投资性房地产业务的财税差异与调整有哪些

事例
某企业于2011年1月获得工商营业执照，主营高级写字楼租借事务，因为企业首要担任房产租借，企业财务人员依照新管帐原则中的出资性房地产原则要求对公司的租借房产进行核算，并且选用公允价值形式进行后续计量。企业汇算清缴期间，财务人员对税法关于公允价值形式下出资性房地产后续计量怎么规则，税法与管帐核算存在哪些差异以及企业所得税交税申报表怎么填写等问题来电咨询。
根据《企业管帐原则第3号——出资性房地产》原则规则，企业发作的“为赚取租金或本钱增值，或两者兼有而持有的房地产”事务应选用出资性房地产这一全新的财物构成要素进行核算，企业在公允价值能够继续牢靠获得时，能够选用公允价值形式对出资性房地产进行后续计量。
税法根本规则
税法将出资性房地产作为一般固定财物或无形财物核算，企业所得税法施行法令第五十六条规则，企业的各项财物，包含固定财物、生物财物、无形财物、长时间待摊费用、出资财物、存货等，以前史本钱为计税根底。企业所得税法中规则，在核算应交税所得额时，企业按规则核算的固定财物折旧、无形财物摊销费用准予扣除。
管帐上怎么计量
出资性房地产的后续计量有本钱形式和公允价值形式。一般企业能够在财物负债表日选用本钱形式对出资性房地产进行后续计量，但有确凿证据标明出资性房地产的公允价值能够继续牢靠获得的，能够对出资性房地产选用公允价值形式进行后续计量。并且新管帐原则规则，关于选用公允价值形式核算的出资性房地产，平常不计提折旧，在财物负债表日应当以出资性房地产的公允价值为根底调整其账面价值，公允价值与账面价值的差额计入当期损益。
对出资性房地产，在财物负债表日按公允价值进行计量，管帐上设置“公允价值变化损益”科目，核算公允价值形式下的出资性房地产变化。在财物负债表日，企业依照出资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“出资性房地产——公允价值变化”科目，贷记“公允价值变化损益”科目;财物负债表日公允价值低于其账面余额的差额做相反的管帐分录，即借记“公允价值变化损益”，贷记“出资性房地产——公允价值变化”科目。
税收与管帐差异怎么调整
税法规则，获得的固定财物以前史本钱作为计税根底，在核算应交税所得额时，企业依照规则计提的固定财物折旧答应在税前扣除。所得税法对管帐上的“公允价值变化损益”不予承认，所得税与管帐处理呈现差异。企业所得税的核算要依照税法的规则来承认年度的应交税所得额，因而在年终汇算清缴时，对税法与管帐呈现的差异就应在核算年度应交税所得额时进行调整。
企业在以管帐赢利为根底，核算应交税所得额时，假如当期“公允价值变化损益”呈现贷方发作额，需求进行交税调减处理;假如当期“公允价值变化损益”呈现借方发作额，需求进行交税调增处理。一起，依照企业所得税法的相关规则对此类财物能够计提折旧，企业所得税和管帐处理呈现差异，所得税与管帐处理的差异为暂时性差异。公允价值形式下出资性房地产后续计量管帐处理与税务处理的差异应在核算应交税所得额时予以调整。下面举例说明。
例如，2011年1月1日上述企业将一幢写字楼对外租借，该写字楼的初始本钱为500万元，运用年限20年，估计净残值率为5%。该出资性房地产期末选用公允价值计量，2011年12月31日，经复核，该出资性房地产的公允价值为520万元。
(一)管帐处理为，(1)2011年头将写字楼对外租借时企业的账务处理：借记：出资性房地产——本钱5000000;贷记：固定财物5000000。(2)管帐原则规则，关于选用公允价值计量形式的出资性房地产，平常应当以财物负债表日出资性房地产的公允价值为根底调整其账面价值，公允价值与账面价值的差额计入当期损益。2011年12月31日企业的账务处理为，借记：出资性房地产——公允价值变化200000;贷记：公允价值变化损益200000。
(二)企业所得税处理及企业所得税和管帐差异调整。
企业所得税法承认写字楼为固定财物。选用公允价值形式的管帐处理在企业所得税上不予承认，企业所得税法对企业租借建筑物的计量应依照前史本钱承以为计税根底，一起依照企业所得税法的相关规则计提的折旧部分答应在税前扣除，企业所得税和管帐处理呈现差异，差异的性质为暂时性差异。
2011年企业所得税税前答应扣除的折旧为500×(1-5%)÷20=23.75(万元)。
因而，在核算2011年企业所得税应交税所得额时，企业所得税对管帐上写字楼公允价值与账面价值之间的差额，通过当期“公允价值变化损益”管帐科目的贷方结转计入当期管帐赢利的20万元不予承认，当期应作交税调减处理，调减额为20万元;别的企业所得税对本例中出资性房地产承以为固定财物，提取折旧23.75万元，当期应作交税调减处理，调减额为23.75万元。此项事务算计交税调减额为43.75万元。
怎么填写企业所得税年度交税申报表
企业在年度汇算清缴时，因为此项出资性房地产事务的核算税法与管帐处理上存在差异，因而对年度应交税所得额的调整的企业所得税年度交税申报表的填写就尤为重要。企业应根据上述事务税务与管帐处理的金额，顺次填写企业所得税年度交税申报表附表及主表。
(一)企业所得税年度交税申报表附表七《以公允价值计量财物交税调整表》的填写。企业在年度所得税汇算清缴填写所得税交税申报表时，应根据上述事务中出资性房地产的管帐账载金额与税法承认的计税根底，在申报表附表七《以公允价值计量财物交税调整表》的第9行——出资性房地产的各列中填入相关数据。
第1列“账载金额”期初金额(公允价值)，填入500万元，第3列“账载金额”期末金额(公允价值)填入520万元。
第2列“计税根底”期初金额填入500万元，第4列“计税根底”期末金额476.25万元。
第5列“交税调整额”=本表(第4列“计税根底”期末金额-第2列“计税根底”期初余额)-(第3列“账载金额”期末金额-第1列“账载金额”期初金额)=(476.25-500)-(520-500)=-43.75万元。
(二)企业所得税年度交税申报表附表三《交税调整项目明细表》的填写。假如企业当期没有其他以公允价值计量的财物，则以《以公允价值计量财物交税调整表》核算结果第5列“交税调整额”的算计数-43.75万元，将其绝对值43.75万元填入企业所得税年度交税申报表附表三《交税调整项目明细表》第10行“公允价值变化净收益(收入调整项目)”的第4列“调减金额”43.75万元。
(三)终究企业应根据《交税调整项目明细表》的算计调增调减金额填写企业所得税年度交税申报表主表。