当事人所签协议具有什么法律效力
来源：听讼网整理 2018-10-31 13:11
2013年11月11日，原告王某与被告某公司签定《上邵家乡房子安顿(租借)定金协议》，约好被告将修建面积为117.81平方米的上邵家乡11幢4号楼301室房子安顿(租借)给原告，安顿(租借)总价为66万元，定金5万元，补白内容“以上所选修建幢号按施工编号为准，表内修建面积仅供参考，以现房实践为准”。该协议还约好了付款方法、付款时刻、交给运用条件及日期等内容。原告于同年11月11日、11月23日分别向被告付出定金5万元、首付款10万元。
另查明：案外人某村经济合作社为建造上邵家乡小区房子获得了国有土地运用权证、建造用地规划答应证和修建工程施工答应证，并授权被告对该房子进行租借经营管理，被告未获得该小区的产品房预售答应证和房子权属证书。
原告以为，被告出售房子的行为违反了法令强制性规则，两边签定的合同无效，遂向法院申述，要求依法判定承认原告与被告签定的《上邵家乡房子安顿(租借)定金协议》无效，被告返还购房款15万元。
1.当事人所签协议的法令性质
本案两边当事人关于签定的《上邵家乡房子安顿(租借)定金协议》的法令性质存在较大争议：一方以为是房子买卖合同，一方则以为是房子租借合同。当事人对合同条款的了解有争议的，应当依照合同所运用的词句、合同的有关条款、合同的意图、买卖习气以及诚笃信用原则等，确认该条款的实在意思。
笔者以为，从原、被告签定的《上邵家乡房子安顿(租借)定金协议》的内容分析，应当确定为产品房预售合同的定金协议。产品房预售是指房地产开发企业将正在建造中的产品房预先出售给买受人，并由买受人付出定金或许房子价款的行为。租借合同是出租人将租借物交给承租人运用、收益，承租人付出租金的合同。本案尽管两边签定的协议名为《上邵家乡房子安顿(租借)定金协议》，且在协议中也屡次说到还需签定“租借协议”，但该协议还约好了房子根本情况、房子出售方法、房子总价款、付款方法、付款时刻、交给运用条件及日期等内容，并且被告依照约好收取了定金和首付款，彻底不契合房子租借合同的根本特征。《最高人民法院关于审理产品房买卖合同纠纷案件适用法令若干问题的解说》(以下简称《解说》)第五条规则，产品房的认购、订货、预定等协议具有产品房买卖合同的主要内容，并且出卖人现已依照约好收受购房款的，该协议应当确定为产品房买卖合同。明显，原、被告签定的《上邵家乡房子安顿(租借)定金协议》更契合产品房买卖合同的根本特征，应当确定为产品房预售合同的定金协议。
2.当事人所签协议的法令效力
城市房地产管理法第四十五条规则，产品房预售应当契合下列条件：已交给悉数土地运用权出让金，获得土地运用权证书;持有建造工程规划答应证;按供给预售的产品房核算，投入开发建造的资金到达工程建造总投资的百分之二十五以上，并现已确认施工进度和竣工交给日期;向县级以上人民政府房产管理部门处理预售挂号，获得产品房预售答应证明。在我国，产品房预售实施答应证准则，即房地产开发商进行产品预售应当向房地产管理部门处理预售挂号，获得产品房预售答应证。房地产开发商进行产品房预售时应当向购房者出示产品房预售答应证，并且售楼广告和说明书有必要载明产品房预售答应证的批准文号，未获得产品房预售答应证不得进行产品房预售。
本案案外人某村经济合作社为了推动省级示范村建造，实在改进乡民寓居条件，加速乡民住宅小区建造，与被告联合开发上邵村乡民安顿房上邵家乡小区，获得了国有土地运用权证、建造用地规划答应证和修建工程施工答应证，契合国家加速新农村建造的方针，又不违反法令、行政法规的强制性规则。但建造用地规划答应证、修建工程施工答应证的用地项目称号和工程称号清晰显现是乡民住宅小区，被告在没有获得产品房预售答应证和房子权属证书的景象下以房子租借方式对外出售房子，不只违反了法令的强制性规则，违反了联合开发乡民住宅小区的合同意图，并且损害了某村经济合作社和乡民的合法权益，因而，依据《解说》第二条的规则，原告与被告签定的《上邵家乡房子安顿(租借)定金协议》应当确定无效。
另查明：案外人某村经济合作社为建造上邵家乡小区房子获得了国有土地运用权证、建造用地规划答应证和修建工程施工答应证，并授权被告对该房子进行租借经营管理，被告未获得该小区的产品房预售答应证和房子权属证书。
原告以为，被告出售房子的行为违反了法令强制性规则，两边签定的合同无效，遂向法院申述，要求依法判定承认原告与被告签定的《上邵家乡房子安顿(租借)定金协议》无效，被告返还购房款15万元。
1.当事人所签协议的法令性质
本案两边当事人关于签定的《上邵家乡房子安顿(租借)定金协议》的法令性质存在较大争议：一方以为是房子买卖合同，一方则以为是房子租借合同。当事人对合同条款的了解有争议的，应当依照合同所运用的词句、合同的有关条款、合同的意图、买卖习气以及诚笃信用原则等，确认该条款的实在意思。
笔者以为，从原、被告签定的《上邵家乡房子安顿(租借)定金协议》的内容分析，应当确定为产品房预售合同的定金协议。产品房预售是指房地产开发企业将正在建造中的产品房预先出售给买受人，并由买受人付出定金或许房子价款的行为。租借合同是出租人将租借物交给承租人运用、收益，承租人付出租金的合同。本案尽管两边签定的协议名为《上邵家乡房子安顿(租借)定金协议》，且在协议中也屡次说到还需签定“租借协议”，但该协议还约好了房子根本情况、房子出售方法、房子总价款、付款方法、付款时刻、交给运用条件及日期等内容，并且被告依照约好收取了定金和首付款，彻底不契合房子租借合同的根本特征。《最高人民法院关于审理产品房买卖合同纠纷案件适用法令若干问题的解说》(以下简称《解说》)第五条规则，产品房的认购、订货、预定等协议具有产品房买卖合同的主要内容，并且出卖人现已依照约好收受购房款的，该协议应当确定为产品房买卖合同。明显，原、被告签定的《上邵家乡房子安顿(租借)定金协议》更契合产品房买卖合同的根本特征，应当确定为产品房预售合同的定金协议。
2.当事人所签协议的法令效力
城市房地产管理法第四十五条规则，产品房预售应当契合下列条件：已交给悉数土地运用权出让金，获得土地运用权证书;持有建造工程规划答应证;按供给预售的产品房核算，投入开发建造的资金到达工程建造总投资的百分之二十五以上，并现已确认施工进度和竣工交给日期;向县级以上人民政府房产管理部门处理预售挂号，获得产品房预售答应证明。在我国，产品房预售实施答应证准则，即房地产开发商进行产品预售应当向房地产管理部门处理预售挂号，获得产品房预售答应证。房地产开发商进行产品房预售时应当向购房者出示产品房预售答应证，并且售楼广告和说明书有必要载明产品房预售答应证的批准文号，未获得产品房预售答应证不得进行产品房预售。
本案案外人某村经济合作社为了推动省级示范村建造，实在改进乡民寓居条件，加速乡民住宅小区建造，与被告联合开发上邵村乡民安顿房上邵家乡小区，获得了国有土地运用权证、建造用地规划答应证和修建工程施工答应证，契合国家加速新农村建造的方针，又不违反法令、行政法规的强制性规则。但建造用地规划答应证、修建工程施工答应证的用地项目称号和工程称号清晰显现是乡民住宅小区，被告在没有获得产品房预售答应证和房子权属证书的景象下以房子租借方式对外出售房子，不只违反了法令的强制性规则，违反了联合开发乡民住宅小区的合同意图，并且损害了某村经济合作社和乡民的合法权益，因而，依据《解说》第二条的规则，原告与被告签定的《上邵家乡房子安顿(租借)定金协议》应当确定无效。