拆迁补偿安置合同应该注意哪些事项
来源：听讼网整理 2018-06-09 18:09
一.留意房子拆迁的必经程序：
房子拆迁是国家建造、城市改造、房地产开发等，经政府有关主管部分赞同，由建造单位对建造用地上的房子及其隶属物进行撤除，对房子的所有者或运用者进行搬家安顿并给予必定补偿的行为。
根据《城市房子拆迁管理条例》的有关规则，有必要遵循以下程序进行。
1、提出拆迁恳求，收取拆迁许可证。
需求拆迁的单位，应当将建造项目赞同文件、建造用地规划许可证，国有土地运用权赞同文件、拆迁计划、拆迁补偿安顿资金执行证明向房子所在地的县以上人民政府拆迁主管部分提出拆迁恳求。经审阅后发放房子拆迁许可证。有必要向被拆迁人出示房子拆迁许可证。
2、发布拆迁布告。拆迁单位收取拆迁许可证后，应及时向拆迁规模内的被拆迁人宣告拆迁决议、发布拆迁布告。布告内容有拆迁人、拆迁规模、拆迁期限等。
3、签定拆迁补偿安顿合同。在拆迁布告规则的拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人在自愿有偿的基础上就拆迁安顿有关事宜进行相等洽谈，签定合同。
4、房子拆迁的施行。被拆迁人应在布告规则的时限内自行搬家，拒不搬家的，拆迁人能够恳求强制搬家。强制搬家后，拆迁人应向被拆迁人出具搬家验收单，然后安排对房子撤除。
二.留意拆迁补偿安顿合同条款的主要内容
1、拆迁当事人及基本状况。当事人包含：①拆迁人：是获得房子拆迁许可证的单位。②被拆迁人：是被拆迁房子的所有人，即对被拆迁房子具有所有权的自然人或法人。③房子承租人：是与被拆迁人签有房子租借合同的房子运用人，在租借联系没有免除且房子所有人不能对房子承租人进行合理安顿的状况下，拆迁人应与被拆迁人、承租人一同签定拆迁补偿安顿协议，并对房子承租人进行安顿。
2、撤除房子的有关状况。包含坐落地址、结构、楼层、面积、质量、间数以及隶属设备等。
3、补偿方法、补偿金额和补偿时刻。补偿方法分为钱银补偿和房子产权互换。钱银补偿，应根据被拆迁房子的区位、用处、修建面积等要素，以商场评价价格确认。产权互换，应按被拆迁房子和互换房子各自的房地产商场评价价格核算，结清产权互换的差价。
留意以下两种状况，不得挑选补偿方法：①拆迁非公益性房子的隶属物，不作产权互换，只给予钱银补偿;②拆迁租借房子，被拆迁人与房子承租人对免除租借合同不能达到协议且被拆迁人不能对承租人进行安顿的，拆迁人应当对被拆迁人实施房子产权互换，产权互换后的房子由原房子承租人持续承租。补偿时刻，一般应在拆迁前一次性补偿。
4、房子评价。不论挑选哪一种补偿方法，都要对所拆迁和所互换的房子进行商场价格评价。房子评价组织的挑选，应由拆迁人和被拆迁人一起选定，如未达到一致意见，则由两边各提出一至两家评价组织，抽签决议。评价费用一般由拆迁人承当。产权互换如两边就价格洽谈一致，也能够不进行评价。
5、拆迁安顿方法。安顿是针对被拆迁的承租人的，在被拆迁人不能与房子承租人免除租借联系且不能对承租人进行安顿的状况下，拆迁人应当对承租人进行安顿，能够付出暂时安顿补助费，也能够供给周转房。
6、搬家补助费、暂时安顿补助费、歇业补偿费的付出。拆迁应当对被拆迁人或许房子承租人付出补助费，在过渡期限内，被拆迁人或许房子承租人自行安排住处的，拆迁人应当付出暂时安顿补助费。因拆迁非住所房子形成停产、歇业的，拆迁人应当给予恰当的歇业补偿费。
7、搬家期限和过渡期限。搬家期限是被拆迁人和房子承租人自行搬家的时刻边界。过渡期限是指在实施产权互换补偿方法下，拆迁供给适合入住的互换房子的时刻边界，是来束缚拆迁人的。
8、违约职责。拆迁人的违约职责，主要有不能准时付出补偿款和超越过渡期限供给产权互换房子的职责。承当职责的方法是付出必定数量的违约金。被拆迁人的违约职责，主要是不搬家和腾退周转房的职责。承当职责的方法是被强制搬家。
三、留意处理拆迁安顿胶葛有必要先裁后诉
1、拆迁人与被拆迁人或许拆迁人、被拆迁人与房子承租人不能达到补偿安顿协议的，经当事人恳求，由房子拆迁管理部分判决。判决应当在收到恳求之日起30日内作出。当事人对判决不服，能够自判决书送达之日起3个月内向人民法院申述。《城市房子拆迁管理条例》第16条的规则。
①先裁后诉。行政判决是处理胶葛的前置手法和必经程序。拆迁当事人发作胶葛，应先由房子拆迁行政主管部分判决，对行政判决不服的才干恳求司法救助。
②判决的结果是强制执行的根据。在判决规则的期限内被拆迁人无正当理由回绝搬家的，不管是否提申述讼，县级以上人民政府可责令强制拆迁，或由房子管理部分恳求人民法院强制拆迁。
③判决的强制执行力不扫除当事人的诉权。当事人关于房子拆迁补偿安顿的行政判决不服的，能够向人民法院提申述讼，有的按民事，有的按行政案件受理。
2、拆迁中行政判决的先行拆迁效能
《城市房子拆迁管理条例》第17条规则，被拆迁人或许房子承租人在判决规则的期限内未搬家，由房子所在地的市、县人民政府责成有关部分强制拆迁，或恳求人民法院强制拆迁。
先行拆迁有必要契合下列条件：
①当事人之间的权利义务联系清晰，不先行拆迁将严重影响拆迁人的生产经营的。
②被拆迁人或房子承租人有搬家或过渡的条件，提出恳求的拆迁人已给予被拆迁人钱银补偿或供给安顿房或过渡期周转房，被拆迁人有房不搬，有屋可住的。
③恳求人有必要供给担保。《民事诉讼法》第98条规则拆迁人在提出先予执行恳求时，有必要供给担保。恳求人没有供给或回绝供给担保的，人民法院应驳回恳求。担保的方法能够是房子也能够是资金，有必要供给与恳求被强制撤除的房子价值恰当的担保。
四.留意拆迁安顿中的特殊状况的处理方法
1、产权不清晰的房子拆迁补偿问题
产权不清晰的房子是房子的产权归属有争议或不能确认产权所有人的房子。对产权不清晰且在动迁期限内无法裁判确认的房子怎么进行拆迁补偿?《城市房子拆迁管理条例》第29条规则由拆迁人提出补偿安顿计划，经房子拆迁管理部分审阅赞同后就被拆迁房子的有关事项向公证机关处理依据保全，然后进行强制拆迁。2、租借房子的拆迁补偿安顿问题
为了维护承租人的合法权益，《城市房子拆迁管理条例》第27条规则，拆迁租借房子，被拆迁人与房子承租人免除租借联系的，或被拆迁人对房子承租人进行安顿的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。对免除租借联系没有达到协议的，拆迁人应当对被拆迁人实施房子互换。产权互换的房子由原承租人承租，但两边应从头缔结房子租借合同。
3、共有房子的拆迁补偿安顿问题
整体共有人要求对共有房子实施产权互换的，应予允许，产权互换的房子和被拆迁房子的差价，应由整体共有人承当。对不可分割的共有房子，部分共有人要求产权互换，部分共有人要求钱银补偿的，应给予钱银补偿。
4、设有典当权的房子拆迁补偿问题
《担保法》第58条规则，典当权因典当物灭失而消除。因灭失所得的赔偿金，应当作为典当产业。最高人民法院关于适用担保法若干问题的解说第80条规则，在典当物灭失、毁损或许被征用的状况下，典当权人能够就该典当物的保险金、赔偿金或许补偿金优先受偿。在实施产权互换补偿时，因为互换房子是特定物，典当权能够延伸，典当权人与典当人不需求就互换的房子再签定典当合同，也不需再处理挂号，能够优先受偿。实施钱银补偿的因钱银是种类物，典当权人应恳求法院采纳恰当保全办法。
5、在产权互换中对被拆迁人的特别维护办法
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同胶葛案件适用法律若干问题的解说》第七条第一款规则：拆迁人与被拆迁人依照所有权互换方法缔结拆迁补偿安顿协议，清晰约好拆迁人以方位、用处特定的房子对被拆迁人予以补偿安顿，假如拆迁人将补偿安顿房子另行出卖给第三人，被拆迁人恳求优先获得补偿安顿房子的，应予支撑。
6、暂时修建和违章修建的拆迁补偿问题
暂时修建是由规划部分赞同建造短期内暂时运用的修建，但不发产权证。暂时修建有严厉的运用年限，撤除超越运用年限的暂时修建不予补偿;未超越赞同运用年限的，应给予补偿。
房子拆迁是国家建造、城市改造、房地产开发等，经政府有关主管部分赞同，由建造单位对建造用地上的房子及其隶属物进行撤除，对房子的所有者或运用者进行搬家安顿并给予必定补偿的行为。
根据《城市房子拆迁管理条例》的有关规则，有必要遵循以下程序进行。
1、提出拆迁恳求，收取拆迁许可证。
需求拆迁的单位，应当将建造项目赞同文件、建造用地规划许可证，国有土地运用权赞同文件、拆迁计划、拆迁补偿安顿资金执行证明向房子所在地的县以上人民政府拆迁主管部分提出拆迁恳求。经审阅后发放房子拆迁许可证。有必要向被拆迁人出示房子拆迁许可证。
2、发布拆迁布告。拆迁单位收取拆迁许可证后，应及时向拆迁规模内的被拆迁人宣告拆迁决议、发布拆迁布告。布告内容有拆迁人、拆迁规模、拆迁期限等。
3、签定拆迁补偿安顿合同。在拆迁布告规则的拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人在自愿有偿的基础上就拆迁安顿有关事宜进行相等洽谈，签定合同。
4、房子拆迁的施行。被拆迁人应在布告规则的时限内自行搬家，拒不搬家的，拆迁人能够恳求强制搬家。强制搬家后，拆迁人应向被拆迁人出具搬家验收单，然后安排对房子撤除。
二.留意拆迁补偿安顿合同条款的主要内容
1、拆迁当事人及基本状况。当事人包含：①拆迁人：是获得房子拆迁许可证的单位。②被拆迁人：是被拆迁房子的所有人，即对被拆迁房子具有所有权的自然人或法人。③房子承租人：是与被拆迁人签有房子租借合同的房子运用人，在租借联系没有免除且房子所有人不能对房子承租人进行合理安顿的状况下，拆迁人应与被拆迁人、承租人一同签定拆迁补偿安顿协议，并对房子承租人进行安顿。
2、撤除房子的有关状况。包含坐落地址、结构、楼层、面积、质量、间数以及隶属设备等。
3、补偿方法、补偿金额和补偿时刻。补偿方法分为钱银补偿和房子产权互换。钱银补偿，应根据被拆迁房子的区位、用处、修建面积等要素，以商场评价价格确认。产权互换，应按被拆迁房子和互换房子各自的房地产商场评价价格核算，结清产权互换的差价。
留意以下两种状况，不得挑选补偿方法：①拆迁非公益性房子的隶属物，不作产权互换，只给予钱银补偿;②拆迁租借房子，被拆迁人与房子承租人对免除租借合同不能达到协议且被拆迁人不能对承租人进行安顿的，拆迁人应当对被拆迁人实施房子产权互换，产权互换后的房子由原房子承租人持续承租。补偿时刻，一般应在拆迁前一次性补偿。
4、房子评价。不论挑选哪一种补偿方法，都要对所拆迁和所互换的房子进行商场价格评价。房子评价组织的挑选，应由拆迁人和被拆迁人一起选定，如未达到一致意见，则由两边各提出一至两家评价组织，抽签决议。评价费用一般由拆迁人承当。产权互换如两边就价格洽谈一致，也能够不进行评价。
5、拆迁安顿方法。安顿是针对被拆迁的承租人的，在被拆迁人不能与房子承租人免除租借联系且不能对承租人进行安顿的状况下，拆迁人应当对承租人进行安顿，能够付出暂时安顿补助费，也能够供给周转房。
6、搬家补助费、暂时安顿补助费、歇业补偿费的付出。拆迁应当对被拆迁人或许房子承租人付出补助费，在过渡期限内，被拆迁人或许房子承租人自行安排住处的，拆迁人应当付出暂时安顿补助费。因拆迁非住所房子形成停产、歇业的，拆迁人应当给予恰当的歇业补偿费。
7、搬家期限和过渡期限。搬家期限是被拆迁人和房子承租人自行搬家的时刻边界。过渡期限是指在实施产权互换补偿方法下，拆迁供给适合入住的互换房子的时刻边界，是来束缚拆迁人的。
8、违约职责。拆迁人的违约职责，主要有不能准时付出补偿款和超越过渡期限供给产权互换房子的职责。承当职责的方法是付出必定数量的违约金。被拆迁人的违约职责，主要是不搬家和腾退周转房的职责。承当职责的方法是被强制搬家。
三、留意处理拆迁安顿胶葛有必要先裁后诉
1、拆迁人与被拆迁人或许拆迁人、被拆迁人与房子承租人不能达到补偿安顿协议的，经当事人恳求，由房子拆迁管理部分判决。判决应当在收到恳求之日起30日内作出。当事人对判决不服，能够自判决书送达之日起3个月内向人民法院申述。《城市房子拆迁管理条例》第16条的规则。
①先裁后诉。行政判决是处理胶葛的前置手法和必经程序。拆迁当事人发作胶葛，应先由房子拆迁行政主管部分判决，对行政判决不服的才干恳求司法救助。
②判决的结果是强制执行的根据。在判决规则的期限内被拆迁人无正当理由回绝搬家的，不管是否提申述讼，县级以上人民政府可责令强制拆迁，或由房子管理部分恳求人民法院强制拆迁。
③判决的强制执行力不扫除当事人的诉权。当事人关于房子拆迁补偿安顿的行政判决不服的，能够向人民法院提申述讼，有的按民事，有的按行政案件受理。
2、拆迁中行政判决的先行拆迁效能
《城市房子拆迁管理条例》第17条规则，被拆迁人或许房子承租人在判决规则的期限内未搬家，由房子所在地的市、县人民政府责成有关部分强制拆迁，或恳求人民法院强制拆迁。
先行拆迁有必要契合下列条件：
①当事人之间的权利义务联系清晰，不先行拆迁将严重影响拆迁人的生产经营的。
②被拆迁人或房子承租人有搬家或过渡的条件，提出恳求的拆迁人已给予被拆迁人钱银补偿或供给安顿房或过渡期周转房，被拆迁人有房不搬，有屋可住的。
③恳求人有必要供给担保。《民事诉讼法》第98条规则拆迁人在提出先予执行恳求时，有必要供给担保。恳求人没有供给或回绝供给担保的，人民法院应驳回恳求。担保的方法能够是房子也能够是资金，有必要供给与恳求被强制撤除的房子价值恰当的担保。
四.留意拆迁安顿中的特殊状况的处理方法
1、产权不清晰的房子拆迁补偿问题
产权不清晰的房子是房子的产权归属有争议或不能确认产权所有人的房子。对产权不清晰且在动迁期限内无法裁判确认的房子怎么进行拆迁补偿?《城市房子拆迁管理条例》第29条规则由拆迁人提出补偿安顿计划，经房子拆迁管理部分审阅赞同后就被拆迁房子的有关事项向公证机关处理依据保全，然后进行强制拆迁。2、租借房子的拆迁补偿安顿问题
为了维护承租人的合法权益，《城市房子拆迁管理条例》第27条规则，拆迁租借房子，被拆迁人与房子承租人免除租借联系的，或被拆迁人对房子承租人进行安顿的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。对免除租借联系没有达到协议的，拆迁人应当对被拆迁人实施房子互换。产权互换的房子由原承租人承租，但两边应从头缔结房子租借合同。
3、共有房子的拆迁补偿安顿问题
整体共有人要求对共有房子实施产权互换的，应予允许，产权互换的房子和被拆迁房子的差价，应由整体共有人承当。对不可分割的共有房子，部分共有人要求产权互换，部分共有人要求钱银补偿的，应给予钱银补偿。
4、设有典当权的房子拆迁补偿问题
《担保法》第58条规则，典当权因典当物灭失而消除。因灭失所得的赔偿金，应当作为典当产业。最高人民法院关于适用担保法若干问题的解说第80条规则，在典当物灭失、毁损或许被征用的状况下，典当权人能够就该典当物的保险金、赔偿金或许补偿金优先受偿。在实施产权互换补偿时，因为互换房子是特定物，典当权能够延伸，典当权人与典当人不需求就互换的房子再签定典当合同，也不需再处理挂号，能够优先受偿。实施钱银补偿的因钱银是种类物，典当权人应恳求法院采纳恰当保全办法。
5、在产权互换中对被拆迁人的特别维护办法
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同胶葛案件适用法律若干问题的解说》第七条第一款规则：拆迁人与被拆迁人依照所有权互换方法缔结拆迁补偿安顿协议，清晰约好拆迁人以方位、用处特定的房子对被拆迁人予以补偿安顿，假如拆迁人将补偿安顿房子另行出卖给第三人，被拆迁人恳求优先获得补偿安顿房子的，应予支撑。
6、暂时修建和违章修建的拆迁补偿问题
暂时修建是由规划部分赞同建造短期内暂时运用的修建，但不发产权证。暂时修建有严厉的运用年限，撤除超越运用年限的暂时修建不予补偿;未超越赞同运用年限的，应给予补偿。