房地产广告的法律性质

房地产开发企业作产品房出售广告时，有必要标明产品房预售证批准文号。未获得产品房预售证或未标明产品房预售许可证批准文号的，房地产开发企业不得作任何方式的产品房出售广告。产品房出售广告中关于房地产情况的阐明、暗示应当实在、精确。 因虚伪宣扬而引发的胶葛在产品房投诉中很多存在，开发商为了招引购房者，往往把自己的房子说的环境是怎么美丽，交通怎么便利，配套怎么完全。 但等房子交付了，开发商最初的承诺却没有实现。 石家庄市就出了这样一个事例：1999年，某房地产开发公司开发一产品住宅小区，其在广告宣扬中承诺：小区内设小学、超市、图书馆、保健站、公厕、独立报箱、绿洲、中心花园等。洪某等见到开发公司的广告后，觉得各方面条件都不错，经屡次与开发公司触摸、洽谈，与开发商签定了《产品房预售合同》。合同签定后，洪某依约实行了付款职责。2001年7月16日，房地产开发公司向洪某宣布入住告诉，洪某等发现，小区内所谓校园、超市、图书馆、保健站等底子没有，大面积的绿洲也改建成车库。洪某以为：房地产开发公司不实行广告承诺，是诈骗出售。洪某等人向房地产开发公司提出交涉，没有得到满足的答复。洪某等人根据《合同》中的裁定条款，向石家庄裁定委员会提起裁定，要求解除合同、退房还款并赔偿损失。裁定委查明晰以上现实，但以为售楼广告归于要约约请，不是要约，购房者没有将广告内容签进合同，因而难以追查开发商的违约职责，所以终究驳回了洪某等人的裁定恳求。
那么，广告到底是要约，仍是要约约请，审判实践中有两种定见。一种定见以为，像其他商业广告相同，产品房售楼广告除非包含了合同的主要内容然后成为要约，一般归于要约约请或要约诱惑 ，如未将广告宣扬的内容订入合同，就不能认定为是合同内容，出售广告中的虚伪宣扬，仅仅违反诚笃信用原则应负的职责，可考虑经缔约过失职责对买受人予以弥补。另一种定见以为，因为要约诱惑具有“对世性”，当事人在宣布要约诱惑时有必要先尽前契约职责，如提醒合同内容的一切现实，不能为所欲为或作虚伪的陈说，因而广告的实在性已成为当今世界各国对广告的最基本的要求。因为开发商对其在售楼广告中作出的阐明和承诺的内容，往往又使用其缔结合一起的优势位置，回绝订入合同中，故其理解无误的“阐明和承诺”从实质上说现已构成像赏格广告相同的特别要求，它以购房人完结签定购房合同的行为为对价。在这一特别要约的有用期内，开发商不得随意吊销或改变承诺，即广告承诺具有不行撤回性，也便是开发商在前契约阶段所承当的以忠诚、诚信为内容的前契约职责，一般称之为“要约的方式拘束力”。《中华人民共和国广告法》第9条规则：“广告中对产品的功能、产地、用处、质量、价格、生产者、有用期限、承诺或许对服务的内容、方式、用处、质量、价格、承诺有标明的，应当清楚、理解。广告中标明推销产品、供给服务顺便赠送礼品的，应当标明赠送的种类和数量。”这一规则表现了诚笃信用的先契约职责原理，即清楚理解的广告承诺，具有不行撤回的方式拘束力。因而开发商在售楼广告中作出承诺今后，一旦与购房人签定买卖合同，开发商应当毫无挑选的实行广告承诺的职责。