土地使用期限能否从实际使用之日开始计算

问：某公司经过出让方法获得一宗商业用地，土地出让合同约好的土地运用期限是40年。该宗土地在搁置了七八年后又转让给另一公司并开端进行建造。请问新的受让人土地运用期限应从何时开端核算?是否可以从实践运用，即开工建造之日核算土地运用期限?
答：国务院公布的《乡镇国有土地运用权出让和转让暂行法令》第12条，规则了不同用处土地运用的最高年限，一起该《法令》第22条规则：“土地运用者经过转让方法获得的土地运用权，其运用年限为土地运用权出让合同规则的运用年限减去原土地运用者已运用年限后的剩下年限。”《城市房地产管理法》第43条也有根本相同的规则。即经过转让方法获得国有土地运用权，受让人可以运用的土地年限不是从转让之日，也不是从开工之日从头核算，而是将原土地出让合同约好的运用年限减去原运用人现已运用的年限之后的剩下年限。以该问答为例，土地出让年限为40年，转让时已运用(现已受让土地后非政府原因导致的搁置仍视为运用)7、8年，则新的受让人剩下土地运用年限为33年或许32年。
可是需求留意的是，无论是国务院《法令》仍是《城市房地产管理法》都没有规则土地运用年限从何时开端起算，有关国有土地运用权出让合同的参阅文本大都约好“土地运用年限从出让方交给土地之日起算”。但何为交给，交给规范等，参阅本文并无一致表述，实践中，土地出让合同对此常常没有约好或许约好不明，有的约好出让方交给土地应当完结“三通一平”(还有“五通一平”、“七通一平”等)。假如没有清晰的交给规范、交给方法的约好，土地运用年限的起算就会成为问题。因政府方面的原因导致的土地不能按期交给或许因不具有开工条件而长时刻搁置的景象并不罕见。从根本的公正准则和土地出让年限规则的原意来说，土地运用年限应当从受让人实践运用之日开端起算。因而，若因政府原因不能准时交给土地或许交给土地不符合条件导致运用人不能实践运用土地，则土地运用年限应当从实践具有运用条件之日起算，而不应从原出让合同约好的时刻开端起算。