房地产拆迁项目开发流程
来源：听讼网整理 2018-11-11 20:03
关于开发商而言，进行房地产开发是最重要的事。房地产开发，是需求对本来的房子进行拆迁，然后修建新房子进行出售。那么，房地产拆迁项目开发流程是怎样的呢?今日，听讼网律师团整理了以下内容为您答疑解惑，期望对您有所协助。
(一)开发商提出开发想象是整个房地产项目开发的起点。
在商场经济体制条件下，开发想象是房地产开发商最要害的一项作业，从这项作业起，整个房地产项目开发就进入了状况。开发想象是否精确地反映了商场的需求，将决议未来整个房地产项目开发的胜败。这需求房地产开发商仔细研讨房地产商场的改变趋势，承认不同地段的发展前景，掌握不同项目的商场需求状况。
(二)可行性研讨是房地产项目开发的第二步，也是十分要害的一步。
开发商提出了想象，但这种想象终究有没有真实的商场前景，需求进行可行性研讨。可行性研讨是房地产项目开发不行短少的一个阶段。政府是否赞同此项目立项，银行是否赞同给予资金支撑都需求参阅可行性研讨的成果。进行可行性研讨，就可能有两种成果：一是可行性研讨标明这个想象不行行，那么即便开发商不赞同，这个项目开发的全过程实际上就完毕了;二是可行性研讨标明这个想象可行，则不出意外，这个项目就能够一向进行到最终的阶段。现在，在我国忽视可行性研讨，或许将可行性研讨当成一种办法的习尚，在房地产项目开发范畴还适当稠密，这造成了空置率居高不下等一系列后果，需求政府仔细对待。
(三)请求项目用地是房地产开发的第三步，也是正式发动项目开发的第一步。
土地是一切修建的根底，请求土地是房地产开发正式发动的第一步。在我国，因为人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最要害的一步，有了土地就有了开发的悉数条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因而，在土地商场上各种糜烂事情层出不穷。我国本来规则能够有划拨和出让两种获得土地的办法，划拨土地太多，冲击了正常的土地商场的运转，现在只要少量几种状况才能够获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地运用者(即本来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却是首要办法。开发商在获得了土地运用权的规则运用年限之后，要到建造行政主管部门存案，收取《房地产开发项目手册》。
(四)项目规划是房地产开发的第四步，也是联系到项目是否契合商场需求的重要一步。
依据项目的规划，规划的具体作业流程也有所不同。关于规划较大的房地产开发项目来说，一般要分红计划规划、开始规划和施工图规划3个具体步骤。计划规划反映了修建平面布局、功用分区、立面造型、空间标准、修建结构、环境联系等方面的规划要求。开始规划在计划规划的根底上，应提出规划标准、根底办法、结构计划及各专业的规划计划。开始规划文件应该包含规划总说明书、规划图纸、首要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图规划是开始规划根底上的更具体的规划，具有工程设备各构成部分的尺度、安顿和首要施工办法;并要制作完好具体的修建及装置祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及修建造计前，需求向城市规划行政管理部门申报规划规划条件，以获得规划规划条件通知书(首要规则规划建造用地面积、总修建面积、容积率、修建密度、绿化率、修建撤退红线间隔、修建操控高度、停车位个数等)。房地产开发商依据规划规划通知书，托付有规划规划资历的单位完结计划规划，然后持计划规划报审表、计划规划及其说明书等有关材料，报经城市规划行政管理部门检查，承认契合规划要求后，核发《建造用地规划许可证》。计划规划得到赞同后，即能够进行开始规划。城市规划行政管理部门对建造工程的开始规划计划进行检查，承认其契合规划规划要害后，建造单位就能够进行施工图规划。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行检查合格后，核发《建造工程规划许可证》。
(五)征地及拆迁安顿是房地产开发的第五步，也是获得土地运用权后的第一步。
在获得《建造用地规划许可证》和《建造工程规划许可证》之后，就需求进行征地及拆迁安顿的作业。开发商还需求到土地管理部门处理相关手续。土地管理部门依据房地产开发商的土地运用权证书及建造用地规划许可证，进行场所规模的实地划定。开发商只能在划定的规模内，进行征地及拆迁计划的施行作业。
(六)筹集房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安顿后最重要的作业。
获得土地运用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，怎么获得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的作业。开发商需求拟定资金运用计划，然后以此为根底承认所需求筹集的资金数量。再通过各种融资计划的挑选，承认合理的融资计划。现在，我国房地产开发商的融资途径偏少，基本上是通过商业银行借款，而房地产开发是危险极大的商业活动，一旦出资失利，将牵连银行系统。最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商借款的门槛，对我国有些过热的房地产出资将起到抑制效果。
(七)建造工程投标是房地产开发的第七步，是挑选适宜的承包商和监理单位的有用办法。
工程项目投标投标制，是我国工程建造商场的严重变革行动之一。通过投标，房地产开发商首要能够挑选适宜的项目承包商，以保证工程出资不超过预算、质量契合规划要求、工期到达预期方针。在承认了工程承包商后，房地产开发商还需求通过投标挑选适宜的监理单位，以便对工程进行建造工程监理。
(八)施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完结的要害一步。
为了保证依照建造工程规划许可证的规则进行安排施工，国家规则有必要由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建造行政主管部门收取建造工程开发证后，才能够破土动工。在招聘监理单位之后，首要的项目作业就交由监理单位进行，开发商只操控最终的管理权，即坚持对监理单位的有用监督，必要时解聘监理单位。项目施工完结后，还需求通过由城市建造行政主管部门掌管的归纳竣工检验。通不过检验，就不能投放到房地产商场。
(九)商场营销与策划是房地产开发的第九步，是完成经济效益的要害一步。
房地产项目的开发商，在开发项目行将竣工之际，就能够考虑进行所开发的房地产项目的商场营销作业。假如开发商契合政府主管部门的预售条件，开发商就能够在进行施工的一起，进行所开发的房地产项目的预售作业。房地产商场营销包含房地产商场调查研讨、承认营销方针与手法、承认出售办法、拟定出售合同、预备出售宣扬材料、训练出售人员、参与必要的房展会、挑选广告的办法等。乃至给项目起好听的姓名，在商品房项目的出售中，都能够起到极为重要的效果。当然，房地产开发项目的租售，有必要通过房地产行政主管部门的赞同，获得出售许可证。
土地管理部门依据房地产开发商的土地运用权证书及建造用地规划许可证，进行场所规模的实地划定。开发商只能在划定的规模内，进行征地及拆迁计划的施行作业。假如你有其他问题，能够向咱们的律师进行咨询。
(一)开发商提出开发想象是整个房地产项目开发的起点。
在商场经济体制条件下，开发想象是房地产开发商最要害的一项作业，从这项作业起，整个房地产项目开发就进入了状况。开发想象是否精确地反映了商场的需求，将决议未来整个房地产项目开发的胜败。这需求房地产开发商仔细研讨房地产商场的改变趋势，承认不同地段的发展前景，掌握不同项目的商场需求状况。
(二)可行性研讨是房地产项目开发的第二步，也是十分要害的一步。
开发商提出了想象，但这种想象终究有没有真实的商场前景，需求进行可行性研讨。可行性研讨是房地产项目开发不行短少的一个阶段。政府是否赞同此项目立项，银行是否赞同给予资金支撑都需求参阅可行性研讨的成果。进行可行性研讨，就可能有两种成果：一是可行性研讨标明这个想象不行行，那么即便开发商不赞同，这个项目开发的全过程实际上就完毕了;二是可行性研讨标明这个想象可行，则不出意外，这个项目就能够一向进行到最终的阶段。现在，在我国忽视可行性研讨，或许将可行性研讨当成一种办法的习尚，在房地产项目开发范畴还适当稠密，这造成了空置率居高不下等一系列后果，需求政府仔细对待。
(三)请求项目用地是房地产开发的第三步，也是正式发动项目开发的第一步。
土地是一切修建的根底，请求土地是房地产开发正式发动的第一步。在我国，因为人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最要害的一步，有了土地就有了开发的悉数条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因而，在土地商场上各种糜烂事情层出不穷。我国本来规则能够有划拨和出让两种获得土地的办法，划拨土地太多，冲击了正常的土地商场的运转，现在只要少量几种状况才能够获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地运用者(即本来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却是首要办法。开发商在获得了土地运用权的规则运用年限之后，要到建造行政主管部门存案，收取《房地产开发项目手册》。
(四)项目规划是房地产开发的第四步，也是联系到项目是否契合商场需求的重要一步。
依据项目的规划，规划的具体作业流程也有所不同。关于规划较大的房地产开发项目来说，一般要分红计划规划、开始规划和施工图规划3个具体步骤。计划规划反映了修建平面布局、功用分区、立面造型、空间标准、修建结构、环境联系等方面的规划要求。开始规划在计划规划的根底上，应提出规划标准、根底办法、结构计划及各专业的规划计划。开始规划文件应该包含规划总说明书、规划图纸、首要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图规划是开始规划根底上的更具体的规划，具有工程设备各构成部分的尺度、安顿和首要施工办法;并要制作完好具体的修建及装置祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及修建造计前，需求向城市规划行政管理部门申报规划规划条件，以获得规划规划条件通知书(首要规则规划建造用地面积、总修建面积、容积率、修建密度、绿化率、修建撤退红线间隔、修建操控高度、停车位个数等)。房地产开发商依据规划规划通知书，托付有规划规划资历的单位完结计划规划，然后持计划规划报审表、计划规划及其说明书等有关材料，报经城市规划行政管理部门检查，承认契合规划要求后，核发《建造用地规划许可证》。计划规划得到赞同后，即能够进行开始规划。城市规划行政管理部门对建造工程的开始规划计划进行检查，承认其契合规划规划要害后，建造单位就能够进行施工图规划。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行检查合格后，核发《建造工程规划许可证》。
(五)征地及拆迁安顿是房地产开发的第五步，也是获得土地运用权后的第一步。
在获得《建造用地规划许可证》和《建造工程规划许可证》之后，就需求进行征地及拆迁安顿的作业。开发商还需求到土地管理部门处理相关手续。土地管理部门依据房地产开发商的土地运用权证书及建造用地规划许可证，进行场所规模的实地划定。开发商只能在划定的规模内，进行征地及拆迁计划的施行作业。
(六)筹集房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安顿后最重要的作业。
获得土地运用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，怎么获得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的作业。开发商需求拟定资金运用计划，然后以此为根底承认所需求筹集的资金数量。再通过各种融资计划的挑选，承认合理的融资计划。现在，我国房地产开发商的融资途径偏少，基本上是通过商业银行借款，而房地产开发是危险极大的商业活动，一旦出资失利，将牵连银行系统。最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商借款的门槛，对我国有些过热的房地产出资将起到抑制效果。
(七)建造工程投标是房地产开发的第七步，是挑选适宜的承包商和监理单位的有用办法。
工程项目投标投标制，是我国工程建造商场的严重变革行动之一。通过投标，房地产开发商首要能够挑选适宜的项目承包商，以保证工程出资不超过预算、质量契合规划要求、工期到达预期方针。在承认了工程承包商后，房地产开发商还需求通过投标挑选适宜的监理单位，以便对工程进行建造工程监理。
(八)施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完结的要害一步。
为了保证依照建造工程规划许可证的规则进行安排施工，国家规则有必要由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建造行政主管部门收取建造工程开发证后，才能够破土动工。在招聘监理单位之后，首要的项目作业就交由监理单位进行，开发商只操控最终的管理权，即坚持对监理单位的有用监督，必要时解聘监理单位。项目施工完结后，还需求通过由城市建造行政主管部门掌管的归纳竣工检验。通不过检验，就不能投放到房地产商场。
(九)商场营销与策划是房地产开发的第九步，是完成经济效益的要害一步。
房地产项目的开发商，在开发项目行将竣工之际，就能够考虑进行所开发的房地产项目的商场营销作业。假如开发商契合政府主管部门的预售条件，开发商就能够在进行施工的一起，进行所开发的房地产项目的预售作业。房地产商场营销包含房地产商场调查研讨、承认营销方针与手法、承认出售办法、拟定出售合同、预备出售宣扬材料、训练出售人员、参与必要的房展会、挑选广告的办法等。乃至给项目起好听的姓名，在商品房项目的出售中，都能够起到极为重要的效果。当然，房地产开发项目的租售，有必要通过房地产行政主管部门的赞同，获得出售许可证。
土地管理部门依据房地产开发商的土地运用权证书及建造用地规划许可证，进行场所规模的实地划定。开发商只能在划定的规模内，进行征地及拆迁计划的施行作业。假如你有其他问题，能够向咱们的律师进行咨询。