宅基地转让行为的效力怎样

宅基地归于农人集体所有，公民个人没有所有权，只要使用权。那么乡村宅基地的使用权是怎么获得的呢?要是转让宅基地的话，效能又怎么呢?
我国现行法令法规是制止宅基地使用权流通的，宅基地使用权不能租借、出卖、典当、入股或以其他方式不合法转让。这一规则跟着乡村经济的开展和城市化脚步的加速现已不适应商场经济开展的需求，并且，由于这种制止流通的规则引发了许多问题，比方：宅基地使用权归属紊乱;乡村居民借款困难;进城落户的农人出售宅基地使用权困难;想回乡村寓居的乡镇居民又无法得到宅基地使用权等等。因而，对宅基地使用权流通准则进行讨论就显得十分有必要。
宅基地使用权的获得
依据民法原理，宅基地使用权归于用益物权。物权的获得分为原始获得和继受获得，由于我国现在制止宅基地使用权的转让，宅基地使用权只能原始获得。
宅基地使用权的原始获得是指不以别人的权力和意思为依据，依据法令的规则直接获得宅基地使用权。由于我国宅基地使用权的特殊性，其原始获得的状况基本上只要批阅获得一种，而经过批阅获得宅基地使用权的条件有必要具有相应的主体资格，即有必要是本集体经济组织的成员或其他法令清晰规则能够获得宅基地使用权的人，乡镇居民、一户多宅的人以及把原有住所出卖、租借或赠与别人的乡村居民不得再请求宅基地使用权。
宅基地转让行为的效能，应依据受让主体不同加以区别对待：
【1】乡村乡民之间进行宅基地使用权转让。
现在关于乡村乡民之间转让宅基地使用权主要有两种观念：一种是答应自在转让，另一种是有条件的答应转让。第一种观念以为，按照现有的法令和行政法规对乡村乡民之间的宅基地转让没有制止性的规则，依据“法无规则不制止”的准则，乡村乡民之间转让宅基地不该加以约束。第二种观念以为乡村乡民之间转让宅基地使用权需求具有各种条件条件，如转让人具有二处以上的乡村住所(含宅基地);受让人没有住所和宅基地且契合宅基地使用权分配条件;转让行为须征得本集体经济组织赞同等等。
比照以上两种观念，法院大部分判例比较认同后一种观念：一是由于依据宅基地获得程序，转让行为应经村委会赞同，报乡政府土地部分同意存案，应进行物权挂号;二是z转让应进行公示，暗里转让会构成违背《土地处理法》“一户只能具有一处宅基地”的规则，结果是少数人具有多处宅基地，而其他成员在没有宅基地的状况下只能去抢占犁地。
【2】乡村乡民向乡镇居民转让宅基地使用权。
依据《土地处理法》第62条第四款规则：“乡村乡民出卖、租借住所后，再请求宅基地的，不予同意。”第62条第一款规则：“乡村乡民一户只能具有一处宅基地，其宅基地的面积不得超越省、自治区、直辖市规则的规范。国务院办公厅在1999年公布《关于加强土地转让处理制止炒卖土地的告诉》第二条规则”农人的住所不得向城市居民出售“，”有关部分不得为购买的住所发放土地使用证和产权证“。 2004年12月24日国土资源部《关于深化改革严厉土地处理的决议》着重：”加强乡村宅基地处理，制止乡镇居民在乡村置办宅基地“。
一种观念以为以上法规并未清晰制止乡村乡民向乡镇居民转让宅基地，国务院公布的“告诉”不具有法令法规效能，不能确定转让行为无效。并且，答应农人到乡镇受让房子及土地使用权，而不答应乡镇居民到乡村置办宅基地对农人和乡镇居民来说都是不公平的。
另一种观念以为国土资源部“决议”和国务院公布的“告诉”仅仅政策性的文件和部分规章，虽不具有法令强制效能，但反映了立法者对宅基地使用权转让的情绪。在实践中各地国土资源局对乡镇居民购买乡村宅基地都不予处理过户挂号手续，构成“宅基地买卖完毕，物权不受维护”的被动局面，受让人在受让宅基地使用权后仅享有债务，因土地政策规则无法使宅基地发生物权变化。
综上，关于宅基地使用权的转让问题需区别对待：对乡村乡民之间的转让各地能够依据状况有条件的答应，但需完善相关的挂号、公示准则以维护各方利益。而关于将宅基地使用权转让给城市居民的行为则应严厉制止。确定买卖合同无效，不该遭到法令维护。