开发商逾期办房产证，业主慎诉

一、逾期办证的原因
 处理房产证的大致进程为：榜首，开发商要向房产挂号机关供给完全的房子前期材料，如规划许可证、用地许可证、竣工图纸等；第二，依据上述材料，由测绘部分进行实地测绘并绘制图；第三，依据实践测绘的面积到房管局生意部分立契过户；第四，凭仗生意契约，房管局有关部分审阅后装订完备的档案并拟定发证。从这个进程来看，要把房产证按期地处理出来，开发商起首要效果，但不是开发商一家就能独立完结的。因而，有些购房者在适当长的时刻内未获得房产证，存在各种原因，现汇总如下：
1、出卖人的原因，即开发商的原因。实践中详细有：榜首，土地运用手续不合法。如联建一方供给的土地运用权是划拨土地运用权，其分得的房产往往只能自用，不能直接作为商品房出售，假如按商品房出售，其买受人将无法收取房产证；第二，房地产开发企业为付出悉数土地运用权出让金。付出土地出让金是土地运用权受让人的首要职责，在受让人没有按约好实行悉数职责前，土地管理部分一般会约束处理土地运用权的改变手续；第三，房地产开发企业违章建房。比方批阅了18层实践却盖了20层，违章的部分就无法办证；第四，房地产开发企业不能供给规则的材料。如因没有经过归纳检验而不能供给归纳检验合格的证明；第五，其他原因。如房地产开发企业没有将抵押权除掉等状况也会影响房地产挂号手续的处理。
2、买受人的原因，例如购房人怠于递送办证材料及推迟付款导致办证推迟或许买受人是经别人转让、抵债但未挂号的商品房，在此状况下由所以购房人本身的原因导致办证推迟，开发商无需承当违约职责。
3、合同联系以外的第三人的原因。例如对政府有关部分办证、测绘组织测绘成果等都是没有期限的要求，相关部分作业推迟、不及时或许房管局相关部分因作业繁忙而延缓了发证时刻。此种状况下出卖人是否承当违约职责？依据《最高人民法院关于审理商品房生意合同纠纷案件适用法律若干问题的解说》第18条之规则：“因为出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能获得房子权属证书的，除当事人有特别约好外，出卖人应当承当违约职责。”由此能够看出，“出卖人的原因”应包含出卖人本身的原因以及可归于出卖人一方的第三人原因，只要是由此形成的逾期办证，出卖人均应向购房人承当违约职责。
4、不可抗力。依据相关法律规则，因不可抗力导致一方或许两边违约的，违约方能够免责。故若因不可抗力的原因导致开发商推迟办证，开发商能够免责。
综上，在商品房生意合同实行中呈现逾期办证的原因是杂乱的，有必要区别逾期办证的真实原因，望广阔购房者慎用此条款追查开发商的违约职责。
二、逾期办证的违约职责数额的确认
1、付出约好违约金，依照合同约好的违约金数额或违约金计算方法确认；
2、赔偿丢失，该职责方式适用于买受人丢失数额确认，且合同未约好违约金或约好违约金低于丢失的景象；
3、没有约好违约金或许丢失数额难以确认的，依照已付购房款总额，参照中国人民银行规则的金融组织计收逾期借款利息的规范付出违约金。已付购房款包含买受人付出的首付款和银行按揭借款。