法律对地下停车场的产权是如何规定的

(一)案情
某市大胜房地产开发公司(以下简称大胜)拟缔造星河花园一号楼(住宅楼)出售。在该公司报批的有关文件和图纸中，均载明该楼欲建15层，一层为本楼地下泊车场。1993年7月，该公司处理结束各项手续即开端兴修大楼。于1994年末，该楼建成，1994年8月该公司开端做广告售楼。自1994年9月起，张某等人先后与大胜订立了购房合同。合同第8条规则：“甲方(即大胜)将为本楼住户供给地下泊车场的泊车车位。”1995年2月张某等搬住该楼今后发现大胜已将该楼五十多套房连同地下泊车场卖给了本市最大的一家商贸集团公司即新光集团。该公司在购得上述套房和泊车场后清晰标明，因地下泊车场的车位仅供住在本楼的本单位的员工运用，其他住户如要泊车有必要按每24小时15元的规范缴费。张某等十余人遂找到大胜交涉。大胜提出，合同中虽有规则供给车位，但并未阐明是无偿供给。两边因不能达到协议，张某等十余人遂到法院提申述论，要求大胜无偿供给车位。在诉讼中法院将新光集团列为第三人。
(二)对本案的不同观念
本案在审理中有三种不同观念。
榜首种观念以为：合同虽规则大胜将为住宅供给地下泊车场的泊车车位，但并未规则地下泊车场为住户一切，也未规则住户可无偿运用泊车车位，因而大胜将泊车场转让给新光集团，新光集团按市价收费是彻底合法的。
第二种观念以为：购房合同中清晰规则，大胜将为住户供给地下泊车场的泊车车位。据此能够以为大胜已抛弃了泊车场的一切权，而将该权力一并转让给了住户，因而大胜不得再针对泊车场转让给新光集团，不然该转让协议是无效的。
第三种观念以为：合同规则供给地下泊车场的泊车车位，仅仅答应住户能够无偿运用，但并没有将一切权转让给住户。
(三)作者观念
咱们首要需求评论地下泊车场的一切权问题。地下泊车场可否成为一切权的客体?从民法上来看，作为一切权客体的物有必要是特定的、独立的物。所谓特定的物，就是说，作为一切权的客体的物具有一起的特征，不能以其他物替代。所谓独立的物，是指物在空间上能够单个的、独自地存在。假设标的物不具有特定性和独立性，权力人就不能对该物进行分配，因而也就不能构成一切权，特别是由于一切权的移转要采纳挂号和交给的方法，假设标的物不具有特定性和独立性，则无法挂号或交给。在建筑物中，必定的空间能否成为独自一切权的客体呢?一般来说，由于单纯的空间不具有遮闭性，很难作为独自一切权的客体。
必定的空间有必要能够以墙面作距离离隔，使必定的空间具有遮闭性，才能使被离隔的空间具有构造上的特定性和独立性，然后为或人独登时、排他地分配。就地下泊车场来说，泊车场在建筑物内构成了必定空间，但由于泊车场与其之上的房间有墙面离隔，地下泊车场四周的规模也是清晰的，且具有独立的出入口，所以已经成为与住宅相差异的、独立的特定物。固然，在泊车场内也或许设置为整个建筑物所运用的各种管线、电表等，但这并不能否定地下泊车场在构造上和利用上的独立性。由于这些设备在泊车场中仅占有了极小的空间，放置这些东西并不阻碍泊车场发挥其效果，不能以此否定其利用上的独立性。所以咱们以为地下泊车场应该与其上面楼层分隔而成为独自一切权的客体，如当事人之间无特别约好或处置产业的标明，该泊车场一切权应为整栋房层的一切者即大胜房地产开发公司一切。只需大胜没有清晰抛弃泊车场的一切权，就不能否定其对地下泊车场所享有的权力。对住户来说，不能因其购买了高楼就天然获得了对地下泊车场的部分一切权。
在本案中，大胜与张某等在购房合同中清晰规则：“甲方(即大胜)将为本楼住户供给地下泊车场的泊车车位。”从该规则中是否能够以为大胜已抛弃了对地下泊车场的一切权，值得讨论。该条规则供给车位是指供给车位给住户运用，而不是将车位的一切权转让给住户，由于一切人要抛弃或移转其一切权有必要要有清晰的标明，不然，不能确认其具有此意思。由于大胜并没有清晰宣称抛弃对地下泊车场的一切权，因而能够必定大胜依然享有对泊车场的一切权。这样张某等购买了住宅后仅能按合同规则享有运用地下泊车场车位的权力。
由于大胜并没有转让地下泊车场一切权，这样大胜对地下泊车场仍享有如下权力：榜首，有权将地下泊车场一切权转让给别人，因而本案中，大胜将地下泊车场转让给新光集团是合法的。第二，已然大胜保留了对车位的一切权，因而有权对车位的运用规则合理的收费规范。第三，由于车位并未详细分割为哪个住户一切，所以在住户不运用车位的情况下，大胜有权自己运用或答应别人运用。当然这种运用有必要以保证住户的正常运用为条件。假设大胜在合同中清晰抛弃地下泊车场的车位一切权或许合同中清晰规则，或人一旦购买了套房即获得一个车位的一切权，那么意味着大胜已不再享有对地下泊车场的一切权，该地下泊车场将或许构成两种权力状况，一是由住户共有，即由悉数住户依照必定的比例(如其购房的面积所占的比例)一起地、不分比例地享有共有权。二是为住户区会一切(如将泊车场划分为若干车位;别离归属某个住户，但整个泊车场为住户一起一切，一起办理)。在这二种情况下，大胜都无权将地下泊车场转让给新光集团，不然构成无权处置。张某等住户当然有权承认该转让合同无效。
张某等住户能否依据其享有的运用权恳求大胜或许新光无偿供给车位。严格地讲，大胜将其一切权转让给新光集团今后，事实上已不或许再为住户无偿供给泊车车位，而由于大胜转让地下泊车场的权力是合法的，张某等也无权恳求法院宣告其转让行为无效。在此情况下，要求大胜无偿供给车位显然是不能成立的。而新光集团与张某等住户又不存在合同联系，它依据与大胜的买卖合同而获得一切权，当然有权决议由谁运用，并在不违反规则情况下确认泊车场的收费规范。张某等依据其与大胜的合同而要求新光集团无偿供给泊车场车位也不存在合法依据。这样是否意味着张某等不能得到任何法律上的弥补?我以为，张某等住户可依据其与大胜的购房合同而要求大胜承当违约责任。
从本案来看，大胜于建楼前在其报批的有关文件和图纸中均载明该楼欲建十五层，一层为本楼地下泊车场，这些文件和图纸得到有关部门同意，这就是说大胜按政府部门的要求就有责任为住户供给泊车车位，并且不得以此作为盈利的东西。换言之，大胜按规则建筑泊车场不是为了面向社会公众敞开并获取赢利的，而是为了处理本楼住户泊车问题的，是为了满意住户日子需求并为政府所要求，大胜今后将泊车场转让给新光集团，而新光集团要求依照每24小时15元的规范收费，这实际上将为住户供给的福利办法变成了盈利的东西，这当然与政府的要求是不符合的，特别应当看到，大胜在做售楼广告时，曾清晰提出了可为住户供给地下泊车场的车位，两边在合同中也清晰规则，大胜将为住户供给地下泊车场车位，而这些广告宣传和合同规则，都无疑标明供给车位行为不是为了盈利，而是为了处理住户需求，正是由于广告宣传和合同中包含了这些内容才使得供给车位构成了卖房的优惠条件，而张某等正是由于信任了这些内容然后才促使其决议购买大胜出售的房子。
假设大胜在售楼广告和合同中清晰规则将以市价收取泊车费用，则供给车位问题也不或许作为一个优惠条件存在。所以我以为合同中规则大胜“将为本楼住户供给地下泊车场的泊车车位”其意义是指大胜将以非盈利方法为本楼住户供给车位，这并非说大胜供给车位有必要是彻底无偿的，大胜也可收取恰当的办理费用，这些费用即使是在住户自己具有车位情况下也要承当的，更何况在一切权没有移转情况下，收取泊车场的合理办理费用也是必要的。但大胜不能以泊车场作为盈利的东西，这是大胜应当向住户所负有的一项合同责任。假设大胜转让泊车场今后，未能与受让方达到制止高价向住户收费的协议，则大胜违反了其向住户所应负有的责任，应向住户承当违约责任。