土地增值税清算问题探讨

国务院于1993年12月13日公布《土地增值税暂行条例》，财政部又于1995年11月27日发布了《土地增值税暂行条例实施细则》，之后到2006年期间，财政部、国家税务总局、建设部、国家土地办理局、国家国有资产办理局又先后出台了13个有关土地增值税的文件。这一系列行政法规、规章，对规范土地、房地产商场买卖次序，合理调理土地增值收益，保护国家权益，具有十分重要的意义。现在四川省也出台了《土地增值税征收办理暂行规则》等文件(上述规则以下简称现行规则)。
2007年1月16日，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算办理有关问题的告诉》(国税发[2006]187号，以下简称《告诉》)，清晰从07年2月1日起房地产企业土地增值税进行清算式交纳的适用范围,改“预征”方法为主的土地增值税交纳为“清算”方法交纳。“一道告诉，好像平地风波，得知这一音讯的房地产开发商无不惊慌。”[i]对此，房地产职业及专家学者也提出了自己的剖析和观点。本文拟对有关土地增值税的一些问题作一研讨和讨论。
一、土地增值税的意义与现行规则的征收方法
(一)土地增值税的意义
依据《土地增值税暂行条例》的规则，土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、获得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。其交税义务人是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，并获得收入的单位和个人(包含外资企业和外国公民)。计税依据是交税人转让房地产所获得的增值额，增值额为交税人转让房地产获得的收入减除规则扣除项目金额今后的余额。
扣除项目包含：获得土地使用权所付出的金额;房地产开发本钱;房地产开发费用;与转让房地产有关的税金;财政部确认的其他扣除项目;旧房及建筑物的评价价格。依据增值额核算增值率，确认适用的税率。
实施四级超率累进税率。增值额未超越扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超越扣除项目金额的50%、未超越扣除项目金额的100%的部分，税率为40%;增值额超越扣除项目金额的100%、未超越扣除项目金额的200%的部分，税率为50%;增值额超越扣除项目金额的200%的部分，税率为60%。
交税人缔造一般规范住所出售，增值额未超越扣除项目金额20%的，免征土地增值税;因国家建设需求依法征用、回收的房地产，免征土地增值税;个人因工作调动或改进寓居条件而转让原自用住宅，经向税务机关申报核准，凡寓居满5年或5年以上的，免征土地增值税;寓居满3年未满5年的折半征收土地增值税。