商品房买卖中的五证问题

房地产开发商和出售商供给完全的“五证”，是法令对出售方出售商品房的基本要求。
“五证”是指《国有土地运用证》、《建造用地规划许可证》、《建造工程规划许可证》、《建造工程施工许可证》(建造工程开工证)、《商品房出售(预售)许可证》。
1、《国有土地运用证》
《国有土地运用证》是证明土地运用者(单位或个人)运用国有土地的法令凭据，受法令保护。
2、《建造用地规划许可证》
《建造用地规划许可证》是建造单位在向土地管理部门请求征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门承认建造项目方位和规模契合城市规划的法定凭据，是建造单位用地的法令凭据。没有此证的用地单位属不合法用地，房地产商的售房行为也属不合法，不能收取房地产权属证件。
核发的意图：确保土地利用契合城市规划，保护建造单位依照城市规划运用土地的合法权益。
法令结果：依照有关规则，房地产商即便获得建造用地的同意文件，但如未获得《建造用地规划许可证》而占用土地的，其建造用地同意文件无效。
3、《建造工程规划许可证》
《建造工程规划许可证》是有关建造工程契合城市规划要求的法令凭据，是建造单位建造工程的法令凭据，是建造活动中承受监督查看时的法定根据。没有此证的建造单位，其工程修建是违章修建，不能收取房地产权属证件。
核发的意图：承认有关建造活动的合法位置，确保有关建造单位和个人的合法权益。
法令结果：房地产商如未获得《建造工程规划许可证》或许违背《建造工程规划许可证》的规则进行开发建造，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令中止建造，期限撤除或许没收违法修建物、构筑物及其他设备，对有关责任人员，可由地点单位或许上级主管机关给予行政处分。
4、《建造工程施工许可证》
《建造工程施工许可证》(建造工程开工证)是修建施工单位契合各种施工条件、答应开工的同意文件，是建造单位进行工程施工的法令凭据，也是房子权属挂号的主要根据之一。没有施工许可证的建造项目均属违章修建，不受法令保护。当各种施工条件齐备时，建造单位应当依照方案同意的开工项目向工程地点地县级以上人民政府建造行政主管部门处理施工许可证手续，收取施工许可证。未获得施工许可证的不得私行开工。
5、《商品房出售(预售)许可证》
《商品房出售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门答应房地产开发企业出售商品房的同意文件。其主管机关是市、县人民政府房地产行政管理部门，证书由市、县人民政府房地产行政管理部门一致印制、处理挂号批阅和核发证书。