以股权方式转让项目工程的优势
来源：听讼网整理 2018-05-15 15:21
听讼小编在本文中介绍以股权方法转让项目的优劣势剖析、股权方法转让项目的危险剖析、注意事项等内容。期望能够对你有所协助。
一、以股权方法转让项目工程的优势
建造工程项目转让，又称工程项目转让、在建工程转让，是指开发商在开发过程中，将开发到必定程序的整个房地产项目转让给别人的行为。这儿的项目，是指现已具有开工条件或现已开工但没有开端正式出售的建造工程。现在，在新增土地有限和取得新的房地产项目难度添加条件下，出资者开端重视那些“被套牢”的批租地块和因各种原因罢工的在建工程。项目工程转让主要有两种方法，建造工程项目直接转让和房地产开发公司股权转让，别的，有观念以为，房子包销合同和项目承包运营合同也归于变相的项目转让行为因为进行直接的项目转让面对杂乱的转让手续和严厉的法规约束，收买房地产项目公司股权来完成房地产转让逐步成为转让中常用的手法。出资者之所以越来越多地挑选房地产项目公司收买方法来进行土地运用权或房地产项目或在建工程转让，也正是看中了房地产项目公司收买相关于在建工程直接转让具有手续相对简略的特色。在此，笔者对以公司股权转让方法下建没工程项目转让的一些问题进行剖析讨论，与各位同仁交流。
以股权方法转让项目工程是指经过收买房地产项目公司的股权，以公司股权转让重组方法完成房地产项目转让。依照业界比较共同的知道，具体操作有两种方法：收买与吞并，其间以收买最为常见。从笔者现在触摸与处理的事例而言，相关于直接进行项目工程转让或其他转让方法而言，以股权方法转让顶目工程有其优势，亦有缺乏。
1、以股权方法转让项目工程的优势：
一是手续简略房地产项目公司收买只需签定股权转让协议并依据公司法规则处理股权转让的改动挂号手续(外商出资企业还应处理股权转让的批阅手续)即可操控、处理整个项目，而土地运用权或项目或在建工程的转让却触及到土地运用权的过户及建造手续的更名等手续，不只合同内容杂乱，并且手续杂乱;
二是费用节约。建造工程项目转让与房地产项目公司收买比较，前者需多交适当于成交金额3%的契税，及大笔的土地增值税，除此之外还有一笔买卖手续费，明显经过收买房地产项目公司方法能够下降开发本钱;
三是开发方便。因为项目公司收买一旦办好股权转让手续，出资者即可立刻投入资金进行后续开发建造，关于境外出资者及境内非房地产企业出资者而言，能够以原项目公司的名义持续运作，而无需再另行建立房地产公司。
2、以股权方法转让项目工程的缺乏
一是收买方承当的危险要素添加。收买方除考虑房地产项目自身的建造危险外，还需考虑方针公司的对外担保、债款、未付出金钱、合同违约等潜在危险。
二是前期商洽查询时刻比较长。批租地块或在建工程一般停建原因杂乱，项目权力人存在多个现象，因为商业秘密的联系，外部人员很难了解项目公司的对外担保、合同违约或有负债等运营、财政或税务状况，信息不对称添加了互相交流和商洽的难度。
三是如是国有股权的转让，股权的合法性和主体资格的承认触及到国有资产处理办公室、产权买卖所等安排或部分的监督和处理，所以买卖时刻或许会变长。假如受让方是外资企业，又遭到外资出资房地产项目的严厉约束。
四是转让合同的技能处理。一般股东对项目公司的总出资大于注册本钱。为了批阅的便当，需要把转让价格规划为由股权价格(实收本钱)和债款(股东新增出资视作股东借款)组成。假如仅从避税视点考虑的话，合同的规划是比较有技巧的，在此不方便打开。
二、股权转让方法转让项目存在的危险剖析
股权转让方法下的房地产转让，受让方有必要别离考虑房地产项目危险和公司股权危险。笔者曾处理静安区一宗在建工程转让，其间的法令问题适当杂乱，每一个问题都触及到危险，这些危险包含原业主已将部分楼层典当给银行，部分楼层预售给外商，部分楼层作为注册本钱设立了大酒店，还拖欠施工单位巨额工程款，一起该大楼除大部分楼层属商品房性质外，尚有小部分楼层对错商品房性质，法令联系错综杂乱。以股权转让方法转让项目工程，最要害的不是项目自身危险，而是受让公司受让项目后，其对方针公司曾经的一切债款均负清偿的职责，即，股权收买后引起的运营主体改动所发作的方针公司对外债款和职责的搬运。依据笔者的执业实践，在整个转让运作过程中，危险主要有：
1、方针公司的或有负债，包含未发表的对外担保、潜在的合同违约、潜在的未付出金钱等。受让方收买股权后，有必要承当方针公司的债款职责。即便转让协议明确规则受让方对方针企业的债款不承当职责，可是这种协议条款不能对立好心的第三人，收买方只能在对外承当了债款职责后再对本来的股东进行追偿。但这时本来股东的偿债才干现已没有确保了。所以，股权收买方简单堕入债款的泥潭。
2、被收买股权的合法性和有效性，包含股权主体(出让方和受让方)和股权转让的合法性。股权收买有必要考虑我国法令的具体规则。例如我国《公司法》规则，有限职责商业公司的股东有必要在五十人以下，假如股权收买后股东人数不符合《公司法》的要求，或许会导致买卖失利。别的，收买中外合资的项目公司股权中也有必要恪守《中外合资企业法》，假如股权改动触及企业性质改动，则须外经委批阅并改动企业胜质;假如外方股权被另一外方收买，也须经外经委审阅出资主体改动事宜。
3、对出让股权性质的承认，如是国有股权出让，则有必要按法定程序进行买卖，不然转让合同视为无效。收买国有股权须经国有资产处理办公室批阅处理产权界定、挂号，并在产权买卖所内挂牌，才干签定产权转让合同，由产权买卖中心出具产权交割单后，才干正式处理股权和工商改动挂号手续。
4、收买项目公司股权后，收买方须及时到工商企业挂号机关处理挂号，中外合资企业还须经外经委批阅，承认出资主体发作改动，不然股权收买合同不能收效。
5、运用权或在建工程有或许被原股东屡次典当，也有或许被原股东的债款人查封。因而，受让方有必要审阅房地产产权证内是否标示有他项权力的挂号。
6、房地产项目规划、建造的合法性，包含计划对周边居民的日照影响、场所是否有利安排施工、地下条件、用地性质、土地运用年限、本来的规划结构等要素。项目的批阅手续是否齐备、批阅手续是否有违法之处，这都触及到项目自身的合法性。
7、处理交代手续的危险，从理论上讲，以股权转让方法转让项目操作非常简洁，但在项目转让实践运作中，处理交代手续却是非常的杂乱，受让人不只要对一切与项目有关的合同、文件、同意证书等等进行全面的接手并且还要对与项目公司有关的一切债款、债款清况进行了解，从这一点讲，比单纯项目转让还要杂乱。交代时，少份合同，多个印章，就或许是几百万的危险。
一、以股权方法转让项目工程的优势
建造工程项目转让，又称工程项目转让、在建工程转让，是指开发商在开发过程中，将开发到必定程序的整个房地产项目转让给别人的行为。这儿的项目，是指现已具有开工条件或现已开工但没有开端正式出售的建造工程。现在，在新增土地有限和取得新的房地产项目难度添加条件下，出资者开端重视那些“被套牢”的批租地块和因各种原因罢工的在建工程。项目工程转让主要有两种方法，建造工程项目直接转让和房地产开发公司股权转让，别的，有观念以为，房子包销合同和项目承包运营合同也归于变相的项目转让行为因为进行直接的项目转让面对杂乱的转让手续和严厉的法规约束，收买房地产项目公司股权来完成房地产转让逐步成为转让中常用的手法。出资者之所以越来越多地挑选房地产项目公司收买方法来进行土地运用权或房地产项目或在建工程转让，也正是看中了房地产项目公司收买相关于在建工程直接转让具有手续相对简略的特色。在此，笔者对以公司股权转让方法下建没工程项目转让的一些问题进行剖析讨论，与各位同仁交流。
以股权方法转让项目工程是指经过收买房地产项目公司的股权，以公司股权转让重组方法完成房地产项目转让。依照业界比较共同的知道，具体操作有两种方法：收买与吞并，其间以收买最为常见。从笔者现在触摸与处理的事例而言，相关于直接进行项目工程转让或其他转让方法而言，以股权方法转让顶目工程有其优势，亦有缺乏。
1、以股权方法转让项目工程的优势：
一是手续简略房地产项目公司收买只需签定股权转让协议并依据公司法规则处理股权转让的改动挂号手续(外商出资企业还应处理股权转让的批阅手续)即可操控、处理整个项目，而土地运用权或项目或在建工程的转让却触及到土地运用权的过户及建造手续的更名等手续，不只合同内容杂乱，并且手续杂乱;
二是费用节约。建造工程项目转让与房地产项目公司收买比较，前者需多交适当于成交金额3%的契税，及大笔的土地增值税，除此之外还有一笔买卖手续费，明显经过收买房地产项目公司方法能够下降开发本钱;
三是开发方便。因为项目公司收买一旦办好股权转让手续，出资者即可立刻投入资金进行后续开发建造，关于境外出资者及境内非房地产企业出资者而言，能够以原项目公司的名义持续运作，而无需再另行建立房地产公司。
2、以股权方法转让项目工程的缺乏
一是收买方承当的危险要素添加。收买方除考虑房地产项目自身的建造危险外，还需考虑方针公司的对外担保、债款、未付出金钱、合同违约等潜在危险。
二是前期商洽查询时刻比较长。批租地块或在建工程一般停建原因杂乱，项目权力人存在多个现象，因为商业秘密的联系，外部人员很难了解项目公司的对外担保、合同违约或有负债等运营、财政或税务状况，信息不对称添加了互相交流和商洽的难度。
三是如是国有股权的转让，股权的合法性和主体资格的承认触及到国有资产处理办公室、产权买卖所等安排或部分的监督和处理，所以买卖时刻或许会变长。假如受让方是外资企业，又遭到外资出资房地产项目的严厉约束。
四是转让合同的技能处理。一般股东对项目公司的总出资大于注册本钱。为了批阅的便当，需要把转让价格规划为由股权价格(实收本钱)和债款(股东新增出资视作股东借款)组成。假如仅从避税视点考虑的话，合同的规划是比较有技巧的，在此不方便打开。
二、股权转让方法转让项目存在的危险剖析
股权转让方法下的房地产转让，受让方有必要别离考虑房地产项目危险和公司股权危险。笔者曾处理静安区一宗在建工程转让，其间的法令问题适当杂乱，每一个问题都触及到危险，这些危险包含原业主已将部分楼层典当给银行，部分楼层预售给外商，部分楼层作为注册本钱设立了大酒店，还拖欠施工单位巨额工程款，一起该大楼除大部分楼层属商品房性质外，尚有小部分楼层对错商品房性质，法令联系错综杂乱。以股权转让方法转让项目工程，最要害的不是项目自身危险，而是受让公司受让项目后，其对方针公司曾经的一切债款均负清偿的职责，即，股权收买后引起的运营主体改动所发作的方针公司对外债款和职责的搬运。依据笔者的执业实践，在整个转让运作过程中，危险主要有：
1、方针公司的或有负债，包含未发表的对外担保、潜在的合同违约、潜在的未付出金钱等。受让方收买股权后，有必要承当方针公司的债款职责。即便转让协议明确规则受让方对方针企业的债款不承当职责，可是这种协议条款不能对立好心的第三人，收买方只能在对外承当了债款职责后再对本来的股东进行追偿。但这时本来股东的偿债才干现已没有确保了。所以，股权收买方简单堕入债款的泥潭。
2、被收买股权的合法性和有效性，包含股权主体(出让方和受让方)和股权转让的合法性。股权收买有必要考虑我国法令的具体规则。例如我国《公司法》规则，有限职责商业公司的股东有必要在五十人以下，假如股权收买后股东人数不符合《公司法》的要求，或许会导致买卖失利。别的，收买中外合资的项目公司股权中也有必要恪守《中外合资企业法》，假如股权改动触及企业性质改动，则须外经委批阅并改动企业胜质;假如外方股权被另一外方收买，也须经外经委审阅出资主体改动事宜。
3、对出让股权性质的承认，如是国有股权出让，则有必要按法定程序进行买卖，不然转让合同视为无效。收买国有股权须经国有资产处理办公室批阅处理产权界定、挂号，并在产权买卖所内挂牌，才干签定产权转让合同，由产权买卖中心出具产权交割单后，才干正式处理股权和工商改动挂号手续。
4、收买项目公司股权后，收买方须及时到工商企业挂号机关处理挂号，中外合资企业还须经外经委批阅，承认出资主体发作改动，不然股权收买合同不能收效。
5、运用权或在建工程有或许被原股东屡次典当，也有或许被原股东的债款人查封。因而，受让方有必要审阅房地产产权证内是否标示有他项权力的挂号。
6、房地产项目规划、建造的合法性，包含计划对周边居民的日照影响、场所是否有利安排施工、地下条件、用地性质、土地运用年限、本来的规划结构等要素。项目的批阅手续是否齐备、批阅手续是否有违法之处，这都触及到项目自身的合法性。
7、处理交代手续的危险，从理论上讲，以股权转让方法转让项目操作非常简洁，但在项目转让实践运作中，处理交代手续却是非常的杂乱，受让人不只要对一切与项目有关的合同、文件、同意证书等等进行全面的接手并且还要对与项目公司有关的一切债款、债款清况进行了解，从这一点讲，比单纯项目转让还要杂乱。交代时，少份合同，多个印章，就或许是几百万的危险。