逾期办理房产证有什么法律后果

当事人购房之后，想要获得该房产的所有权，还需求到房管部分处理相关的过户手续，收取房产证。当然，这也是房子出卖人的一项职责，需求帮忙购房者处理过户手续。那么要是逾期处理房产证的话，这个法令职责是怎样的呢?请阅览下文了解。依据《》和《房地产管理法》，中的出卖人不只应当按期交给契合合同约好的商品房，并且应当自行或帮忙买受人处理产权证书。房产证是由房产挂号机关发放的证明房子所有权归属的书面凭据，假如买受人不能按期获得房产证，不只形成房子权属联系不明、次序紊乱，并且无法行使转让、典当、租借、出资等权力。实际之中，常常呈现办证逾期，买卖双方往往对逾期原因、职责主体或职责方式发生胶葛。最高人民法院发布的《关于审理商品房胶葛案件适用法令若干问题的解说》(下称“解说”)18、19条规矩了逾期办证胶葛的处理规矩，笔者企图对该条款的适用办法以及实践中发生的新问题进行剖析和讨论。
一、办证是谁之职责?
本文中的办证是指房地产挂号机关依据买受人恳求，将房子所有权由出卖人搬运至买受人名下的进程。依据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发运营管理条例》、《商品房出售管理办法》和《城市房地产权属挂号管理办法》的相关规矩，办证是出卖人、买受人和挂号机关相互协作、相互联接的进程。详细可分解为：1、开发商供给立项批文、用地证明文件或许土地运用权证、建造用地规划许可证、建造工程规划许可证、施工许可证、房子竣工检验资料、测绘资料以及其他有关证明文件，向挂号机关恳求初始挂号;2、挂号机关对初始挂号恳求进行检查，凡权属清楚、产权来历资料齐全的，核准初始挂号，向出卖人颁布房子权属证书或收件单;3、出卖人及时宣布告诉，便于买受人赶快提出办证恳求;4、买受人向挂号机关恳求搬运挂号，并供给证件资料和交纳相关税费;5、挂号机关检查后核准搬运挂号，颁布房子所有权证书，办证程序告终。以上程序可归结为：两次恳求、两次检查、一次告诉。依出卖人恳求而发动初始挂号程序，依买受人恳求而发动搬运挂号程序，挂号机关分别对两次恳求的理由、依据及资料进行检查，然后颁布相关证书。但初始挂号完结后，买受人未必知晓，故出卖人应当实行告诉职责，以便买受人及时提出办证恳求。就整个进程而言，办证是谁之职责，谁主谁次?很难区别，也无区别之必要。《城市房地产开发运营管理条例》第33条和《商品房出售管理办法》第34条3款将出卖人即房地产开发企业的办证职责定性为帮忙。笔者以为：仅就搬运挂号程序而言，该程序主要由买受人和挂号机关完结，此前出卖人现已实行了初始挂号和告诉职责，将其职责定性为帮忙也完全正确。遵从意思自治准则，当事人能够约好：出卖人在房子交给后必定期限内为买受人处理权属挂号手续。此刻，出卖人的办证职责不只包含初始挂号和告诉，还包含代为买受人处理产权证书。但出卖人是以托付代理人身份以买受人名义提出办证恳求的，需由买受人出具托付书、供给证件资料和承当相关税费，整个办证程序依然遵从：两次恳求、两次检查、一次告诉。
二、 逾期中的“期”怎么确认?
逾期中的“期”本质是合同约好的办证期限，也是出卖人承当违约职责的始期。《解说》第18条规矩：“因为出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能获得房子权属证书的，除当事人有特别约好外，出卖人应当承当违约职责：(一)商品房买卖合同约好的处理房子所有权挂号的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为没有建成房子的，自房子交给运用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房子的，自合同缔结之日起90日。”据此，办证期限首先由当事人自在约好，无约好期限则适用法定90日。该90日是买受人获得产权证书的最长期限，逾期则由出卖人承当违约职责，但此规矩与现行办证准则严峻脱节，加剧了出卖人的职责。依据《城市房地产权属挂号管理办法》第16、26和27条：新建的房子，恳求人应当在房子竣工后的3个月内向挂号机关恳求房子所有权初始挂号;挂号机关自受理挂号恳求之日起7日内应当决议是否予以挂号;挂号机关应当在受理挂号后的30日内核准挂号，并颁布房子权属证书。明显，出卖人完结初始挂号最长需求127日，买受人恳求搬运挂号和挂号机关核准挂号以及颁布证书需求更长时刻，此刻现已远远超出解说确认的90日，出卖人承当违约职责势在必定。为此，出卖人常常事先在买卖合同中拟定较长的办证期限，以下降承当违约职责的或许性。出卖人承当职责的终期应当合理确认。办证进程中将呈现不同期限：1、出卖人恳求初始挂号之日;2、出卖人收取初始权属证书或收件单之日;3、出卖人宣布告诉之日;4、买受人恳求搬运挂号之日;5、买受人收取房子权属证书之日。笔者以为：应当以出卖人告诉之日确以为其承当违约职责的终期，理由如下：出卖人恳求初始挂号或许呈现资料缺乏或项目违法等状况，初始挂号未必成功，此刻尚不具有买受人办证条件;收取初始权属证书或收件单时具有了办证条件，但假如不实行告诉职责，必定形成买受人恳求办证延期;买受人提出搬运挂号恳求时，出卖人现已实行了初始挂号和告诉职责，该程序主要由买受人依恳求而敞开、依挂号机关检查而发证，出卖人难以左右一二，故宣布告诉之日为其承当职责的终期。
三、怎么了解“出卖人原因”?
依据《解说》第18条，出卖人原因形成买受人办证逾期的，应当承当违约职责。什么是出卖人原因?无不存在争议。如上所述，办证由三方当事人参加，遵从“两次恳求、两次检查、一次告诉”程序，每一环节均可呈现办证逾期之景象。出卖人职责包含：完结初始挂号、宣布办证告诉和进行必要帮忙，但对挂号机关就事不力和买受人恳求延迟难以左右和干涉，故“出卖人原因”应当限制在其未实行本身职责而形成买受人办证逾期的景象，包含：恳求初始挂号延迟;初始挂号资料不齐备;建造项目违法不能获得规划、用地等手续;私行改变规划规划;未及时告诉买受人等。挂号机关原因包含检查失误、作业延迟等;买受人原因包含恳求延迟、办证手续不齐备、未交纳相关税费等。从举证视点动身，买受人供给办证逾期的开始依据后，转由出卖人对“非出卖人原因”举证，举证不能或依据不力则应当承当违约职责。颇具争议的是：因测绘组织原因形成办证逾期，出卖人是否承当违约职责?《房产测绘管理办法》第8、9条规矩：房产测绘单位应当是独立的经济实体，与托付人不得有利害联系;托付房产测绘的，托付人与房产测绘单位应当签定书面房产测绘合同。《商品房出售管理办法》第34条规矩：房地产开发企业应当在商品房交给运用前按项目托付具有房产测绘资历的单位施行测绘，测绘效果报房地产行政主管部分审阅后用于房子权属挂号。故测绘组织不是挂号组织的隶属单位，测绘行为不是行政行为，托付测绘时出卖人与测绘组织建立了民事法令联系，测绘资料是出卖人恳求初始挂号时提交的必备资料之一，测绘组织提交测绘效果延迟必定形成出卖人恳求初始挂号延迟。依据《合同法》121条，因测绘机关延迟形成办证逾期的，出卖人应当向买受人承当违约职责，出卖人与测绘组织的胶葛能够依照约好处理。但应当留意的是，在《房产测绘管理办法》和《商品房出售管理办法》施行前，测绘组织多归于挂号机关的隶属，测绘亦归于行政行为，测绘组织延迟形成办证逾期很难归结为“出卖人原因。”
四、买受人怎么建议权力?
依据《解说》18条，出卖人原因形成办证逾期的，应当承当违约职责。详细职责方式为：1、付出约好违约金，依照合同约好的违约金数额或违约金核算办法确认;2、补偿丢失，该职责方式适用于买受人丢失数额确认，且合同未约好违约金或约好违约金低于丢失的景象;3、没有约好违约金或许丢失数额难以确认的，依照已付购房款总额，参照中国人民银行规矩的金融组织计收逾期借款利息的规范付出违约金。已付购房款包含买受人付出的首付款和银行按揭借款。依据《解说》 19条，因为出卖人原因导致办证逾期一年的，买受人能够恳求免除合同和要求出卖人承当合同免除后的违约职责。值得考虑的是：因为挂号机关原因形成办证逾期的，买受人能否恳求补偿?笔者以为：对买受人丢失应当坚持全面补偿准则，其无辜遭受丢失，出卖人不承当补偿职责，办证机关亦不承当职责，买受人维护将呈现真空，严峻违反公平正义准则，故买受人可依据《》121条，恳求挂号机关承当补偿职责。补偿数额上，能够适用《解说》17条第3款，依照有关主管部分发布或许有资历的房地产评价组织鉴定的同地段同类房子租金规范确认。
五、怎么适用诉讼时效?
恳求出卖人实行过户挂号职责是否适用诉讼时效?大多数学者持否定定见。而笔者以为：恳求交给房子、实行过户挂号和承当违约职责均属恳求权，无有理由不适用诉讼时效。但适用诉讼时效根本不会影响买受人利益。假如出卖人征引诉讼时效抗辩成功，因房子产权证书不能处理，买卖合同意图无法完成，合同应当免除，出卖人应当返还房款和承当合同免除后的违约职责，其征引诉讼诉讼是以承当严厉法令职责为价值的。何况房子价值极大，倾买受人一生财力，办证逾期时其会屡次向出卖人提出办证要求，能够引起时效屡次间断。还有学者指出：办证逾期是持续性违约行为，诉讼时效应当从行为完结之日起算，买受人申述时没有超越诉讼时效。买受人恳求出卖人承当违约职责应当适用诉讼时效，未见不同观念。但怎么适用，应对区别对待。合同约好了违约金数额或丢失数额能够确认的，应自出卖人违约或丢失确认之次日起算诉讼时效，超越时效不予支撑。合同约好了违约金核算规范的，自逾期之日逐日或逐月核算;没有约好违约金或许丢失数额难以确认的，自逾期之日参照中国人民银行规矩的金融组织计收逾期借款利息规范逐日或逐月核算。每日或每月违约金均为独立债务，有独立清偿期，独自适用诉讼时效，时效逐日或逐月届满。出卖人申述前两年内的违约金予以支撑;两年前的违约金若无时效间断、间断或延伸事由不予支撑。通常状况下房子出卖方都有职责帮忙购买方处理过户手续，也便是处理房产证，要是逾期处理的话，那么能够追查出卖方的违约职责。假如我们在这方面需求律师的协助，能够经过律师网站托付你地点区域的专业律师，来为您供给法令协助。