浅析按套计价售房的法律风险及防范

2008年，陈先生与开发商签定“商品房生意合同”，约好生意的商品房建筑面积为191.40平方米，其间套内建筑面积166.52平方米，公共部分与共用房子分摊面积为24.88平方米。合同还约好，计价方法与价款按套核算，总价为64万元。合同中没有对该房子的面积承认和面积差异处理作出约好。合同缔结后，陈先生依照合同支付了房款，开发商也交给了房子并协助陈先生办理了产权证。但是依据产权证的记载，房子面积仅为180.17平方米，比约好面积少了11.23平方米。在与开发商交涉无果的情况下，陈先生向法院提起诉讼，要求开发商归还面积差价款。而开发商以为，该房子出售的计价方法为按套计价，因而自己不应当承当面积差价款。当地法院在一审时支撑了陈先生的建议，开发商不服向中级法院提出上诉。近期，中级法院经审理以为，该房子的计价方法为“按套计价”，因而约好的面积仅具有参阅效果，开发商不承当补偿职责。本案的审判尽管现已完毕，但其间存在的问题却值得咱们考虑。
按套计价售房存危险
住宅和城乡建设部2001年发布的《商品房出售管理办法》第十八条规则：“商品房出售能够按套(单元)计价，也能够按套内建筑面积或许建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人依照法令、法规的规则对其享有权力，承当职责。按套(单元)计价或许按套内建筑面积计价的，商品房生意合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。”其第十九条还规则：“按套(单元)计价的现售房子，当事人对现售房子实地勘测后能够在合同中直接约好总价款。按套(单元)计价的预售房子，房地产开发企业应当在合同中附所售房子的平面图。平面图应当标明具体尺度，并约好差错规模。房子交给时，套型与规划图纸共同，相关尺度也在约好的差错规模内，保持总价款不变;套型与规划图纸不共同或许相关尺度超出约好的差错规模，合同中未约好处理方法的，买受人能够退房或许与房地产开发企业从头约好总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承当违约职责。”这是我国清晰以部门规章的方法承认了商品房出售能够选用按套计价的方法，而且在选用此种计价方法时合同中的部分内容及或许发作的胶葛处理进行了标准。
所谓按套计价出售商品房是指生意两边同意将套(单元)作为计价单位，对商品房进行生意的一种出售计价方法。运用的这种计价方法的根底是两边对该套房子现已有了具体而充沛的调查与了解，并就该套房子的归纳价值的知道达到共同。建立这一准则的原意是为了削减商品房生意中最易发作的面积胶葛，便利商品房出售中的操作，一起能够与国际上的通行的房子出售计价方法相接轨，由于房子的运用价值取决于房子的功用，其价值取决于区位、质量、数量、设备、环境等许多要素，古今中外，房子出售时大都以栋、所、套、间为计量计价单位，很少有按面积计价的。应当说，按套计价是一种较为先进的商品房出售计价形式，但在施行的过程中，却简单产生胶葛。究其原因，首要是由于：购房者对按套计价方法不能有彻底的了解，而开发商在签定合一起一般也不会主意向购房者阐明此条的意义及或许的结果，而且开发商在核算房子价格其实践上依然是以面积和单价为根底进行核算总价，只是在合同条款上选用了按套计价方法，其实质是一种躲避面积危险的作法。当购房者发现实践房子面积比房产公司出售时的核算面积缺少时，自然会要求对缺少部分进行补偿。因而，从按套计价方法在我国推广的实践情况来看，现已脱离建立这一准则时的根底与原意。