出卖人违约 其承担违约金后还应当赔偿房屋涨价的损失

出卖人违约，其承当违约金后还应否承当补偿房子提价的丢失？本文作者：王树德律师 （转载请注明）13910608495案情：2010年2月7日，余某经过中介公司，垂青了一套商品房，并与房主李某签定了房子买卖合同。当天余某付出了定金10万。余某要求李某交给该商品房，李某以种种理由回绝。后余某发现李某不交给房子的原因是因为房子价格上涨过多其想违约并现已将房子卖与别人。因而余某以违约为由将其告上法庭，要求李某双倍返还定金20万，并补偿丢失190万元。审理成果：北京市丰台区法院审理以为，余某与李某签定房子买卖合同今后房子价格显着上涨，房子现价值与原买卖合同价款之差额，应为余某享有的合同后能够取得的利益。现因李某的违约行为导致合同不能实行，股对该可得利益应该予以补偿。关于补偿的详细数额，法院向北京市价格认证中心咨询后得知，涉案房子的商场单价现已为没平米2.2万元至2.8万元。法院在归纳考虑同区域房子的当时商场价格、双倍返还定金仍不足以补偿余某经济丢失的状况后，确认房子现价与原价的差额为50万元。最终判定免除两边的买卖合同，李某双倍返还余某定金20万，补偿房子提价丢失50万元。律师解析：    现实生活中，许多房子买卖合同案子引发的原因均是出卖人与买受人签定合同后，因为房价上涨，对本来的出卖价格不满意而回绝实行原合同。本案便是其间十分典型的比如，上述案子首要触及三个问题：1、合同免除后房子差价丢失是否归于危害补偿的规模《合同法》97条规则：“合同免除后，没有实行的，停止实行；现已实行的，根据实行状况和合同性质，当事人能够要求恢复原状、采纳其他补偿办法，并有权补偿丢失。”由此可见，房子买卖合同免除与危害补偿恳求双管齐下。那么房子差价丢失是否归于危害补偿规模内？根据《合同法》113条第1款规则：“当事人一方不实行合同责任或许实行合同责任不符合约好，给对方形成丢失的，丢失补偿额应当相当于因违约所形成的丢失，包含合同实行后能够取得的利益，但不得超越违背合同一方缔结合一起预见到或许应当预见到的因违背合同或许形成的丢失。”由此可见，法令对实行合同后的可得利益是持维护、必定情绪的。法令这样规则的原因是，在违约自身便是为了取得比实行所能取得更多利益的状况下，假设将危害补偿规模限定于合同的签定、实行而开销的实践费用，那么违约方尽管做出了补偿仍然会获利，成果很或许起不到限制违约行为的效果，相反会诱发违约行为。因而法院应当支撑买受人要求有差错的出卖人对房子增值部分进行危害补偿的恳求，应当补偿房子提价丢失。反过来，假设房价大跌，买受人余某见有利可图，成心不付出房子价款而导致合同免除，那么余某也应当补偿房子的贬价丢失。2、房子差价丢失的确认及裁量要素   关于房子差价的确认，原则上可对比最相类似的商场成交价与买卖合同成交价的差额予以确认，也能够经过托付专业组织评价或许向专业组织询价予以确认。本案法院即采纳了后一种办法。关于确认差价丢失的时刻点，法院一般会从维护守约方的利益动身，以守约方的恳求为根底，结合合同约好的实行期限届满之日、违约行为确认之日以及审理中房子的涨跌状况等合理确认。法院一般留意的裁量要素包含：（1）合同免除应当指法定免除，在约好免除的状况下，应根据两边合同约好处理（2）合同免除的原因应限于房子交给的不能实行或许推迟实行，因其他原因免除合同的，不该支撑房子差价丢失补偿。（3）因为在清偿期届满前并无给付推迟或许给付不能科研，因而，在清偿期限届满前免除房子买卖合同的，并不能恳求实行利益的补偿（4）在房子买卖合同免除后，买受人仅能建议实行利益补偿，而无法建议合同消除所造成的危害的补偿。（5）再买受人取得补偿时，应当扣除买受人因合同免除而削减的费用开销，此为损益相抵的当然之意。