非经济适用房项目的计税毛利率降低了多少

国家税务总局下发了《房地产开发运营事务企业所得税处理方法》(国税发[2009]31号，以下简称新方法)。此方法是在原内资《关于房地产开发企业事务征收企业所得税问题》(国税发[2006]31号)基础上修订的，一是将老方针中与新税法相冲突的当地作了修正，二是针对房地产商场低迷的状况，对一些方针口径、计税毛利率等作了调整。
一、新方法的明显改变点
1、对非经济适用房项目的计税毛利率遍及降低了5个百分点
依据国税发[2006]31号文的规则，经济适用房项目预售收入的估计计税毛利率不得低于3%(含3%),非经济适用房项目按不同区域别离确认预售收入的估计计税毛利率，其间，省会城市和计划单列市的城区和市郊不得低于20%(含20%)，地及地级市的城及市郊不得低于15%(含15%)，其他地区不得低于10%(含10%)。
新方法对上述规则作了两点调整：一是将适用于3%计税毛利率的项目由经济适用房扩展至限价房和危改房。由于这两类房的性质与经济适用房相同。二是依据我国房市现处于低迷状况，因而将非经济适用房项目的计税毛利率都降低了5个百分点。
2、对三项费用能够预提
新方法对三部分费用能够预提：一是出包工程，且约束预提费用不得超越合同总金额的10%;二是公共配套设备，按预算造价合理预提;三是应上交政府的报批报建费用、物业完善费用。而原内资房地产企业不得预提任何费用，外资房地产企业则规则对发作的美化、路途等配套设备能够预提。新方法答应预提一部分费用，主要是考虑房地产开发企业大多是项目公司，使今后年度发作的成天性得到合理的补偿。
3、出售未竣工开发产品获得的收入直接界说为出售收入
原税法下，内外资房地产企业出售未竣工开发产品获得的收入都界说为预售收入，只要在到达总局文件规则的竣工条件之一时才由预售转为出售。新方法对企业出售未竣工开发产品获得的收入直接界说为出售收入。
二、新老税法的联接
原内外资房地产企业别离适用不同的税收方针，考虑到新老税法的联接，国家税务总局明确规则：
1、从事房地产开发运营事务的外商投资企业在2007年12月31日前存有出售未竣工开发产品获得的收入，至该项开发产品竣工后，一概按本方法第九条规则的方法进行税务处理。
2、房地产开发企业在2008年曾经依照原方针规则已发作但没有扣除的广告费，新税法施行后，其没有扣除的余额，加上当年度新发作的广告费和事务宣传费后，依照新税收规则的份额核算扣除。
三、我局加强房地产企业的征管定见
新方法的明显改变对房地产企业来说是一个方针利好。为活跃扶持我省房地产企业健康发展，进一步加强房地产企业所得税征管，经我局与省地税局交流洽谈，弥补以下定见在全省一致履行：
1、从2009年1月1日起，房地产开发企业出售未竣工开发产品获得的收入按新方法第八条规则的计税毛利率履行。
房地产开发企业出售未竣工开发产品的计税毛利率,由各省辖市国税局依据《告诉》第八条规则的毛利率,并结合不同开发产品联合地税局确认，并报省国税局存案。
2、对按3%计税毛利率履行的经济适用房、限价房和危改房规则了需要向税务机关报送的材料，以及对会计核算的要求。
3、对能够预提的费用，从预提的期限、预提的基数等方面加以标准以加强所得税征管。如当年发作预提费用时，需要向税务机关报送《预提费用明细表》;对预提的费用超越必定的期限应先并入应交税所得额，待实践发作时再税前扣除。
4、房地产开发企业出售未竣工开发产品获得的收入能够直接作为事务招待费、广告费和事务宣传费的计提基数，为避免企业重复计提，一起规则企业在会计核算转出售收入时，已作为计提基数的未竣工开发产品的出售收入不得重复计提事务招待费、广告费和事务宣传费。
5、考虑到原外资房地产企业新老税法联接，规则外资房地产企业依据国税发[2001]142号文件按收入与开销相配比而未扣除的曾经年度期间费用，在2008年度汇缴时可一次性按新税法规则税前扣除。