专家详解物业税开征三大悬念

国家税务总局局长谢旭人日前表明，在“十一五”期间，我国将活跃保险地深化税制变革，并泄漏将逐渐推行物业税。一席间，各种说法层出不穷：有人达观地估计，开征物业税会使房价降四成;也有人忧虑开征物业税后，房子或许买得起住不起;还有人以为，物业税会对豪宅征收比一般住所更高的税率。
开征物业税究竟会给地产商场带来怎样的改变和影响呢?就此问题，记者专访了中央财经大学税务专家刘桓，刘桓具体解读了物业税开征的三大悬念。
悬念一进程
物业税开征的评论早已开端。十六届三中全会对此已有说法，“在条件具有时对不动产开征一致标准的物业税”。而本年物业税被明确地写入“十一五”规划，就标志着未来5年内我国将开征这一税种。
刘桓表明，现在全国现已开端对物业税征收进行试点，但试点仍处于“空转”阶段，即经过模仿征收来探索征管体系。假如调研和准备工作比较充沛，下一年有望在一两个城市进行“实转”，试点成熟后，将向全国推行。
但物业税开征是一个关系到千家万户的严重工程，不能草率开征，不然将会“伤筋动骨”，特别是很简单形成许多中低收入家庭担负过重的成果。所以物业税开征必定要非常稳重，是一个稳步推动的进程。
悬念二影响
业界普遍以为，假如开征物业税，最直接的成果便是下降开发本钱，导致房价下降。
据预算，在现在的房价构成中，税费及房产商赢利占到60%，修建本钱只占40%.购房者买一套房子的钱中，有30%-40%是缴了各种税费。假如改用许多国家选用的逐年交纳的方法，以财产税的方式分期支付地租和税费，现在的开发本钱就可以大幅下降，房价也会跟着大起伏下降。
据某地产研究机构人士剖析，从理论上说，因为地价和相关税费分70年交，也就意味着占住所本钱50%多的地价和相关税费在出售时只需先交纳1/70，其他在剩下的69年中别离交纳，下降了70-1 /70=98.57%，表现在房价中，本钱就下降了50%×98.57%=49.29%.考虑到需求进步导致开展商在运营中的其他要素，将其间的10%比例据为己有，也有39%以上的下降起伏。
刘桓以为，物业税开征后，因为把本来买卖环节征收的税费稀释到了具有环节，所以房价会有所下降，但不太或许下降四成那么多，因为房价首要受商场供求关系影响。
征收物业税，会使房子初始价格比较低，可是购买后每年都要承当必定的物业税，物业税成了未来的预期开销。房子的运用本钱添加了，所以有人忧虑“买得起住不起”的状况将大幅添加。刘桓表明，这种忧虑大可不必，因为从国际惯例看，物业税的征收都有必定的底线，首要是对出资、租借等运营性房子在具有环节征收，而对自住宅子则采纳免征或少征的做法。因为住宅是准公共产品，假如一个人具有根本住宅以外的房产，也就意味着他占用了他人的资源，所以他应该为此付费。别的，现在出资者出资股票、基金、债券等产品都是要支付必定费用的，而只要只要出资房产不付费，这对出资者来讲也是不公正的。
刘桓以为，关于自住型房子购买者来讲，开征物业税是利好。因为在购买环节，减轻了购房者的担负，而在具有环节，税负也会很轻乃至没有。而关于出资类住宅的购买者而言，他们则应该为占有更多的资源而支付相应的费用。
关于我们关怀的新房和旧房怎么征收物业税的问题，刘桓表明，物业税只针对新房而言，老房在买卖时现已一次性交纳了各种税费，将不再重复纳税。
悬念三税率
物业税是实施一致税率仍是累进税率也是现在业界争议的焦点，特别是对豪宅和一般房子是否实施不同税率的问题分外引人重视。有业界人士以为，对豪宅应依照比一般住所更高的税率征收，才干表现社会“公正”。对此，刘桓表明，物业税一旦开征将实施“一刀切”的税率。因为，房子的占地面积是固定的，房价的凹凸现已表现了地价的凹凸，所以不论是豪宅仍是一般住所依照一致税率征收就可以表现“公正”，豪宅的房价较一般住所更高，依照同一税率征收，其交纳的物业税相应也更高。相同道理，地域差异对物业税征收也没有太大影响。因为，各地不同的房价现已表现了地域差异。
美国物业税的税率大概是依照每年交纳房价的0.8%-1.2%核算，例如，一座10万美元的房子一年要交纳1000美元的物业税。而我国与美国不同的是，土地实施公有制，房子购买人只对土地有运用权，而没有所有权，所以我国物业税税率的确认不能彻底参照外国，还需求根据收集到的信息进行研究才干确认。
新闻布景
房地产商场
税改火烧眉毛
现在，房地产税收都会集在买卖环节。购房者买一套房子的钱中，包括房地产开发的营业税、印花税、房产税、乡镇土地运用税、土地增值税、企业所得税等等以及房地产占用的房产税、城市房地产税、犁地占用税、乡镇土地运用税等。
刘桓以为，一方面，这些税费核算杂乱，非常涣散，征收起来难度也较大，不利于房地产商场的久远开展;另一方面，悉数的房地产税收积压在买卖环节，这种做法使得房地产商场走偏了方向，往往导致顾客买不起房。
正是根据以上两点原因，开征物业税被提上了日程。物业税又称财产税，是对房子在买卖环节和具有环节一起征收的税种，征收物业税后，现行的房地产买卖环节的各种税费将随之撤销。
开征物业税的条件便是掌握买房人的信息。但现在因为房地产信息部分和税务部分没有很好的协作，在税务局房产信息仍是空白，尤其是在房子租借商场，地税局掌握的房子租借人信息非常有限，所以存在着很多的房子租借人偷税漏税的现象。所以怎么掌握房地产信息就成为开征物业税亟待解决的问题。刘桓以为，关于房子租借人的信息的收集，一个实际的解决方法便是发起社区管理者，以社区为单位，对房子租借的状况进行监控;而关于买房人信息的收集，则需求税务部分和房产挂号部分以及银行信贷部分进行协作来完结。