房屋买卖中延期办理产权证违约责任的承担

1. 案情简介 1999年8月15日，吕某与北京市民政局住所合作社（以下简称合作社）签定《房子出售合同》，约好吕某购买合作社建造的坐落昌平区沙河镇民园小区一套房子，房子总价款为100073元，两边在房子交给后九十天内到房子交易部分处理契约过户手续并申领房地产权属证件等内容。吕某按约好付出首付款30022元，其他房款以银行按揭方法付出。合作社于2000年5月12日向吕某出具了收到总房款的收据。2000年10月20日，吕某处理了入住手续。但至今合作社仍未给吕某处理房子产权过户手续。2009年9月，吕某将合作社诉至法院，要求合作社持续实行合同，处理过户手续；付出逾期处理房子过户手续的违约金59555.9元。合作社答辩称：吕某至今未将所欠房款结清，有（2009）一中初字第9771号民事调停书为证。违约的是吕某，不是合作社；未处理房子产权过户手续，是原告自己形成的，而且因其拖欠告贷曾在2002年10月13日给物业写信赞同由本来的物业回收房子过户；吕某拖欠房款，至今未还清，因吕某还不起房款，有退房计划，怕合作社找他索要房款，从未找被告要求处理房子过户手续。 2.裁判关键 一审法院以为：原被告签定的《房子出售合同》合法有用；原告未如期归还银行告贷，是导致被告代其归还后发作追偿胶葛的原因，也是两边至今未处理房子产权过户手续的根本原因，因而原告建议被告未如期处理房子产权过户手续构成违约，要求被告付出违约金的要求，理由不能建立，本院不予支撑；鉴于两边有关追偿告贷的胶葛现现已过诉讼处理，故原告要求被告帮忙处理房子产权过户手续的要求，本院予以支撑。故判定，被告于北京市民政局住所合作社于本判定收效后三十日内帮忙原告吕某处理房子所有权挂号；驳回原告的其他诉讼恳求。 3.分析定见 3.1吕某已实行了购房人的首要职责，合作社以代吕某归还银行告贷为由拒不帮忙吕某处理产权证的抗辩理由不该建立。抗辩权，是指对立恳求权的权力，抗辩权以法令规则的抗辩事由为依据，以对方当事人恳求权的存在和有用为条件，这一权力的行使能够形成对方恳求权的消除或许使其效能延期发作。抗辩权有以下特征：（一）其行使以恳求权的行使为条件，没有恳求权的行使，抗辩权自无必要行使。（二）抗辩权只能由法令清晰规则而发作，约好的抗辩事由只能发作合同的权力，而不是抗辩权。（三）抗辩权为私权，否行使完全由当事人来决议，不自动援引者视为抛弃；法官不得自动依职权检查抗辩权是否存在。（四）抗辩权的行使有必定的期限约束，该期限要么由法令规则，要么推定为合理期限，但抗辩权没有自己独立的行使期间，由于抗辩权是依附于恳求权而发作的，假如对方恳求权合法建立，则抗辩权也就合法建立，假如对方的恳求权不合法，则抗辩权也无必要行使。本案系房子生意合同胶葛，吕某作为购房人的首要职责是及时足额付出房款。本案中，吕某已及时向合作社付出了首付款，而且经过银行按揭告贷也将剩下房款付出给了合作社，吕某依约实行了买方人的首要职责。关于吕某因种种原因未及时归还银行告贷，合作社作为担保人为吕某归还银行告贷，这归于担保追偿胶葛，这与本案归于不同的法令关系，而且合作社就代吕某归还告贷事宜已诉至法院并经法院调停结案，其作为担保人的权益已得到维护，合作社以宫某不归还其作为担保人代为归还的金钱为由拒不实行其作为售房人的首要职责，拒不帮忙吕某处理产权，没有任何依据，其抗辩理由不能建立。一审法院以为“原告未如期归还银行告贷，也是两边至今未处理房子产权过户手续的根本原因，因而原告建议被告未如期处理房子产权过户手续构成违约，要求被告付出违约金的要求，理由不能建立。”是过错的。一审法院混杂了生意合同胶葛与担保追偿权胶葛两种法令关系，过错的理解了抗辩权的性质及运用条件，然后过错的确定了合作社的抗辩理由。 3.2合作社未按约好帮忙吕某处理产权证违背合同的首要职责构成违约，应承当延期处理产权证的违约职责合作社作为售房人的首要职责是交给房子、帮忙处理过户手续。本案中，吕某及时足额付出了房款，合作社也应该全面实行合同，及时交给房子、帮忙处理过户手续。但在吕某付出房款后的长达10年的时间里，合作社未曾实行其办证职责。依据《合同法》及两边签定的《《房子出售合同》，合作社的行为已构成违约，应当承当违约职责，应赶快帮忙吕某处理涉案房子的房子所有权挂号，而且应向吕某付出逾期处理产权证的违约金。一审法院不支撑吕某要求合作社付出逾期处理产权证的违约金的诉求是过错的。 3.3关于处理产权证的恳求权是否适用诉讼时效吕某于1999年买房，10年后才恳求处理产权证，吕某的办证恳求权是否适用两年的诉讼时效呢？关于买受人在合同约好期限届满之日起超越两年才恳求出卖人处理所有权改变挂号，是否超越诉讼时效期间的问题，有两种定见： 第一种定见，出卖人所承当的主给付职责为搬运房子的占有，更为重要的是搬运房子所有权。假如出卖人仅向买受人实行交给房子的职责，未在合同规则的期限届满时处理房子所有权证的，系没有实行搬运房子所有权这个最重要的主给付职责，现已构成违约，诉讼时效期间应该起算。因而买受人未在出卖人违约之日起两年内恳求处理房子所有权证的，因超越诉讼时效期间而损失胜诉权。第二种定见，房子现已交给的，买受人在约好处理房子所有权证期限届满之日起超越两年恳求出卖人为其处理房子所有权证的应予支撑。 最高人民法院民一庭倾向性定见：一、商品房生意合同约好的出卖人交给房子的期限届满，买受人依据合同约好能够恳求出卖人交给房子。其恳求权归于债务恳求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规则。但在诉讼时效期间的起算上，应当区别详细情况：房子具有法定交给条件，诉讼时效期间自合同约好的交给期限届满之日起核算；假如房子尚不具有法定的交给条件，诉讼时效期间应从房子具有法定的交给条件之日起核算。二、出卖人现已将房子交给于买受人，买受人亦已完结对房子的占有的，买受人恳求出卖人搬运房子所有权、处理房子所有权挂号的恳求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规则。 本案中，合作社于2000年10月20日将涉案房子交给，吕某已完结对房子的占有，吕某恳求合作社处理房子所有权挂号的恳求权已具有了物权的性质，不适用诉讼时效分规则。  3.4关于延期处理产权证违约金诉讼时效的起算吕某购买合作社房子，合作社虽向吕某交给房子，但没有及时处理产权证，违背了合同的首要职责，应当承当付出违约金职责。违约金是一种债务恳求权，适用诉讼时效没有贰言。但延期处理产权证违约金应从何时起算呢？诉讼时效期间的起算是指什么时候开端核算诉讼时效。《民法通则》第137条规则：“诉讼时效期间从知道或应当知道权力被损害时核算。”这一规则比较准则，司法实践中，民事案件千差万别，详细到个案，其时效起算点也不相同，也比较难掌握。关于延期处理产权证违约金应从何时起算有两种代表观念：一种观念以为延期处理产权证的行为是持续性的，诉讼时效的起算应该从售房人实行结束自己的办证职责后开端，在这之前，权力人尽管知道自己的权力遭到损害，但不知道权力受害的规模和程度，向法院要求维护的规模无法清晰，天然不该开端核算诉讼时效；另一种观念以为违约金恳求权的诉讼时效为2年，违约金的基数是分时、分段的，是违约行为发作后每天发作一个违约金，每天发作的违约金就有一个违约金恳求权，每天违约金的数额是能够核算的，违约金是各天相加得出的总额，自购房人申述之日起后退2年违约金的诉讼时效已过期，购房人损失了对该部分的违约金胜诉权。笔者以为，房地产开发商在房子生意中处于强势位置，为了维护购房人权益，开发商逾期延期处理产权证违约金的诉讼时效应于房地产开发商实行办证职责后开端核算，而不是分段核算。 3.5关于延期处理产权证违约金的截止日期在处理产权证过程中，出卖人的职责首先是处理大产权证，这是买房人处理分户小产权的条件；其次出卖人只负有帮忙职责。处理产权证是两边当事人的一起职责，出卖人与买房人都无法单独完结。在实践中，导致逾期处理产权证的原因许多，如行政机关的原因，出卖人的原因，买房人的原因等。产权证何时能处理下来，不是出卖人所能左右的。售房人是否实行办证职责的规范为是否将处理房子所有权证所需的资料报送有关部分，只需出卖人在约好或法定期限内提交办证所需资料，且其所提交的资料现已具有了办证条件，就能够以为办证职责实行结束，不该在承当违约职责。 本案中，合作社并未将处理产权证所需求的资料提交给有关部分，延期处理产权证的违约金的截止日期应为合作社实行了报送处理房产证所有权所需的资料之日。