房地产企业出售无产权的车位怎么确认收入呢

【问题】
房地产企业出售无产权的车位怎么承认收入?是按租金承认收入吗?对营业税、企业所得税和土地增值税有什么影响?
【回答】
关于房地产企业出售无产权的车位，税法首要确认的是一种实质上的长时刻租借合同，只不过这种租借方法与土地运用年限相同，所以开发商称为出售运用权而非所有权。国家税务总局《关于营业税若干方针问题的批复》(国税函[2005]83号)对这种景象清晰为：“对具有清晰租借年限的房子租借合同，不管租借年限为多少年，均不能将该租借行为确认为转让不动产永久运用权，应依照'服务业-租借业'征收营业税。”《中华人民共和国合同法》第二百一十四条也规则：“租借期限不得超越20年。超越20年的，超越部分无效”。而关于超越20年的车库出售这种特别运营行为，合同法判定为：“租借期间届满，当事人能够续订租借合同，但约好的租借期限自续订之日起不得超越20年”。
所以关于无产权的车位出售，不论是作为本钱目标独自核算仍是使用地下基础设备作为公共配套设备处理，除能够依法转让的景象外，都应当作为“服务业——租借业”核算交纳营业税。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规则：“交税人供给建筑业或许租借业劳务，采纳预收款方法的，其交税责任发生时刻为收到预收款的当天”。所以从营业税交税总额与交税时刻上来看，不管企业依照“出售不动产”、“转让无形资产”仍是“服务业-租借业”核算交税成果是相同的。
关于车位出售的企业所得税问题，因为房地产企业都是一次性经过本钱目标或公共配套设备转入出售本钱，所以收到的出售款也应当一次性计入企业所得税收入。
鉴于车位出售这种有限产权转让的特别性，关于车位出售的土地增值税问题，特别是房地产企业按人防部分的规则使用地下基础设备缔造的平战结合的地下车位，因为产权联系不清楚，也成为征纳两边存在的争议之一。实务中有如下几种操作类型能够参阅。
1、企业独自缔造的泊车场所出售产权或永久运用权，作为本钱目标独自核算，视为“出售不动产”处理。
2、出售有限运用权(例如地下车位)，视为“服务业-租借业”进行处理，这种情况下，视为自用固定资产，当然不必进行土地增值税的清算，而本钱也不能作为土地增值税的扣除项目。
3、为公共配套设备处理，出售价款作为开发产品出售的全体价外费用兼并计入出售总额处理。
以上三种处理方法关于土地增值税的成果有异同，与营业税、企业所得税处理也存在对立，并非一无是处，详细履行中还要取决于主管税务机关的自在裁量权，怎么确认，贵公司能够与主管税务机关充沛交流。