土地使用权出让合同的纠纷的解决办法
来源：听讼网整理 2018-05-28 10:34
1、依法签约、确保合同效能
土地运用权出让合同的出让方归于特别主体，及出让方有必要由政府土地行政处理部门担任。按说，在大力着重依法行政的今日，作为政府的职能部门，其法令意识、法令水平都应当高于作为一般主体的企业和个人，签定无效的土地运用权出让合同好像不太或许。但在实际中，无效的土地运用权出让合同并不罕见。无效的出让合同不只使当事人实在意思表明无法完成，并且还常常形成国家土地资源搁置和糟蹋。
榜首，确保合同主体资历合法。
关于土地运用权出让合同的受让方，法令并无清晰的限制性规则。依照《乡镇国有土地运用权出让和转让暂行法令》第3条规则：“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他安排和个人，除法令还有规则者外，均可依照本法令的规则取得土地运用权，进行土地开发、运用、运营。”《土地处理法》第9条也规则，国有土地能够依法承认给单位或许个人运用。从这些规则能够看出，土地运用权受让方为一般主体，只要是具有民事权利能力和民事行为能力的公民、法人或其他安排都能够成为土地运用权的出让，都是为了特定的房地产开发建造项目，而房地产的开发建造需求法定的资质条件(《城市房地产开发运营处理法令》第2条、第5条等)，因而能够说公民个人以及没有开发运营资质的非房地产开发企业是不能经过土地出让取得土地运用权的，即土地运用权出让合同的受让主体只能是具有房地产开发资质的房地产企业。关于受让方的主体资历，在土地运用权出让进程中一般不会有什么问题，关于这一点，作为土地运用权出让方的政府土地处理部门一般仍是检查得比较严厉的。至于房地产开发企业虚伪注册、骗得资质等行为则属别的一个问题，至少在办法检查上，受让方的主体资历是不该该有问题的。
可是，恰恰是负有对受让方主体资历检查职责的出让方自身的主体资历常常出问题。依照法令规则，能够行使土地运用权出让权，即能够成为出让方主体的只能是市、县人民政府土地处理部门。可是实践中，除前文所说的，以各类开发区、园区处理委员会的名义对外签定土地运用权出让合同外，遍及还存在着以政府设置的其他暂时组织，比方“重点工程指挥部”、“新区开发指挥部”“旧城改造办公室”等名义对外签定土地运用权出让合同。这应该说是一种严峻的逾越职权的违法行为。依据《司法解释》第2条的规则，从2005年8月1日开端，关于这种主体资历违法的土地运用权出让合同，一概依照无效处理。因而，关于出让合同主体资历的检查，根绝行政权力的乱用。出于对政府公信力的信任，无论是哪一级人民政府或行政组织，他们对外出出让土地运用权，作为一般大众，一般不会提出什么贰言。可是一旦因土地运用权出让合同的实行发作争议，则合同当事人主体资历的检查便是榜首步。如因主体资历违法而承认土地运用权出让合同无效，除了国家利益、当事人经济利益受丢失外，政府的威望和公信力也会遭到负面影响。
第二，确保合同内容合法
关于土地运用权出让合同的首要内容，《房地产处理法》及相关专门法令未作详细规则。一般状况下，《合同法》第12条所列的八项内容，在一般由政府行政主管部门一致印制的格局合同中都有表现。并且内容比一般民事合同更全面、更杂乱。但关于土地运用权出让合同因内容违法而或许导致的无效景象，《司法解释》的规则只触及一项，即合同的价格条款。假如以协议办法出让土地运用权，土地运用权出让金低于缔结合一起当地政府依照国家规则承认的最低价的，应当承认土地运用权出让缔结合同约好的价格条无效。也能够说，在审判实务中，人民法院对合同内容检查的重点是合同中出让金的价格约好是否符合要求。因而，当事人在以协议办法签定土地运用权出让合一起，首要要确保土地出让金的价格有必要高于当地政府依照国家规则承认的最低价。关于以投标、拍卖、挂牌办法出让土地运用权的，《司法解释》虽未将“最低价”作为承认合同价格条款效能的规范，但实际操作中一般是不会呈现低于最低价景象的。因为“最低价”至少应当是投标、拍卖或挂牌的底价，低于这个价格将导致废标、流拍，终究不能成交。 除价格条款外，其他内容如有违背《合同法》第52条规则的五种景象之一的，也或许导致合同无效。比方合同标的违法，像本书的事例，其出让的土地是经过违法的办法征用的集体土地，该征用行为违法，也必定导致土地出让合同违法。再比方规划批阅的土地用处是建厂房，但合同约好的土地用处却是商品住宅，就归于合同内容违法。这不同于合同签定后又擅自改动合同约好的土地用处的景象，前者应承认合同无效，后者不是无效合同，但能够依法改动或免除(《司法解释》第5条、第6条)，因而，为确保土地运用权出让合同的效能，对合同内容的检查既要突出重点，也应当全面详尽。
第三，确保合同签定的程序合法。
土地运用权出让合同的签定程序首要表现在土地运用权出让的办法上。依照法令的规则，土地运用权的出让办法首要有四种：协议、投标、拍卖和挂牌。在 2002年7月1日曾经榜首种办法是土地出让的首要办法，全国的土地出让95%以上是选用这种办法。尔后，关于各种运营性土地运用权的出让则制止选用协议办法出让，而有必要选用招、拍、挂等揭露的商场化办法。因而在出让程序上首要有必要依据土地的用处承认法令答应的出让办法。《司法解释》尽管没有明文规则运营性土地运用权出让未选用招、拍、挂的办法的合同无效。但这并不意味着以协议办法出让运营性土地，就不能承认合同无效。前文已述，在承认合同效能的问题上，不能仅仅孤登时看待某一行为办法自身是否与法令、法规相冲突，而应结合该行为办法、内容和或许的成果归纳判别合同效能。
其次，每一种出让办法自身，除了协议办法比较灵敏，没有特别的程序要求外，其他一种出让办法都有比较严厉和详细的程序性要求。关于土地运用权出让，国土资源部《投标拍卖挂牌出让国有土地运用权规则》对三种出让办法的程序均作出了专门性的规则，此外，关于投标、拍卖办法，《投标投标法》和《拍卖法》也有严厉的程序性规则。这些规则在土地运用权的出让进程中有必要严厉遵守。的确，在司法实践中，重实体轻程序的习气还没有底子改动，但在着重依法治国、依法行政的今日，作为土地运用权出让程序的主导者和操作者----政府土地处理部门，有必要高度重视土地出让的程序问题。不然内容形似合法的土地运用权出让合同就有或许因程序违法而被承认为无效或被吊销。事实上，许多合同当事人或案外第三人正是经过政府土地出让程序上的瑕疵，以民事诉讼，更多的是选用行政诉讼的办法，到达吊销政府土地出让行为的意图，像本书事例二，政府土地出让行为的首要违法表现便是程序性的。假如的确查明政府处理土地征用、出让的一系列程序违法，直接的判定成果应当是吊销“土地运用权证”，但在客观上也就宣告了土地运用权出让合同的无效。
如同对当事人主体资历的检查相同，关于土地运用权出让法定程序的履行，政府土地行政处理部门负有更大的职责。程序违法多表现为政府的详细行政行为违法。因而，确保土地运用权出让合同合法有用，最首要的仍是进步政府的行政执法水平。
2、及时采纳补求办法，变合同无效为有用
此次《司法解释》依然沿用了最高人民法院1995年12月27日《关于审理房地产处理法施行前房地产开发运营案子若干问题的回答》中创始的“补办手续违法变合法，无效变有用”的准则，仅仅将补办手续的时刻提早至起诉前而不是《回答》规则的“一审期间”。关于土地运用权出让合同，《司法解释》规则能够经过补办追认的，能够承认合同有用。应当留意的是，《司法解释》的这一规则只适用于《司法解释》收效(2005年8月1日)前，以开发区处理委员会名义所签定的土地运用权出让合同，则不能经过补办追认手续变无效合同为有用合同。因为《司法解释》收效前，在全国范围内，以各类开发区、园区处理委员会的名义签定土地运用权出让合同的状况十分遍及，现在没有处理追认手续的土地运用权出让合同就依然处于一种无效状况。假如在处理追认手续之前任何一方向人民法院提起诉讼的，则该合同胶葛就不或许依照有用合同处理。考虑合同被承认为无效后或许呈现的杂乱局势和对两边事人或许形成的重大丢失，任何一方在未处理追认手续之前，提起诉讼都应深思熟虑。
3、大力推广土地出让的阳光操作，进一步完善相关程序
土地出让商场的暗箱操作、私下买卖不只仅发作糜烂的本源，也是导致无效合同、引发各种胶葛的导火线。应当留意的是，暗箱式的操作不只仅只发作在协议出让进程，在所谓揭露的投标、拍卖、挂牌买卖进程中同样会发作暗箱操作行为。比方拍卖中的“陪拍”、投标中的“是非合同”以及设资历门槛、架空潜在竞争对手等行为。外表揭露的买卖程序，假如监督不力，照样能够发作违规操作和糜烂行为。实际上，自从2002年7月1日国土资源部出台《投标拍卖挂牌出让国有土地运用权规则》(11号令)之后，尽管这仅仅一个部颁规章，但依然迎风而上持续选用协议办法出让土地运用权的行为已大为削减。可是，尔后，一些人又开端在招、拍、挂程序上动歪脑筋。运用这些揭露出让办法程序上的一些缝隙，以外表合法的办法完成不合法的意图。在投标、拍卖中搞“陪标”，“是非合同”是一种比较“传统”的方法，现在许多土地的出让，政府土地主管部门越来越喜爱选用“挂牌”的办法。翻开一些近期的报纸能够看到，有关土地出让的布告大多是选用的挂牌办法。其间一个很重要的原因是，这一办法与投标、拍卖比较还属“新生事物”，其正式被作为一种很重要的原因是，这一办法与投标、拍卖比较还属“新生事物”，其正式被作为一种土地出让办法加以规则的是2002年7月1日国土资源部的11号令
土地运用权出让合同的出让方归于特别主体，及出让方有必要由政府土地行政处理部门担任。按说，在大力着重依法行政的今日，作为政府的职能部门，其法令意识、法令水平都应当高于作为一般主体的企业和个人，签定无效的土地运用权出让合同好像不太或许。但在实际中，无效的土地运用权出让合同并不罕见。无效的出让合同不只使当事人实在意思表明无法完成，并且还常常形成国家土地资源搁置和糟蹋。
榜首，确保合同主体资历合法。
关于土地运用权出让合同的受让方，法令并无清晰的限制性规则。依照《乡镇国有土地运用权出让和转让暂行法令》第3条规则：“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他安排和个人，除法令还有规则者外，均可依照本法令的规则取得土地运用权，进行土地开发、运用、运营。”《土地处理法》第9条也规则，国有土地能够依法承认给单位或许个人运用。从这些规则能够看出，土地运用权受让方为一般主体，只要是具有民事权利能力和民事行为能力的公民、法人或其他安排都能够成为土地运用权的出让，都是为了特定的房地产开发建造项目，而房地产的开发建造需求法定的资质条件(《城市房地产开发运营处理法令》第2条、第5条等)，因而能够说公民个人以及没有开发运营资质的非房地产开发企业是不能经过土地出让取得土地运用权的，即土地运用权出让合同的受让主体只能是具有房地产开发资质的房地产企业。关于受让方的主体资历，在土地运用权出让进程中一般不会有什么问题，关于这一点，作为土地运用权出让方的政府土地处理部门一般仍是检查得比较严厉的。至于房地产开发企业虚伪注册、骗得资质等行为则属别的一个问题，至少在办法检查上，受让方的主体资历是不该该有问题的。
可是，恰恰是负有对受让方主体资历检查职责的出让方自身的主体资历常常出问题。依照法令规则，能够行使土地运用权出让权，即能够成为出让方主体的只能是市、县人民政府土地处理部门。可是实践中，除前文所说的，以各类开发区、园区处理委员会的名义对外签定土地运用权出让合同外，遍及还存在着以政府设置的其他暂时组织，比方“重点工程指挥部”、“新区开发指挥部”“旧城改造办公室”等名义对外签定土地运用权出让合同。这应该说是一种严峻的逾越职权的违法行为。依据《司法解释》第2条的规则，从2005年8月1日开端，关于这种主体资历违法的土地运用权出让合同，一概依照无效处理。因而，关于出让合同主体资历的检查，根绝行政权力的乱用。出于对政府公信力的信任，无论是哪一级人民政府或行政组织，他们对外出出让土地运用权，作为一般大众，一般不会提出什么贰言。可是一旦因土地运用权出让合同的实行发作争议，则合同当事人主体资历的检查便是榜首步。如因主体资历违法而承认土地运用权出让合同无效，除了国家利益、当事人经济利益受丢失外，政府的威望和公信力也会遭到负面影响。
第二，确保合同内容合法
关于土地运用权出让合同的首要内容，《房地产处理法》及相关专门法令未作详细规则。一般状况下，《合同法》第12条所列的八项内容，在一般由政府行政主管部门一致印制的格局合同中都有表现。并且内容比一般民事合同更全面、更杂乱。但关于土地运用权出让合同因内容违法而或许导致的无效景象，《司法解释》的规则只触及一项，即合同的价格条款。假如以协议办法出让土地运用权，土地运用权出让金低于缔结合一起当地政府依照国家规则承认的最低价的，应当承认土地运用权出让缔结合同约好的价格条无效。也能够说，在审判实务中，人民法院对合同内容检查的重点是合同中出让金的价格约好是否符合要求。因而，当事人在以协议办法签定土地运用权出让合一起，首要要确保土地出让金的价格有必要高于当地政府依照国家规则承认的最低价。关于以投标、拍卖、挂牌办法出让土地运用权的，《司法解释》虽未将“最低价”作为承认合同价格条款效能的规范，但实际操作中一般是不会呈现低于最低价景象的。因为“最低价”至少应当是投标、拍卖或挂牌的底价，低于这个价格将导致废标、流拍，终究不能成交。 除价格条款外，其他内容如有违背《合同法》第52条规则的五种景象之一的，也或许导致合同无效。比方合同标的违法，像本书的事例，其出让的土地是经过违法的办法征用的集体土地，该征用行为违法，也必定导致土地出让合同违法。再比方规划批阅的土地用处是建厂房，但合同约好的土地用处却是商品住宅，就归于合同内容违法。这不同于合同签定后又擅自改动合同约好的土地用处的景象，前者应承认合同无效，后者不是无效合同，但能够依法改动或免除(《司法解释》第5条、第6条)，因而，为确保土地运用权出让合同的效能，对合同内容的检查既要突出重点，也应当全面详尽。
第三，确保合同签定的程序合法。
土地运用权出让合同的签定程序首要表现在土地运用权出让的办法上。依照法令的规则，土地运用权的出让办法首要有四种：协议、投标、拍卖和挂牌。在 2002年7月1日曾经榜首种办法是土地出让的首要办法，全国的土地出让95%以上是选用这种办法。尔后，关于各种运营性土地运用权的出让则制止选用协议办法出让，而有必要选用招、拍、挂等揭露的商场化办法。因而在出让程序上首要有必要依据土地的用处承认法令答应的出让办法。《司法解释》尽管没有明文规则运营性土地运用权出让未选用招、拍、挂的办法的合同无效。但这并不意味着以协议办法出让运营性土地，就不能承认合同无效。前文已述，在承认合同效能的问题上，不能仅仅孤登时看待某一行为办法自身是否与法令、法规相冲突，而应结合该行为办法、内容和或许的成果归纳判别合同效能。
其次，每一种出让办法自身，除了协议办法比较灵敏，没有特别的程序要求外，其他一种出让办法都有比较严厉和详细的程序性要求。关于土地运用权出让，国土资源部《投标拍卖挂牌出让国有土地运用权规则》对三种出让办法的程序均作出了专门性的规则，此外，关于投标、拍卖办法，《投标投标法》和《拍卖法》也有严厉的程序性规则。这些规则在土地运用权的出让进程中有必要严厉遵守。的确，在司法实践中，重实体轻程序的习气还没有底子改动，但在着重依法治国、依法行政的今日，作为土地运用权出让程序的主导者和操作者----政府土地处理部门，有必要高度重视土地出让的程序问题。不然内容形似合法的土地运用权出让合同就有或许因程序违法而被承认为无效或被吊销。事实上，许多合同当事人或案外第三人正是经过政府土地出让程序上的瑕疵，以民事诉讼，更多的是选用行政诉讼的办法，到达吊销政府土地出让行为的意图，像本书事例二，政府土地出让行为的首要违法表现便是程序性的。假如的确查明政府处理土地征用、出让的一系列程序违法，直接的判定成果应当是吊销“土地运用权证”，但在客观上也就宣告了土地运用权出让合同的无效。
如同对当事人主体资历的检查相同，关于土地运用权出让法定程序的履行，政府土地行政处理部门负有更大的职责。程序违法多表现为政府的详细行政行为违法。因而，确保土地运用权出让合同合法有用，最首要的仍是进步政府的行政执法水平。
2、及时采纳补求办法，变合同无效为有用
此次《司法解释》依然沿用了最高人民法院1995年12月27日《关于审理房地产处理法施行前房地产开发运营案子若干问题的回答》中创始的“补办手续违法变合法，无效变有用”的准则，仅仅将补办手续的时刻提早至起诉前而不是《回答》规则的“一审期间”。关于土地运用权出让合同，《司法解释》规则能够经过补办追认的，能够承认合同有用。应当留意的是，《司法解释》的这一规则只适用于《司法解释》收效(2005年8月1日)前，以开发区处理委员会名义所签定的土地运用权出让合同，则不能经过补办追认手续变无效合同为有用合同。因为《司法解释》收效前，在全国范围内，以各类开发区、园区处理委员会的名义签定土地运用权出让合同的状况十分遍及，现在没有处理追认手续的土地运用权出让合同就依然处于一种无效状况。假如在处理追认手续之前任何一方向人民法院提起诉讼的，则该合同胶葛就不或许依照有用合同处理。考虑合同被承认为无效后或许呈现的杂乱局势和对两边事人或许形成的重大丢失，任何一方在未处理追认手续之前，提起诉讼都应深思熟虑。
3、大力推广土地出让的阳光操作，进一步完善相关程序
土地出让商场的暗箱操作、私下买卖不只仅发作糜烂的本源，也是导致无效合同、引发各种胶葛的导火线。应当留意的是，暗箱式的操作不只仅只发作在协议出让进程，在所谓揭露的投标、拍卖、挂牌买卖进程中同样会发作暗箱操作行为。比方拍卖中的“陪拍”、投标中的“是非合同”以及设资历门槛、架空潜在竞争对手等行为。外表揭露的买卖程序，假如监督不力，照样能够发作违规操作和糜烂行为。实际上，自从2002年7月1日国土资源部出台《投标拍卖挂牌出让国有土地运用权规则》(11号令)之后，尽管这仅仅一个部颁规章，但依然迎风而上持续选用协议办法出让土地运用权的行为已大为削减。可是，尔后，一些人又开端在招、拍、挂程序上动歪脑筋。运用这些揭露出让办法程序上的一些缝隙，以外表合法的办法完成不合法的意图。在投标、拍卖中搞“陪标”，“是非合同”是一种比较“传统”的方法，现在许多土地的出让，政府土地主管部门越来越喜爱选用“挂牌”的办法。翻开一些近期的报纸能够看到，有关土地出让的布告大多是选用的挂牌办法。其间一个很重要的原因是，这一办法与投标、拍卖比较还属“新生事物”，其正式被作为一种很重要的原因是，这一办法与投标、拍卖比较还属“新生事物”，其正式被作为一种土地出让办法加以规则的是2002年7月1日国土资源部的11号令