办理转按揭具体流程

转按揭包含两个方面，一是卖方(售房人)提早归还银行告贷，与银行免除债权债务联系，吊销典当挂号;二是买方(购房人)请求二手房贷，以所购住宅作为新告贷的典当担保，处理典当挂号。其事务流程为：
第一步，卖方向银行提出请求。
第二步，银行为检查赞同的，由银行、卖方和买方签定协议，银行赞同卖方转让住宅，卖方许诺将售房款优先用于归还银行告贷并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收没有归还的告贷本息，买方许诺买卖时将房款划入卖方在银行开立的账户上。
第三步，卖方和买方签定住宅转让合同。
第四步，买方向银行提出新的告贷请求，贷额能够为卖方剩下告贷余额，也能够依照下列公式核算：告贷额=所购住宅市场价格×二手房告贷成数。
第五步，银行为批阅赞同后，与买方签定新的告贷合同和典当合同，出具赞同告贷的许诺函。[刺进广告]
第六步，银行与卖方到房地产管理部分处理刊出典当挂号手续，卖方与买方处理房子产权过户手续，银行与买方处理新的典当挂号手续。
第七步，银行对买方发放告贷，依据买方的授权，将告贷划到卖方开立的账户上，然后依据卖方的授权，从账户上直接扣收卖方没有归还的告贷本息，停止原告贷合同。
其事务流程为：原告贷人(卖方)提出请求→签定三方协议→签定住宅转让合同→买方提出告贷请求→银行批阅→签定新的告贷合同→处理产权过户和典当挂号手续→发放告贷→归还告贷。
此外，记者昨日在华裔路房地产买卖市场的律师服务台得知：如果是对没有竣工的期房处理转接揭，则上述第二步所签定的协议中需求添加房地产开发商为立约方，开发商赞同期房转让并许诺对新的告贷承当阶段性确保担保职责。
因为这时卖方没有取得房子所有权证，只是在房地产管理部分处理了预售合同存案挂号和典当预挂号，也就不必处理产权过户，只需处理有关改变手续即可。新闻链接
升级版的转按揭北京没产权证也可卖房
2004年4月12日，一项由北京市住宅担保心心、民生银行和北京一家房地产中介公司一起推出的“无产权证跨行转按揭”事务，为正在还款期、还没有拿到房产证的购房者转让告贷所购房子供给了快捷，无产权证告贷房子现在也能够顺畅进行转让了。
业内人士以为，它为正在还款期、未拿到房产证的购房者转让告贷所购住宅扫清了妨碍，拓荒了一条快捷的绿色通道。
据北京市住宅担保中心的有关人士介绍，跨银行“转按揭”是指住宅按揭告贷转化放款银行和告贷人。本来在处理“转按揭”尤其是“无产权证转按揭”过程中，手续繁琐，操作杂乱，并在原购房合同的改变过程中存在着一系列危险。
这位人士称，现在银行、担保中心、生意公司各司其职，银行担任告贷检查及放款手续，担保中心为告贷人的告贷承当连带确保职责，生意公司担任房子买卖合同改变及房子产权过户手续，简化了转按揭处理程序，并有用防备和化解了告贷危险。
四大银行“转按揭”不尽相同
工商银行：转按揭事务仅适用于在工行已发放的告贷，关于竣工年限不超越2年的典当物进行评价。告贷人请求处理转按揭事务时，该告贷在工商银行处理的个人住宅告贷时刻应超越1年，且诺言杰出，没有违约记载，有安稳的收入来历，能够如期归还告贷本息。如原告贷有接连两次以上违约记载，那么该告贷人将不能再请求转按揭告贷。
此外，典当物有必要为现房，且告贷人对典当房产应具有合法、彻底的产权。告贷人所能取得的个人住宅加按揭告贷额度与原告贷额度之和不能超越原住宅置办金额或评价价值的70%，商用房不能超越50%，关于同一告贷人一起置办三套住宅的转按揭告贷和原告贷额度之和控制在60%。
民生银行：告贷人的告贷金额不得超越被转让房产的评价价值或买卖价格的80%，告贷利率按人民银行个人住宅告贷利率相关规定履行，原按揭告贷告贷人有必要是在民生银行处理了个人住宅按揭告贷的客户，且无拖欠告告贷项，原告贷人已与现告贷人签定了赞同转让个人住宅的意向书，且转让住宅的买卖价格有必要高于原告贷人所欠经办行悉数告贷本息及相关费用之和。
建设银行：要求告贷额不得高于住宅转让人购买该房子价格的80%，个人商业用房转让告贷额度最高为所购商业用房评价价值或买卖价格的60%。转按揭期限最长为30年，且不超越典当房子剩下运用年限。个人商业用房告贷年限最长为10年，且未超越典当房子剩下运用年限。
招商银行：转按揭两边有必要一起在招商银行处理告贷，现在暂时无法进行跨行转按揭。告贷有必要先契合招商银行的个人住宅告贷条件，经过银行信贷部分审阅。
在处理转按揭的过程中原则上新告贷金额不能超越原告贷金额;一起在告贷年限上也不能超越典当房子告贷年限。转按揭危险有多大银行律师中介均以为危险不小
　记者在采访的过程中发现，无论是银行、律师、中介公司都以为转按揭有着不小的危险。
中介机构担任人通知记者，转按揭事务涉及到新旧两笔按揭告贷的改变，对买方来说，其购房资金的组织和告贷计划比较一般按揭告贷要杂乱些，而且转按揭需求考虑卖方的未还清告贷，因而买方应该请求多少告贷、能够请求到多少告贷都存在有较大的变数。
三法律师事务所的律师向记者讲起了转按揭过程中经常出现的几种危险。首要因为卖方的按揭告贷改变成买方、或买方为卖方提早还清告贷后，过户无法正常进行。或许买方的告贷请求难以满意转按揭中卖方提早还贷资金的需求，然后导致操作受阻。
别的，因为买方或供给担保的公司资信不行，银行回绝提早放贷，导致转按揭无法进行。或许买卖两边请中介出头担保，诺言不良的中介在得到银行的告贷后并不及时为卖方提早还贷、私自占用，乃至卷款逃跑，使买方、卖方接受巨大的危险。买卖完成后买方无法顺畅拿到房产证。还有便是买卖完成后卖方无法顺畅拿到剩下房款。
来历：金陵晚报