情侣共有房屋分割问题分析

情侣共有房子切割问题剖析
张志胜，北京律师
根本案情
王某，女，1980年7月生，北京市东城区人；陈某，男，1979年8月生，北京市朝阳区人。2005年8月，二人相识，随后自在爱情成为情侣后同居。2006年7月，两边一起出资购买朝阳区某楼盘新房一栋，购房合同书两边签字；2007年9月，获得房产证和共有权证；2007年10月25日，两边在北京市榜首公证处处理公证，证明两边对该房子各占50%产权比例。2008年4月，两边停止爱情联系，随后，陈某私行替换门锁，回绝王某入住。2008年6月，王某依法向朝阳区人民法院提申述讼，恳求切割按份共有房子。2008年8月29日，朝阳区人民法院依法开庭审理此案，庭审过程中，陈某表明乐意经过向王某付出折价款的方法获得房子一切权，随后反悔，2008年9月3日，法院依法作出判定，支撑王某的诉讼恳求。
法令依据
1、《中华人民共和国民法通则》第78条：“产业能够由两个以上的公民、法人共有。
共有分为按份共有和一起共有。按份共有人依照各自的比例，对共有产业共享权力，分管责任。一起共有人对共有产业享有权力，承担责任。
按份共有产业的每个共有人有权要求将自己的比例分出或许转让。但在出售时，其他共有人在平等条件下，有优先购买的权力。
2、《中华人民共和国物权法》第99条：“共有人约好不得切割共有的不动产或许动产，以保持共有联系的，应当依照约好，但共有人有严重理由需求切割的，能够恳求切割；没有约好或许约好不清晰的，按份共有人能够随时恳求切割，一起共有人在共有的根底丢失或许有严重理由需求切割时能够恳求切割。因切割对其他共有人形成危害的，应当给予补偿。”
3、《中华人民共和国物权法》第100条：“共有人能够洽谈确认切割方法。达不成协议，共有的不动产或许动产能够切割并且不会因切割减损价值的，应当对什物予以切割；难以切割或许因切割会减损价值的，应当对折价或许拍卖、变卖获得的价款予以切割。
共有人切割所得的不动产或许动产有瑕疵的，其他共有人应当分管丢失。”
4、《中华人民共和国物权法》第101条：“按份共有人能够转让其享有的共有的不动产或许动产比例。其他共有人在平等条件下享有优先购买的权力。”
5、《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的定见》第90条：“在一起共有联系停止时，对共有产业的切割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当依据等分准则处理，并且考虑共有人对共有产业的奉献巨细，恰当照料共有人出产、日子的实际需求等状况。但切割夫妻共有产业，应当依据婚姻法的有关规则处理。”
6、《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的定见》第91条：“共有产业是特定物，并且不能切割或许切割有损其价值的，能够折价处理。”
7、《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的定见》第92条：“　一起共有产业切割后，一个或许数个原共有人出卖自己分得的产业时，假如出卖的产业与其他原共有人分得的产业归于一个全体或许配套运用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支撑。”
法令剖析
  1、案由挑选
  针对此案子，依法有两种案由可供挑选：同居联系析产胶葛和按份共有胶葛。假如挑选前者，那么，法官会要求两边供给产业凭据等依据，然后依法作出切割，包含什物切割、变价切割和作价补偿等方法；假如挑选后者，诉讼恳求的书写技巧就显得非常重要----一般的人会疏忽“切割”而直接要求对方付出一半的价款，对此，法官则有较大的自在裁量权，即，法官能够挑选驳回申述和依法切割产业两种判定：挑选驳回申述的理由是法令规则了共有人的优先购买权而并没有规则对方共有人的有必要购买的强制性责任（对方共有人能够挑选主张优先购买权，也能够挑选不主张购买房产的别人比例部分）；法官挑选依法切割产业，主要是依据上述法令依据之规则，推定了原告的诉讼请去本意在切割共有产业。所以，假如挑选按份共有胶葛这个案由，那么，诉讼恳求中一定要清晰“依法切割共有产业”。
2、共有房子切割
  共有房子切割是一个难题，不仅仅是法令实务方面的难题，更是共有联系人之间的一个交互性难题。法令上，不论是一起共有仍是按份共有，除了特别约好之外，共有人均有权要求切割其比例；法令也规则了什物切割、变价切割或许作价补偿等切割方法，可是，这些方法往往由于当事人对产业价值达不成一支定见而遭停滞。何况，主张切割产业的共有人之外的其他共有还有优先购买权，这种购买权尚不是有必要购买共有比例的责任，使得问题变得反常难以处理。回归共有人之间的交互联系，咱们不难发现，共有人之间多是朋友、恋人、亲人或许从前的夫妻联系，一旦提出切割共有产业，自身就标志着这种友好联系的完结，那么，愤恨乃至敌视的心情无时无刻不在阻止着问题的处理。
因此，咱们主张，针对不可分物或许难以简略切割的产业（如房子），除了夫妻联系之外，最好不要挑选共有；假如挑选了共有，那么，洽谈交流，变价处理或许折价补偿是最为切实可行的方法。假如洽谈无果，那么只能提申述讼要求切割共有产业，单间房子或许其他不可分物切割时，要求法院拍卖（仅有住宅在外）成为仅有途径，《中华人民共和国物权法》收效之前，法令并未清晰赋予法院这种强制性权力（民通定见规则了“能够折价切割”这种自在裁量权），现在，法院的这种权力现已得到法令（狭义：全国人大拟定）的供认---“难以切割或许因切割会减损价值的，应当对折价或许拍卖、变卖获得的价款予以切割”。
3、房产切割后按揭借款之处理
假如共有房子尚处于如期归还一方按揭借款的阶段，这个问题就比较杂乱了，乃至能够说比共有房子切割自身愈加杂乱。共有之情感根底消失后，一起归还银行借款的或许性比较小，所以，由其间一方一次性还清一切借款是最理想的方法，这样能够完结和银行的假贷联系，余下问题仅仅是两边的共有胶葛。可是，处于争议之中，任何一方也不敢冒险。固然，两边能够协议约好由一方付出折价款获得整个房子的一切权，这样，关于以银行的借款人名义呈现的一方来说，假如由其一次性还清借款，那么，解除了因拖欠借款而被银行追索的后顾之虑，可是，留下了向对方追偿的难题；关于非银行借款人的一方，一次性归还银行欠贷，只留下了向对方追偿的难题-----因此不肯这么做，当然，一起将房产过户到自己名下的状况在外。所以，两边挑选银行保管或许第三人担保之后，完结一次性还贷了断银行借款的方法比较牢靠----相同存在对方不合作的困难。
实际中，极有或许发生的结局便是，两边之间的共有联系延伸出来的还贷责任具有束缚两边的对内效能，一方单独还清借款后（能够依照原假贷协议约好的时刻和过程实行还款责任），获得向对方追偿的权力。
4、法院、政府、银行及担保组织的协作
处理共有产业切割难题，需求法院、房管局、银行及担保组织的和谐，帮忙当事人完结切割。法院作出判定，从法令层面上支撑当事人切割产业的恳求和切割方法；房管局实行处理功能，从行政层面上保证共有产业在一段时刻内的安全性；银行则能够和谐借款人与其他共有人之间的假贷责任搬运作业（实际中，银行为了省劲，不这么做）；担保组织则能够展开担保事务，为两边供给服务。
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作者简介：张志胜律师，中共党员，法学硕士，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员，北京闻名学者型律师，曾承受中央人民广播电台、中国青年报等媒体专访；2005年，被司法部选调参与司法考试(律师执业资格考试)阅卷，主阅论述题第三题。2006年参与美国华盛顿大学重点项目调研。张律师从事律师职业多年来,一向专心于经济胶葛与刑事辩解的处理，成功处理案子上百起，积累了丰厚的办案经历。
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