宅基地房屋评估问题有哪些

跟着我国的城市化进程不断推动，城市扩张和宅基地房子流通引发的胶葛层出不穷，而因为各种原因需求对宅基地房子进行评价的事例也不断呈现。
一、 宅基地的特色
宅基地是团体土地，与国有土地存在着实质的不同，而房地产评价理论是树立国有土地基础上的评价理论，在展开宅基地评价时会遇到一些困难。宅基地与国有土地的不同之处首要表现在以下几个方面：
1. 一切制不同
宅基地归于村团体，归同在一个村委会统辖下的整体乡民一切，归于小团体，由村委会代行一切权;国有土地归整体国民一切，归同为中华人民共和国公民的整体人民一切，不差异乡镇居民或乡村居民，由国务院代行一切权，并由各地人民政府详细行使。
2. 运用权人不同
宅基地的运用权人一般是该村团体的成员，宅基地的流通只能在本村团体内部，不得流通给其他村团体的乡村居民以及乡镇居民;乡村居民在乡镇买房后，契合相关规则的可转为乡镇户口，就不再是乡村居民了。
3. 运用期限不同
宅基地一般没有清晰的运用期限约束，能够世代相传;国有土地除了划拨土地，一般都有清晰的最高出让年限约束，期限最长的居处也就70年，尽管物权法规则了居处建造用地运用权期届满后主动续期，但二者的运用期限仍是存在严重的差异。
4. 出让办法不同
宅基地一般是前史留传的，也有向村团体新请求的，但基本上都无偿运用，很少一起或按年交纳运用费;国有土地则有划拨、协议、投标、拍卖、挂牌等多种出让办法，除无偿划拨办法外，均需求交纳国有土地出让金。
根据上述的各种不同，乡镇房地产评价与宅基地房子评价有着很大的差异，很难将一般用于乡镇房地产的评价办法和理论直接运用于宅基地房子评价。
需求阐明的一点是，本文所说的宅基地房子的谨慎说法是宅基地及上盖建筑物，是建于团体土地上用于乡村居民合理寓居的土地和居处，而不是建于团体土地上卖给乡镇居民寓居的小产权房。
二、需求评价的状况
一般来说，宅基地房子较少呈现需求评价的状况。
根据土地管理法的规则，一户农人只能有一处宅基地。假如答应宅基地房子典当，一旦撤销换回权会形成农人失掉居处，因而担保法规则不能将宅基地用作典当品。中心财经领导小组工作室副主任、中心乡村工作领导小组工作室主任陈锡文在2008年10月22日的一次新闻发布会上清晰表明，在加速乡村金融体制改革进程中，应扫除土地承揽经营权、宅基地和农人房产作为典当。这实际上阻断了运用宅基地房子典当请求借款的或许，也就撤销了以典当为意图的评价行为。
但是，出于其他意图而需求对宅基地房子进行的评价依然存在。比方，出于离婚诉讼、切割产业、承继、赠与、损坏补偿、债款补偿等原因也或许要对宅基地房子进行评价。本文所评论的首要是指这些方面的评价。出于不同意图对房地产进行的评价操作程序存在许多不同，本文仅面向共性问题，不评论详细的评价进程。
三、评价组织的资历问题
在评论宅基地房子评价的其他问题之前，首先要处理的是，经过行政批阅而具有相关资质的房地产评价组织是否有资历对宅基地房子进行评价呢?
在团体土地转国有土地的进程中，常常触及农用地和宅基地房子的评价。这一进程中往往会引进房地产评价组织，因而，房地产评价组织对宅基地房子的评价由来已久，不过这种特别的拆迁评价方式与其他意图的宅基地房子评价存在必定的差异。
拆迁评价项目触及的房地产数量巨大，拆迁有固定时限，并有当地政府和法令为之供给支撑，因而尽管使命深重，但评价师所花费的精力均匀到单宗评价目标上是相对少的。在实践操作中，甚至不引进评价组织，而直接由政府拟定补偿规范，双方同意就算达成协议。不过从这一点依然能够看出，房地产评价组织是能够进行宅基地房子评价的，已然拆迁评价能够，为什么补偿等评价就不能够了呢?别的，在当时的各种第三方组织中，房地产评价组织也是最合适的宅基地房子评价组织了。
不过，本文所注重的宅基地房子评价与拆迁评价又有不同，关于单宗或少量几宗房地产的评价，必定要经过仔细的调查和测算，出具评价陈述。能够说，房地产评价组织是能够作为宅基地房子评价的操作者的，仅仅详细的操作进程还要仔细评论一下。
四、 宅基地房子评价的价值界说
1. 价格仍是价值?还没结论
房地产评价的到底是房地产的价格仍是价值?这一点还没有得到清晰地解说，也正因为这一点，房地产评价规范上凡说到房地产评价的价值界说时均采纳“价值或价格”说法。部分评价师没有留意到这一点，在其陈述中常常直接采纳价格的说法，或直接采纳价值的说法，这都是不谨慎的做法。
2. 宅基地并非严厉意义上的用益物权
宅基地房子评价是评价什么呢?《物权法》将宅基地划入用益物权，与建造用地视同为一类，因而能够从一向的对建造用地的价值界说来了解宅基地房子评价的价值界说。
根据物权法的规则：“用益物权人对他人一切的不动产或许动产，依法享有占有、运用和收益的权力。”但其相关于一切权缺少了处置的权力。对应地，在《广东省团体建造用地运用权流通管理办法》(粤府〔2005〕100号)中清晰规则，乡民居处用地运用权不得流通。这是保证宅基地自身的一切权不受侵略的特别规则。那么，这条规则是否禁绝了宅基地房子租借和出售的或许呢?
没有。在规则宅基地不得流通的一起，还有顺便条款，即：因转让、租借和典当地上建筑物、其他附着物而导致居处用地运用权转让、租借和典当的在外;乡民出卖和租借住宅后，不得再请求新的宅基地。该项规则可解说为：独自的宅基地不得流通，但上面盖有建筑物的，可因为房子的租借和出售而形成宅基地实际上的流通，而这种实际上的流通是受法令认可的。宅基地的处置权也因而而得到了必定程度的放松。
因而，宅基地在某种方式上并不是严厉的用益物权，人们能够经过某种方式具有其必定程度上的处置权。
3. 可简略界说为：宅基地及其上盖建筑物的价格或价值
根据此，能够以为正常的宅基地房子评价，是评价宅基地及其上盖建筑物的占有、运用、收益权力，以及土地部分的部分处置权和建筑物部分的悉数处置权的价格或价值，换句话说，是评价缺失部分处置权的宅基地土地一切权和悉数的建筑物一切权的价格或价值。事实上，除了细节不同外，宅基地房子的价值界说能够以为与国有建造用地的价值界说没有显着的不同，不用进行紧密的差异。评价人员在思想上清晰宅基地房子评价所包含的权益内容后，能够简略地将其价值界说描绘为：宅基地及其上盖建筑物的价格或价值。
五、 宅基地房子评价的操作问题
1. 非公开商场价值
因为乡村宅基地在权属上与国有土地有严重差异，之前虽没有清晰的制止，但在没有法令支撑的状况下，团体土地(包含宅基地)流通很难大规模施行，团体土地的价格也难以在流通进程中得到充沛的表现，公开商场价值很难。广州市疆土房管局局长谢晓丹曾表明要在2009年内出台乡村建造用地流通办法。不过即便出台了完善的宅基地流通办法，宅基地依然会被约束在本团体内流通，存在条块切割的商场无法到达公开商场价值要求的条件。因而，在宅基地房子评价方面要运用商场法评价出其公开商场价值是十分困难的。
2. 可比事例少，很难适用商场比较法
因为宅基地房子的同一供需圈被严厉约束在村团体内部，而村团体一般不会很大，一年傍边可贵呈现几家流通宅基地房子的，而一户人家分为两户，需求宅基地时，往往能够请求，常常是无偿划给地块，由其自主建房，因为土地无偿划给，也无从核算价格了。呈现宅基地房子流通的状况或许有以下几种状况：看中他人的宅基地房子地理位置，要求买下来自用的;因为前史原因而具有两处(含)以上的宅基地房子，想要卖出一处的;迁入乡镇，转为乡镇户口(这种状况的正常处理程序是村团体回收其基地运用权，但实践中很少发作)，想把老宅子卖人的;等等。
尽管存在这样那样的流通理由和事例，但一年内呈现宅基地房子流通的数量会十分少，要想运用商场法选取一年内的至少三宗可比事例来修正出评价目标的价格必将十分困难。并且也因为同村之间的买卖简直必定地是相关买卖，也无法到达公开商场价值的要求。
3. 收益难以测算，报酬率欠好掌握
因为宅基地房子的用处首要是自住(也有乡民用来售卖小商品或制造手艺产品等，但这不影响其首要用处)，很少用来发生收益，因而大多数宅基地房子的收益难以测算，报酬率也更难确认。因而，即便在商品居处的评价中也很少运用收益法，在宅基地房子评价中运用收益法就愈加不合适了。
某公司曾处理了一个运用了收益法的评价事例，那是某法院托付的以抵债为意图的评价项目。之所以运用收益法，是因为法院表明用来抵债的是某村的一处宅基地房子，将对其进行拍卖，竞得者可获得其上盖建筑物存续期间的运用权，但不得改扩建，房子灭失后该地块收归村团体。经与法院的重复交流，评价组织确定托付的评价规模为该宅基地房子的用益物权，能够以为是宅基地房子存续期间租金收入的折现，适用收益法。
当然，这种处理也是由该事例的特别性决议的。收益法在宅基地房子评价的实际操作中依然存在许多困难。
4. 本钱法相对适用，但仍短缺条件
经过上面的调查，发现宅基地房子评价不怎么适用商场比较法和收益法，那么，作为三大评价办法最终一种的本钱法是否适用呢?
本钱法对建筑物造价的掌握可经过各地造价信息网定时发布的造价规范进行评价，价格掌握应该问题不大，难点在于怎么根据城市房地产造价信息精确地掌握乡村房子造价与城市房子造价之间的差异。
因为现在绝大多数的宅基地为无偿运用，获得本钱十分小，但土地又必定有其价值，因而，本钱法评价宅基地房子的首要难题是无法精确对宅基地定价。有些当地如南海，方针较为灵敏，团体土地改为国有土地的现象较为遍及，且有相关政府文件清晰团体土地改为国有土地应补交的税费规范，所以在宅基地房子评价的实践操作上，评价组织会将团体土地假定为国有土地，然后扣除应补缴的土地运用权出让金和流通税，得出宅基地土地价值;再用重置本钱法测算建筑物价值;两者加起来就得出宅基地房子的价值。
这种思路有假定开发法的影子，但许多当地特别是经济落后地区的乡村并不具有团体土地改为国有土地的方针支撑或必要性，所以选用假定为国有土地再扣除税费显得根据缺乏。因而，本钱法尽管是一种相对适用的评价办法，但这种办法的运用还需求进一步的方针支撑。
总归，宅基地房子评价是房地产评价的一个难点，需求更多的注重和更为深化的研讨。