哪种情况房屋买卖合同无效

房子生意合同效能
合同的效能，又称合同的法令效能，是指法令赋予依法建立的合同具有束缚当事人的强制力。依法建立的合同在法令上发生既定力和束缚力，无效合同不发生法令效能。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第四十四条第一款规则：“依法建立的合同，自建立时收效。”《民法通则》第五十五条规则：“民事法令行为应当具有下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表明实在;(三)不违背法令或许社会公共利益。”这是《民法通则》规则的有用合同标准。判别一个合同是否具有法令效能，应主要依据上述《民法通则》所规则的条件，当事人签订合一起一起具有上述条件，便承认合同有用。
房子生意合同，是指当事人两边约好，一方交给房子并移转房子所有权于他方，他方受领房子并付出价金的合同。其间负搬运房子所有权责任的一方当事人称为房子出卖人，负给付价金责任的他方当事人称为房子买受人。房子生意合同的缔结和实施，不只要恪守《民法通则》、《合同法》等的规则，还应当受《城市房地产办理法》、《土地办理法》等的标准和办理。《城市房地产办理法》第五十九条规则：“国家实施土地使用权和房子所有权挂号发证准则。”第六十条第三款规则：“房地产转让或许改变时，应当向县级以上当地人民政府房产办理部门恳求房产改变挂号，并凭改变后的房子所有权证书向同级人民政府土地办理部门恳求土地使用权改变挂号，经同级人民政府土地办理部门核实，由同级人民政府替换或许更改土地使用权证书。”此处的“应当”应理解为强制性标准，阐明房地产品权的变化以挂号为建立要件。
实践中房子生意胶葛时有发生。房子生意胶葛涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开生意合同的有用性问题。那么，终究哪些房子生意合同属无效合同呢?归纳起来，主要有以下几种：
1、房地产别离出卖，合同无效。
因为房子是修建在土地上的，为土地的附着物，具有不行别离性，因而，房子的所有权经过生意而转让时，该房子占用范围内的土地使用权也有必要一起转让或随房子搬运。假如出卖人将房产和土地使用权别离卖与不同的买受人，或许出卖房子时只转让房子所有权而不一起转让土地使用权，买受人能够提出这种生意合同无效。
2、产权主体有问题，合同无效。
出卖房子的主体有必要是该房子的所有权人。非所有权人出卖别人房子的，其生意行为一般无效 。房子的产权为数人共有的，有必要征得共有人赞同才干出卖。出卖共有房子时，须提交共有人赞同的证明书。部分共有人未获得其他共有人赞同，私行出卖共有房子的，其生意行为一般确定无效 。
3、侵略优先购买权，合同无效。
房子所有人出卖共有房子时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房子所有人出卖租借房子的，应当在出卖之前的合理期限内告诉承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权力。 房子所有人出卖房子时侵略共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人能够恳求法院宣告该房子生意无效。