浅谈土地增值税清算的方法

论文关键词：税收管理 土地增值税 清算方法
论文摘要：土地增值税是房地产开发企业的首要税种之一，其重要性不亚于营业税和企业所得税，因为对企业的赢利影响较大，故加强对土地增值税清算的谋划就更显重要。该文首要剖析土地增值税的征收特色、清算条件、出售收入承认，开发产品计税扣除本钱的审阅，并针对减免税优惠政策采取了相应的清算方法。
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并获得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，对企业的赢利影响较大，是房地产开发企业的首要税种之～，因而对其进行谋划是十分必要的。土地增值税是以转让房地产获得的增值额为纳税目标，选用扣除法和评价法核算增值额，实施四级超率累进税率核算征收。
核算公式为：土地增值税税额=增值额×适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数。其间：①增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规则的扣除项目金额后的余额。②四级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的份额确认的。最低税率为30%，最高税率为60%，其税收担负高于企业所得税。例如增值额不超越扣除项目金额50%的部分，税率为3O%等等。
因为超率累进税率的特色是，增值率越高的部分适用税率就越高。为了防止高税负，企业有必要想方设法地下降增值额，然后下降增值率，防止适用高税率。现从以下几个方面论述清算的具体方法。
l了解土地增值税自行清算和要求清算的界定
(1)纳税人契合下列条件之一的，应自行进行土地增值税的清算：①房地产开发项目悉数竣工、完结出售的;②全体转让未竣工决算房地产开发项目的;③直接转让土地使用权的。
(2)对契合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：①已竣工检验的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的份额在85%以上，或该份额虽未超越85%，但剩下的可售建筑面积现已租借或自用的;②获得出售(预售)许可证满三年仍未出售结束的;③纳税人请求刊出税务挂号但未处理土地增值税清算手续的;④省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规则的其他状况。
对前款所列第③项景象，应在处理刊出挂号前进行土地增值税清算。
2正确确认清算计税单位
房地产开发企业在进行土地增值税清算时，应以国家有关部门批阅、存案的项目为单位进行清算：关于分期开发的项目，应以分期项目为单位清算;对不同类型房地产应别离核算增值额、增值率，交纳土地增值税。对分期开发项目或许一起开发多个项目的，应按不同期间和不同项目合理归集有关收入、本钱、费用。