消防验收前房屋已交付开发商还应承担逾期交房责任吗

消防检验前房子已交给开发商还应承当逾期交房职责吗?
[案情摘要]甲房地产开发公司从2001年开端在长沙市富贵道路旁边开发了一栋有商场裙楼的商住楼。房子预售期间，甲公司与购房者签定的商品房买卖合同，约好2002年6月30日前按检验合格的条件交房，未如期交房的违约金约好每日按购房者已付房款的万分之六核算。该商住楼建造过程中，因修建公司施工延误工期，导致房子于2002年8月30日才竣工和处理工程质量检验手续，比约好的交房时刻推迟了两个月，尔后的消防检验合格时刻为2003年2月15日。2002年8月底，甲公司告诉购房者前来处理交房手续。该商住楼的购房者，大部分都于2002年9月初处理了该商住楼的入住手续，但在2003年8月，几十名购房者向裁定机关请求裁定，以2003年2月前未处理消防检验手续为由，要求甲公司付出2003年2月15日期间的逾期交房违约金200多万元，其间单户要求付出违约金的数额最高到达20万元。本案争议的焦点首要有四个方面，一是合同约好的交房条件是否包括消防检验的内容;二是怎样承认房子交给运用的时刻;三是未经消防检验但房子已交给运用应承当哪些法令职责;四是违约金的约好是否过高的问题。针对上述四个方面的焦点，笔者以为：
一、关于商品房演示合同文本中相关交给条件的意义国家工商行政管理局和建造部监制的 2000年版《商品房买卖合同》演示合同文本的第八条有五种交给条件可供合同当事人挑选，榜首为“该商品房经检验合格”，第二为“该商品房经归纳检验合格”。甲公司与购房者签定的合同，都是挑选“该商品房经检验合格的交给条件”。消防检验是包括在榜首种交房条件，仍是包括在第二种或其它交房条件中，这是本案争议的首要焦点。假如榜首种交房条件不包括消防检验的内容，则甲公司在处理商住楼修建工程质量检验后，即在2002年9月后，就不存在甲公司违约问题。笔者在本案的署理定见中提出，演示合同文本第八条的榜首种交房条件，其根本意义应为工程质量检验合格，而不包括消防检验的内容。1、我国相关法令法规的规则，已清晰建造工程“经检验合格”的意义为工程质量检验。我国合同法第279条规则：“建造工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及阐明书、国家颁布的施工检验规范和质量检验规范及时进行检验，建造工程竣工经检验合格后，方可交给运用。”国务院发布的《建造工程质量管理条例》第16条规则：“建造单位收到建造工程竣工陈述后，应当组织规划、施工、工程监理等有关单位进行竣工检验。建造工程经检验合格的，方可交给运用。”根据上述规则，工程质量检验是一种独立的检验项目，只需该检验合格，建造工程即可交给运用，这种检验与上述合同中榜首种交给方法中的检验，其包括的内容是共同的，故该检验不包括消防检验的内容，消防检验应归于归纳检验或其他检验条件中的内容。2、国家工商行政管管理局和建造部监制的95版《商品房购销合同》演示合同文本，已清晰将消防检验列入归纳检验内容，该演示合同文本注明的交给条件，为“建造工程质量检验和按规则有必要的归纳检验合格”。2000年版的演示合同文本，将交给条件改为可挑选的条款，在添加多项挑选的一起，将95版文本中的工程质量检验和归纳检验内容一分为二，但检验的意义仍是相同的。这就阐明，2000版的演示合同文本，其制定者在交给条件条款中的目的，是“商品房经检验合格”选项只包括工程质量检验的内容，而不包括消防检验内容。3、在商品房的买卖习气中，房地产开发商一般都了解“该商品房经检验合格”的条款意义为工程质量检验，消防检验归于归纳检验的内容，因而，房地产开发商一般都挑选“该商品房经检验合格”条款为交给条件，以便使商品房能及早契合交给要求。根据我国合同法第125条关于当事人对合同条款的了解有争议的，应当依照买卖习气以及诚笃信用原则，承认条款实在意思的规则，“该商品房经检验合格”的条款，应了解只含有工程质量检验合格的内容。
二、关于商品房交给运用时刻的承认及相应的法令结果最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法令问题的解说》(以下称“解说”)第11条第1款规则：“对房子的搬运占有，视为房子的交给运用，但当事人还有约好的在外。”因而，商品房交给运用的意义，应为出卖人将其出卖的商品房搬运至买受人占有的行为，一起根据“解说”第11条第2款的规则，关于买受人接到出卖人的书面交房告诉，无正当理由回绝接纳的，应视为出卖人履行了交房责任。本案中，大多数购房者已在2002年9月初处理了交房手续，并已实践入住，只要少量购房者在甲公司宣布书面交房告诉后，未来甲公司处理交房手续，但不管上述那种景象，在商品房买卖合同中没有清晰约好须消防检验才视为交给运用的情况下，依“解说”的规则，都应承认甲公司开发的商住楼已于2002年9月初履行了交房责任。故此，在2002年9月今后，不存在甲公司逾期交房而须付出违约金的问题。
三、关于消防检验前交房所发生的法令结果我国消防法第10条第3款规则：“依照国家工程修建消防技术规范进行消防规划的修建工程竣工时，有必要经公安消防组织进行消防检验，未经检验或许经检验不合格的，不得投入运用。”违背上述规则的法令结果应为两个方面：榜首、依我国消防法第40条的规则，工程建造单位将遭到停止运用或并处罚款的行政处罚;第二、合同条款如违背上述规则，将发生无效的法令结果。可是，违背消防法的规则并不等于违背了合同约好。依前述，甲公司与购房者的合同，没有须经消防检验后方能交给运用的约好，因而，在2003年2月前甲公司将房子交给给购房者运用，只违背了消防法的规则，没有违约行为，甲公司不该承当逾期交房而须付出违约金的违约职责。即便上述交给条件方面的约好因违背法令强制性规则而无效，但由于交房时刻是根据合同约好的交给条件而承认的，交房时刻与交给条件在两边签定的《商品房买卖合同》中，又是约好在直接相连的一个条款中，故在交房条件的约好无效的一起，交房时刻的约好也相同无效。而且，某一种交给条件的无效，在两边没有另行洽谈。达到共同定见的情况下，不该在合同中当然发生另一种交给条件。故在此种情况下，甲公司依然不该承当逾期交房的违约职责。