合同明确交房日期为2023年12月31号，实际上到现在房管局还未验收备案，物业公司提前入住并收取物业服务费用，因房屋属于学区房，为了孩子上学所以收房并交付了一年的物业管理费。 想咨询下，按照合同约定，开发商明显是违约了，但开发商的解释为因疫情的不可抗拒因素影响房屋的建设进度。 第二，房管局未验收，物业公司能入驻并收取物业管理费吗

开发商以疫情为由主张不可抗力免责可能不成立，若疫情未在交房前持续影响施工或开发商未提供有效证明，需承担逾期交房违约责任；根据《物业管理条例》，房管局未验收的房屋，物业公司一般无权入驻收取物业费，已缴纳的可与物业协商退款，协商不成可向住建部门投诉或通过诉讼解决。

首先，疫情虽属不可抗力，但开发商需证明疫情对建设进度有实质影响，否则仍算违约，可追究其违约责任。其他，房管局未验收备案，房屋不符合交付条件，物业公司此时入驻并收费不合法。你可与开发商、物业协商退费并承担违约责任；协商不成，可收集证据向法院起诉，要求退还物业费、开发商承担逾期交房的违约责任。