解读最高院国有土地合同纠纷司法解释对房地产合作开发的新规定

在房地产协作开发实践中，一方出钱，一方出地，除合资建立项目公司外，“联建”与“参建”是地产商或出资商所挑选的常见协作开发方式。不论是“联建”或是 “参建”的界说在一切与房地产有关的法令规则中却又无章可查。笔者试从“参建”的法令根由动身，对最高院的《关于审理触及国有土地使用权合同纠纷案子适用法令问题的解说》(下称“司法解说”)中关于房地产协作开发中的“参建”行为的效能改变并结合司法解说对房地产协作发的规则做一些剖析，以飨读者。
一、“参建”的法令根由
“联建”和“参建”的效能区分来源于最高院在1995年12月27日发布的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发运营案子若干问题的回答》(下称“回答”)，该回答第18条规则：“享有土地使用权的一方以土地使用权作为出资与别人协作建房，签定的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特别方式，除处理合建批阅手续外，还应依法处理土地使用权改变登记手续。未处理土地使用权改变登记手续的，一般应当确定合建合同无效，但两边已实践履行了合同，或房子已根本建成，又无其他违法行为的，可确定合建合同有用，并责令当事人补办土地使用权改变登记手续。”依据该回答的规则，后来有关专业人士在司法实践中逐步将协作各方处理了土地使用权改变手续的房地产协作开发划入“联建”之列，将没有处理土地使用权改变手续的房地产协作开发划入“参建”之列。
假如房地产协作开发被判定为无效的“参建”合同，关于出资参建人则利益难以得到悉数的保证。上述回答对无效协作建房合同明确规则，在建或已建成的房子，一切权归出地的参建人一切，而出钱的参建人有三种处理方式：(1)在资金没有投入实践建造的，返还出资款及同期同类银行贷款利息;(2)在资金已转化为在建工程的，返还出资并可以参照当地房地产的赢利状况给予经济补偿;(3)在房子已建成的，将出资方应分得的房产份额按现行商场估值或占房子造价的出资份额作为其丢失，由出地参建人给予补偿。尽管回答从公正的角度上极力统筹出资参建人的利益，可是，出资参建人仍是无法依据房地产协作开发的协议享用协作两边约好的利益，其赢利空间大大下降。
二、新司法解说关于“参建”的效能打破
依据2005年6月18日最高院发布的司法解说的规则，“参建”这种房地产开发的协作方式总算从法令上获得了合法位置。