物业不作为不是无奈，而是一种可以改变的选择。

“楼道灯坏了半年没人修”、“监控成了摆设”、“公共收益去向不明”……这些场景在许多小区反复上演。面对不作为的物业公司，不少业主选择拒缴物业费表达不满，结果却收到法院传票——浙江平阳的洪先生因拒缴物业费被起诉，法院最终判决他补缴9553.7元费用。

拒缴物业费并非解决之道。那么，业主该如何合法合规地更换物业？

 

一、什么情况下可以更换物业？

在启动更换程序前，请确认您的物业是否属于以下情形：

1.合同到期：物业服务合同自然终止，业主可选择不续签。

2.物业存在严重违约行为：

擅自提高物业费、挪用维修资金

侵占公共收益（如电梯广告、地面停车费等本应属于全体业主的收益）

共用设施设备损坏后怠于管理（如青海某小区物业因未维护消防设施被判赔偿12万余元）

3.服务长期不达标：

卫生清洁不到位

安保巡逻形同虚设

公共设施维护缺失（需留存照片、视频、书面投诉记录等证据）

4.多数业主共同决定：即使合同未到期，经法定程序表决通过，也可提前解聘物业。

 

二、更换物业的法律依据

业主更换物业的权利由《民法典》第278条明确规定：选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定事项，需满足“双2/3+双1/2”规则：

参与表决业主人数与面积均≥2/3

参与表决业主中人数与面积均≥1/2同意解聘

 

三、更换物业的完整流程

第一步 启动程序

1.成立业主委员会：

若小区已有业委会：由业委会牵头组织

若无业委会：需20%以上业主联名向街道办/居委会申请启动流程（如南通金鑫苑小区在物业撤场后成立业委会，最终实现物业费收缴率100%）

2.收集固定证据：

物业服务瑕疵证据（照片、视频、投诉记录）

物业侵占公共收益证据

物业违约行为证明

第二步 召开业主大会表决

1.提前15日通知全体业主，公告会议议题

2.组织投票表决：

投票方式：可采用纸质投票、电子投票（如江苏推广的“业主在线表决平台”）

关键：确保参与表决的业主人数及面积均超过2/3，且同意解聘的比例达到参与人数的1/2以上

3.形成书面决议：详细记录表决结果，参会业主签字确认

第三步 选聘新物业

解聘旧物业的同时，必须同步选聘新物业，避免小区陷入“管理真空”：

1.确定选聘方式：

公开招标（适合大型小区）

邀请招标（邀请≥3家物业竞标，适合中型小区）

协议选聘（需业主大会同意，仅适合小型小区）

2.制定服务标准与合同：

明确服务内容、标准、费用

约定公共收益分配规则

设置服务保证金及违约扣罚条款

3.组织评标确定中标单位：结果公示7日以上，接受业主监督

第四步 新旧物业交接（关键环节！）

这是最易引发冲突的阶段，需做好充分准备：

1.成立交接小组：由业委会、业主代表、社区工作人员组成

2.财务审计：

审计公共收益收支

清算预收物业费及代管资金

3.现场交接：

资料移交：设备图纸、业主名册、维保记录等

设施验收：公共设备完好性检查

4.应对原物业拒不离场：

向住建部门投诉

申请街道办协调

提起诉讼（如淄博怡海云锦小区通过诉讼成功驱逐原物业）

 

四、成功案例启示

1淄博怡海云锦小区：

前期物业服务差，业主投诉量超千页

依法成立业委会后召开业主大会，644名业主参与投票，463票支持更换物业

原物业拒绝退场，业委会提起诉讼并两审胜诉

新物业接管后物业费每平米降低0.22元，服务标准维持“四星级”

2南通圆融公馆：

更换物业后，小区加装28个监控探头、翻新绿化、更新消防设施

物业费收缴率达98%（空置房除外

 

五、业主维权工具箱

1.投诉举报渠道：

住建部门物业科（江苏多市已开通物业问题专项投诉渠道）

街道办/居委会

“网格昆明”类政务公众号（可上传图文证据快速投诉）

苏州业主专属投诉渠道

官方举报电话

苏州市住建局物业科：0512-65245557（工作日9:00-17:00）

苏州市物业管理中心：0512-65212698（政策咨询与纠纷协调）（各区县电话详见苏州市住建局官网公告）

线上投诉平台

“新吴慧生活”公众号：实名绑定房产后，可通过“投诉建议”提交问题，环境类问题需1日内响应，物业类问题限3日内处理。

社区微信公众号：如园区文荟苑社区公众号设有“物业业务”“投诉通道”栏目，支持在线提交图文证据。

2.诉讼维权：

对物业侵权造成的损失，业主委员会可代表业主起诉索赔（如青海互助县业主成功索赔12万元）

对业委会成员滥用职权，业主可向住建部门举报或提起诉讼

3.创新机制运用：

参与“物业费由业委会收取”试点（江苏新政）

通过示范诉讼解决同类纠纷（大庆法院经验显示可缩短解纷周期60%）

特别提醒：避坑指南

1.切勿以拒缴物业费对抗：法院明确表示，服务有瑕疵≠可拒缴费用，可能面临败诉风险

2.警惕物业非法手段：

物业不得以欠费为由停水停电、禁用门禁

遇此情况立即向住建部门投诉并报警

3.防止程序违法：

业委会无权单独决定更换物业，必须召开业主大会

所有决议、通知、交接记录必须书面留存

更换物业只是手段，提升服务质量才是目的。江苏南通金鑫苑小区在业主自治后，不仅物业费收缴率达到100%，还将公共收益以现金形式发放给业主，实现了小区治理的良性循环。

业主与物业的关系不应是对立的。当业主依法行使权利，选择真正负责任的服务者，才能让小区成为安居乐业的理想家园。