日起至2013年3月24日，每月向蔡先生付出 13.2万元的利息。后因经济变故，未依约好付出利息，一起涉案房子被房产公司典当给第三人。2013年4月12日，蔡先生诉至法院。蔡先生想问：他能否恳求判令两边免除合同，并要求房产公司依照合同约好补偿其丢失?
【律师回答】
本案处理的要害是正确区分合同的性质，对两边签定的《商品房生意合同弥补条款》中呈现的“回购”一词的精确了解是确认本案合同性质的要害。回购，从字面解说是购回卖出之物，其在法令上的特征是标的物在必定条件下所有权的回归。而回购协议作为短期典当资金融资方法，也一向遭到商场的喜爱。不过现在回购概念仅用于债券金融商场，因为债券是权益载体，依《物权法》规则，交给即发生所有权，这使得债券作为融资手法成为可能。可是，如果把回购概念用于房地发生意的领域中就会发生新的问题。房地产在产业体现方法上归于不动产，房产生意作为共同的商品生意，其自由度和生意程序遭到国家强制性约束。依《物权法》规则，房产回购即为房地产的二次转让，应当依照规则交纳税费即处理必要的房产登记手续，这增加了不必要的生意成本，故从严厉含义上说，房产回购不是一种标准的融资手法。
从本案《商品房生意合同》与同日签定的《商品房生意合同弥补条款》的条款看，“商品房生意合同”是城市房地产管理法中有规则的合同，而“回购”在现行的法令法规中尚无称号，故本案争议合同是由一个有名合同和一个无名合同组成的混合合同。对混合合同的处理，根据混合合同是各自独立而混合，还是以“主合同”吸收另一“从合同”而混合，法令适用有所不同：前者是别离适用不同的法令;后者一般应根据“主合同”的性质来适用法令。
一起，判别合同的性质不该仅根据合同称号，应以合同的内容，即合同的权利义务条款作为根据。本案中，《商品房生意合同弥补条款》约好的蔡先生向房产公司付出 600万元金钱并按月收取利息，房产公司到期返还本金等，均契合告贷合同之特征。故生意房子并非两边实在的合同意图，而是房产公司以其所售商品房为600 万元告贷供给典当担保，两边以商品房生意合同的方法替代告贷担保合同。故本案合同的性质应确认为名为商品房生意合同，实为告贷合同。
别的，根据《最高人民法院关于审理不合法集资刑事案子详细使用法令若干问题的解说》第2条第1项之规则：“不具有房产出售的实在内容或许不以房产出售为主要意图，以返本出售、售后包租、约好回购、出售房产比例等方法不合法吸收资金的”，应以不合法吸收大众存款罪处理。
关于出借人丢失的确认问题，该案因两边当事人的法令联系为假贷联系而非房子生意联系，故蔡先生不能以合同条款作为确认其丢失的根据，其丢失应当依照同期银行告贷利率核算。《最高人民法院关于审理民间假贷案子的若干意见》第6条规则“民间假贷的利率能够恰当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况详细把握，但最高不得超越银行同类告贷利率的四倍(包括利率本数)。超出此极限的，超出部分的利息不予维护”。因两边约好的逾期利率已超越了银行同类告贷利率的四倍，对超越部分法院不予维护。故房产公司应向蔡先生返还本金，并从2013年3月25日起至告贷还清之日止依照中国人民银行同期同类告贷利率的四倍付出利息。
河南的蔡先生说：2012年2月24日，其作为买受人与某房地产开发公司签定了《商品房生意合同》，合同约好：……第3条：所购房子为A区之A17、 A18、A19、A20、A21号，F区之02号房，用处为商业;第4条：该商品房总价款600万。同一天，蔡先生向房产公司交纳了600万元购房款，两边还签定《商品房生意合同弥补条款》一份，约好：蔡先生赞同房产公司于2013年4月24日前，按原价回购上述房子，并合作免除《商品房生意合同》。房产公司许诺每月24日前，将按月息2.2%向蔡先生付出利息。合同签定后，房产公司自2012年2月24日起至2013年3月24日，每月向蔡先生付出 13.2万元的利息。后因经济变故，未依约好付出利息，一起涉案房子被房产公司典当给第三人。2013年4月12日，蔡先生诉至法院。蔡先生想问：他能否恳求判令两边免除合同，并要求房产公司依照合同约好补偿其丢失?
【律师回答】
本案处理的要害是正确区分合同的性质，对两边签定的《商品房生意合同弥补条款》中呈现的“回购”一词的精确了解是确认本案合同性质的要害。回购，从字面解说是购回卖出之物，其在法令上的特征是标的物在必定条件下所有权的回归。而回购协议作为短期典当资金融资方法，也一向遭到商场的喜爱。不过现在回购概念仅用于债券金融商场，因为债券是权益载体，依《物权法》规则，交给即发生所有权，这使得债券作为融资手法成为可能。可是，如果把回购概念用于房地发生意的领域中就会发生新的问题。房地产在产业体现方法上归于不动产，房产生意作为共同的商品生意，其自由度和生意程序遭到国家强制性约束。依《物权法》规则，房产回购即为房地产的二次转让，应当依照规则交纳税费即处理必要的房产登记手续，这增加了不必要的生意成本，故从严厉含义上说，房产回购不是一种标准的融资手法。
从本案《商品房生意合同》与同日签定的《商品房生意合同弥补条款》的条款看，“商品房生意合同”是城市房地产管理法中有规则的合同，而“回购”在现行的法令法规中尚无称号，故本案争议合同是由一个有名合同和一个无名合同组成的混合合同。对混合合同的处理，根据混合合同是各自独立而混合，还是以“主合同”吸收另一“从合同”而混合，法令适用有所不同：前者是别离适用不同的法令;后者一般应根据“主合同”的性质来适用法令。
一起，判别合同的性质不该仅根据合同称号，应以合同的内容，即合同的权利义务条款作为根据。本案中，《商品房生意合同弥补条款》约好的蔡先生向房产公司付出 600万元金钱并按月收取利息，房产公司到期返还本金等，均契合告贷合同之特征。故生意房子并非两边实在的合同意图，而是房产公司以其所售商品房为600 万元告贷供给典当担保，两边以商品房生意合同的方法替代告贷担保合同。故本案合同的性质应确认为名为商品房生意合同，实为告贷合同。
别的，根据《最高人民法院关于审理不合法集资刑事案子详细使用法令若干问题的解说》第2条第1项之规则：“不具有房产出售的实在内容或许不以房产出售为主要意图，以返本出售、售后包租、约好回购、出售房产比例等方法不合法吸收资金的”，应以不合法吸收大众存款罪处理。
关于出借人丢失的确认问题，该案因两边当事人的法令联系为假贷联系而非房子生意联系，故蔡先生不能以合同条款作为确认其丢失的根据，其丢失应当依照同期银行告贷利率核算。《最高人民法院关于审理民间假贷案子的若干意见》第6条规则“民间假贷的利率能够恰当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况详细把握，但最高不得超越银行同类告贷利率的四倍(包括利率本数)。超出此极限的，超出部分的利息不予维护”。因两边约好的逾期利率已超越了银行同类告贷利率的四倍，对超越部分法院不予维护。故房产公司应向蔡先生返还本金，并从2013年3月25日起至告贷还清之日止依照中国人民银行同期同类告贷利率的四倍付出利息。