贷款买二手房哪些因素会影响评估

二手房评价价是指采纳房产价格评价的商场比较法，经过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的实践成交价格进行专业处理，换算出详细某个楼盘的均匀单价。然后结合待评价房子的实践情况，包含面积、楼层、朝向、装饰情况、其它特征要素等等，计算出该房子相对科学合理的商场参考价。
二手房评价价影响要素：
一、房子要素
旧房的套型落后、功用陈腐，这同新建商品房无法比较，“三小”套型(小厅、小厨、小卫)扣减10%。此外，楼层对价格也发生影响，若1层和5层为基准价，2层和6层为-3%，7层为-5%，3层和4层为 3%，若是楼顶则为-5%;而朝向如无朝南窗则为-5%。
房子竣工后即进入折旧期。依照理论折旧率，混合一等结构房子的折旧期限为50年，每年的折旧率为2%。其次，一般旧房的套型落后，运用不方便，功用陈腐，在这方面是无法和新建商品房比较的。此外，朝向、楼层等天然情况，也会对价格发生一些影响。
二、环境要素
环境要素既有天然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会差劲于新住宅区，比方小区平面布局、设备、美化以及房子的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地等级区域，有的合适经商，有的则适合寓居。还有该区域的居民结构、文化氛围。配套建造等都会对房子价格发生较大的影响。无物业管理和非独立关闭小区别离扣减5%，省、市要点中小学区的为 15%。
三、心理要素
假如不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，假如旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理要素为-8%。