二手房交易的步骤是怎样的
来源：听讼网整理 2018-08-16 22:22
二手房尽管廉价，可是购买起来相对杂乱。有许多市民反映不熟悉二手房生意流程，对收费的项目及规范也不甚了解，很简单被中介“钻空子”，为此，听讼网小编梳理了二手房生意流程环节，期望对您有所协助。
二手房生意流程
一、签合同
这一环节，除了签定存量房生意合同外，还需求跟中介签定房地产生意合同。触及费用的，除了房款外，中介费也要清晰。一般来讲，中介费收取规范为2%，生意两边各收取1%;由所以卖方市场，因而中介费一般悉数由买家承当。现在，物价部分并没有关于中介费收取规范的规则，终究收取多少，由两边洽谈即可。每套房子由于个别状况纷歧、中介机构不同，可能会存在差异。
二、查住所信息
依据新的契税方针，购买家庭二套住所也可享契税优惠。因而，市民购买首套房、二套房，均应查询家庭住所信息。各区地税局窗口开具《家庭住所状况查询请求表》，填验盖章后持表格前往不动产挂号部分查询，查询不收费。
三、提早还贷
如卖家存在借款未还清，需向银行请求提早还款;银行审阅通往后，对卖家发放提早还款预定单。
这时候，假如卖家想要用买家的首付款还贷，则买家需求准备好首付款，交给卖家，卖家为买家开具提早还贷部分收款收条。假如首付款少于借款余额，则差额部分由生意两边洽谈补足;假如首付款多于借款余额，则差额部分交到不动产挂号中心进行资金保管。
总归，在这个环节，买家就要拿出一笔购房款了。在替卖家提早还款后，买家应留心卖家的还款凭据、结清证明、还款明细单等。此外，买家也应到银行预审借款，包括查询个人信用陈述等。
四、交税
合肥施行“先税后户”，生意两边需先在税务局进行交税，然后到不动产挂号部分进行过户。
其间，契税，现在的规范是：
个人购买家庭仅有住所，面积90平方米以下，按1%税率征收;90 平方米以上的，不管是否大于144 平方米，均减按1.5%征收;
个人购买家庭第二套改善性住所，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，按2%的税率征收契税;
个人购买家庭三套房的，一概依照4%征收。
增值税方面，个人将购买缺乏2年的住所对外出售的，依照5%的征收率全额交纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住所对外出售的，免征增值税;个税方面，可依照全额的1%或许差额的20%征收。
五、户口迁出及物业费结算
交税之后，卖家应前往房子所在地辖区派出所开具空户证明。别的，前往小区物业公司开具物业费结算清单;如小区无物业公司的，则由社居委开具《未施行物业管理的房子过户证明》。
六、资金保管
大多数二手房买方都是按揭购房。这个环节，买家须筹措首付款。假如未用于帮卖家提早还贷，则须到不动产挂号部分进行资金保管。详细金额来看，假如是购买家庭首套房，首付需2.5成;假如是购买家庭二套房，首付需4.5成。
七、过户
资金保管完结后，两边提交房地产事务受理单，进行二手房生意挂号。这儿不动产挂号部分将收取如下费用：挂号费50元(住所);手续费3元/平方米;工本费一本免收，两本以上10元/本;印花税5元/本。土地收益金(房改房、经适房等)。依照规则，7个工作日内，产权搬运挂号完结，新不动产证下发。
八、借款
新证下来后，买家可去银行处理他项权证典当，银行批阅。这期间，部分中介趁机收费被广阔购房人所诟病。一般来说，银行都会将房产评价作为借款的前置条件。这时候，买方能够自己到市场上去找房地产评价公司做评价陈述，费用大多在一千以内。而假如中介“代理”，评价费则会报出房价千分之二到千分之五不等的价格，有的高达数千元。
除此之外，部分中介公司还会收取借款服务费。有的中介会宣称是由于银行要收取，有的则解释为“跑腿服务费”。对此，业内人士表明，假如中介在收取中介费时，许诺费用包括生意、办证、按揭服务的状况下，就不应该再收取借款服务费。
因而，市民在生意前，一定要看清与中介签定的合同中所约好的服务内容。假如期望中介费也包括借款等服务，应清晰写在合同中，避免被中介巧立名目蒙混过关。
九、水电煤气过户、验房交房
这个环节两边带齐要件即可在相关部分处理，不收取费用。
十、支取放款
在承认卖方户口迁出、物业费结清、房子检验无问题、水电煤气过户后，买方可同卖方签字，卖方凭仗资金保管房款支票到不动产挂号部分支取房子尾款。
二手房生意流程
一、签合同
这一环节，除了签定存量房生意合同外，还需求跟中介签定房地产生意合同。触及费用的，除了房款外，中介费也要清晰。一般来讲，中介费收取规范为2%，生意两边各收取1%;由所以卖方市场，因而中介费一般悉数由买家承当。现在，物价部分并没有关于中介费收取规范的规则，终究收取多少，由两边洽谈即可。每套房子由于个别状况纷歧、中介机构不同，可能会存在差异。
二、查住所信息
依据新的契税方针，购买家庭二套住所也可享契税优惠。因而，市民购买首套房、二套房，均应查询家庭住所信息。各区地税局窗口开具《家庭住所状况查询请求表》，填验盖章后持表格前往不动产挂号部分查询，查询不收费。
三、提早还贷
如卖家存在借款未还清，需向银行请求提早还款;银行审阅通往后，对卖家发放提早还款预定单。
这时候，假如卖家想要用买家的首付款还贷，则买家需求准备好首付款，交给卖家，卖家为买家开具提早还贷部分收款收条。假如首付款少于借款余额，则差额部分由生意两边洽谈补足;假如首付款多于借款余额，则差额部分交到不动产挂号中心进行资金保管。
总归，在这个环节，买家就要拿出一笔购房款了。在替卖家提早还款后，买家应留心卖家的还款凭据、结清证明、还款明细单等。此外，买家也应到银行预审借款，包括查询个人信用陈述等。
四、交税
合肥施行“先税后户”，生意两边需先在税务局进行交税，然后到不动产挂号部分进行过户。
其间，契税，现在的规范是：
个人购买家庭仅有住所，面积90平方米以下，按1%税率征收;90 平方米以上的，不管是否大于144 平方米，均减按1.5%征收;
个人购买家庭第二套改善性住所，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，按2%的税率征收契税;
个人购买家庭三套房的，一概依照4%征收。
增值税方面，个人将购买缺乏2年的住所对外出售的，依照5%的征收率全额交纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住所对外出售的，免征增值税;个税方面，可依照全额的1%或许差额的20%征收。
五、户口迁出及物业费结算
交税之后，卖家应前往房子所在地辖区派出所开具空户证明。别的，前往小区物业公司开具物业费结算清单;如小区无物业公司的，则由社居委开具《未施行物业管理的房子过户证明》。
六、资金保管
大多数二手房买方都是按揭购房。这个环节，买家须筹措首付款。假如未用于帮卖家提早还贷，则须到不动产挂号部分进行资金保管。详细金额来看，假如是购买家庭首套房，首付需2.5成;假如是购买家庭二套房，首付需4.5成。
七、过户
资金保管完结后，两边提交房地产事务受理单，进行二手房生意挂号。这儿不动产挂号部分将收取如下费用：挂号费50元(住所);手续费3元/平方米;工本费一本免收，两本以上10元/本;印花税5元/本。土地收益金(房改房、经适房等)。依照规则，7个工作日内，产权搬运挂号完结，新不动产证下发。
八、借款
新证下来后，买家可去银行处理他项权证典当，银行批阅。这期间，部分中介趁机收费被广阔购房人所诟病。一般来说，银行都会将房产评价作为借款的前置条件。这时候，买方能够自己到市场上去找房地产评价公司做评价陈述，费用大多在一千以内。而假如中介“代理”，评价费则会报出房价千分之二到千分之五不等的价格，有的高达数千元。
除此之外，部分中介公司还会收取借款服务费。有的中介会宣称是由于银行要收取，有的则解释为“跑腿服务费”。对此，业内人士表明，假如中介在收取中介费时，许诺费用包括生意、办证、按揭服务的状况下，就不应该再收取借款服务费。
因而，市民在生意前，一定要看清与中介签定的合同中所约好的服务内容。假如期望中介费也包括借款等服务，应清晰写在合同中，避免被中介巧立名目蒙混过关。
九、水电煤气过户、验房交房
这个环节两边带齐要件即可在相关部分处理，不收取费用。
十、支取放款
在承认卖方户口迁出、物业费结清、房子检验无问题、水电煤气过户后，买方可同卖方签字，卖方凭仗资金保管房款支票到不动产挂号部分支取房子尾款。