房地产抵押评估有哪些注意事项

用房产进行典当的时分需求进行评价房产的价值，那评价的时分有哪些留意事项呢？接下因由听讼网的小编为我们整理了一些关于房地产典当评价有哪些留意事项方面的常识，欢迎我们阅览!
房地产典当价值评价中应留意的几个具体问题
1.房地产典当中价值的构成与其它景象下房地产价值构成的不同
房地产典当是对债款的一种担保方法，房地产的典当价值应能充沛确保对典当人债款的清偿才干。房地产的典当价值应是在处置典当物时可实践用于偿债的部分。因为在处置典当房地产所得价款中土地使用权出让金和税金将优先交给国家，剩下部分才干使债款人优先受偿。因而，在用成本法评价房地产典当价值时，不该计入应交国家的土地使用权出让金和税金，在用商场比较法和收益法评价房地产典当价值时，也应从比较价值和收益折现价值中扣除土地使用权出让金和税金。
2.评价时的猜测剖析
财物以及一般性的房地产生意中转让、租借等其它类型的价值评价，是对产业当时实际价值的评价。而房地产典当评价是为了对债款进行担保，该价值评价是对未来债款清偿价值的评价，因而房地产典当评价应充沛考虑未来典当期间房地产商场的改变状况。
3.典当房地产土地使用权的状况以及土地使用权出让金的交给
土地价值将占到一般商品房房价总价的20～40﹪，因而地价是房地产典当价值的一个重要组成部分。而地价中包括的国有土地使用权出让金是不能作典当的。房地产典当人得到的土地所有权和土地使用权性质可能是国有的，也可能是团体的;获得土地使用权的方法可能是有偿的，也可能是无偿的，己付出的土地使用权出让金或转让金可能是悉数的，也可能是部分的。这些都将影响房地产典当评价价值。因而，在评价前，必定要澄清这些状况，才干精确地进行价值评价。比方：团体所有的土地使用权转让时，需求处理国家征用手续，因而在决议团体土地上的房子典当价值时，不只要扣除土地使用权出让金，还要扣除有关的征地费用;关于无偿划拨的国有土地使用权，在评价其典当价值时，必定要扣除补偿地价的费用;关于有偿出让的土地使用权，在评价其典当价值时，必定要了解其出让金的交给状况等等。各地政府对国有土地使用权出让金或转让金付出的要求也是各不相同的，有要求一次付清的，有要求分若干次付清的，也有补交多少出让金，相应同意多少面积房产出售的。因而，评价人员必定要留意辨明上述各种状况，不该因地价状况不明而形成评价不实。
4.关于房地产的再次典当
依照《房地产法》和《担保法》的规则，同一宗房地产能够设定两个以上的典当权，即房地产典当后，该房地产的典当价值大于所担保债款的金额部分能够再次进行典当，但再次典当金额不得超出房地产典当价值的余额。因而，评价人员在评价再次典当房地产典当价值时，应在陈述中清晰阐明是否已扣除前一次担保的债款金额，避免发作误导。
5.关于个人住宅担保借款的特殊性
个人住宅担保借款是购房人在先付首期房款后，与银行签定以其所购房子作为典当物的典当借款，银即将余款一次性贷给购房人，购房人在必定期限内分次归还。其典当特点是：①典当折扣率一般较低，一般是50～70﹪;②典当期较长，最长年限可达30年;③还款方法为按月或季分次归还。因而对个人住宅典当价值评价时，评价基准时点一般应选用住宅交给日期。只要这样，才干使住宅的典当价值与住宅的生意价格的状况条件相一致。