农村宅基地改革方案

在土地变革中，乡村宅基地相关准则变革是其间的重要部分。据悉，疆土资源部已开端对乡村宅基地范畴的变革做出原则性布置，2014年疆土部将抓住拟定“宅基地办理方法”，完善乡村宅基地办理准则。经剖析，宅基地变革的规模将包含三个方面：与完成农人的产业权力相关的“宅基地典当、担保”;与产业权和农人进城相关的“宅基地流通或转让”;与城镇化相关的“宅基地的退出”。
在土地变革中，乡村宅基地相关准则变革是其间的重要部分，涉及到乡村土地的集约节省使用、小产权房处置、农人的产业权能、农人向城市流通等相关问题。十八届三中全会提出“树立城乡一致的建造用地商场”，还曾引发了“乡村宅基地能否自在买卖”的猜测。现在，虽然关于土地办理准则变革的总体计划没有由国务院终究同意，但当地对宅基地能否流通、流通的相关事例极为重视，部分当地政府就类似问题向安邦(ANBOUND)专门咨询。在此，咱们对现在宅基地变革的进展和未来可操作的规模予以剖析和论述。
据悉，疆土资源部现已开端对乡村宅基地范畴的变革做出原则性的布置。因为我国没有有全国性的关于乡村宅基地的一致法令和规章，2014年疆土部将抓住拟定“宅基地办理方法”(以下简称“方法”)，完善乡村宅基地办理准则。关于“方法”的拟定，疆土部现已会同有关部门，考虑赋予乡村宅基地典当、担保、转让过程中的相关权力及完成的相关途径。现在，疆土资源部相关司局正在搜集、总结当地关于宅基地办理过程中各种立异的方法和经历，作为拟定“方法”的基础性资料。拟定“方法”有一个重要条件，便是先搞试点总结经历，然后把试点的经历归入到“方法”的编制中，上升为一个相对一致的规章，为往后在全国推开该项目作业供给依据。
由此可见，未来宅基地的变革计划首要来源于已有的当地对宅基地办理的立异试点经历。结合十八届三中全会《决议》中的相关条文，“保证农户宅基地用益物权，变革完善乡村宅基地准则，挑选若干试点，稳重保险推动农人住宅产业权典当、担保、转让，探究农人添加产业性收入途径”。咱们以为宅基地变革的规模将包含三个方面：与完成农人的产业权力相关的“宅基地典当、担保”;与产业权和农人进城相关的“宅基地流通或转让”;与城镇化相关的“宅基地的退出”。
为处理乡村资金短缺问题而赋予农人宅基地典当、担保、转让的权力将会成为宅基地变革最中心的内容。之所以有这样的结论，一是因为十八届三中全会《决议》中的相关条文，城乡土地同权同价指的是“乡村团体经营性建造用地”，而宅基地归于“团体非经营性建造用地”;与宅基地相关的内容，体现在“农人的产业性收入”部分。二是宅基地一再被承认不能“自在买卖”，疆土部长称，城里人到乡村买地建房归于“逆城镇化”行为，是坚决不能允许的。这意味着宅基地变革中，自在买卖的通道未被敞开，而金融功用被扩大。那么当地相关试点状况如何呢?在部分地区，宅基地使用权在确权颁证后被用于乡村产权典当融资。例如，广东省于2012年在梅州、湛江、云浮等地发动的乡村金融变革立异实验，推动了“乡村宅基地和土地承揽经营权典当借款试点”。同年，宁夏平罗县作为中国乡村归纳变革试点县之一，探究树立了乡村土地产权典当融资准则，农人可以用乡村土地承揽经营权、流通经营权和宅基地使用权向银行进行典当借款。
宅基地流通或转让规模的改变是宅基地变革最具突破性的部分。在当时法令准则框架下，乡村宅基地及在其上兴修的农人住宅制止转让给外村村民和非农业户口居民。其流通的方法，系依据乡村团体经济组织人口和居住面积状况，由乡村团体经济组织在其内部进行调整和分配。在当地试点中，宅基地上农人住宅流通的规模具有变革的可能性。2013年8月，广东省法制办就《广东省乡村宅基地办理方法(送审稿)》揭露征求意见，里边就提出了宅基地在本村、本镇农人之间流通的计划。2013年9月，温州市出台了《乡村产权买卖办理暂行方法》，清晰12类乡村产权可上市买卖，其间最明显的一条是，农人房子所有权可在县域内农户之间买卖。因为农人房子转让后，宅基地使用权随之转让，直接完成了乡村宅基地在县域规模的有限买卖。
探究宅基地退出机制是当地政府在城镇化集约使用土地中最值得研讨的问题。因为缺少完善的退出机制，多地呈现“一户多宅”的局势，部分宅基地乃至呈现搁置。因而，规划宅基地退出机制关于建造用地目标转化有着重要意义。成都、重庆就使用了相关的准则规划，实施“地票买卖”。继成都、重庆之后，湖北省在本年的省委一号文件说到“挑选若干城镇展开乡村宅基地有偿退出机制试点”，鄂州成为全国第三个规范化试行地票买卖的城市。此外，安徽宁国市、湖北武汉市、四川德阳市等地在十八届三中全会后也在探究乡村宅基地退出机制，对自愿退出宅基地且往后不再从头请求宅基地的农户，予以建造性补偿、什物补偿、钱银补偿等补偿方法。
在以上宅基地变革的三个方向中，国家对完成乡村宅基地的转让、典当、担保等产业权更为重视，而当地可能对宅基地退出带动的土地置换、建造用地目标转化更感兴趣。但当地不论要进行何种方向的变革，都需求取得国家授权成为试点，在规则的规模内进行。