审理商品房预售合同纠纷案件存在的问题之我见

近年来，因为我国房地产商场的持续升温，商品房预售合同胶葛案子申述到县级法院的不断增多，该类案子触及的利益较大，当事人的争议较大;提起本诉之后，大多数被告会提起反诉，加上底层法院审理该类案子起步较晚，经历不多，根本处于起步阶段，处理难度相对较大。正确处理该类案子，对标准商品房生意商场，保护当事人的利益，保护社会安稳具有重要意义。本文就我院近几年审理该类案子中遇到的相关几个问题作一些剖析，以求抛砖引玉。
一、现在受理的案子类型
从我院受理该类案子的状况来，案子逐年添加，类型增多。2006受理该类案子2件，07年为7件，08年1-5月份已达到10件。案子中诉讼请求的类型由单一的要求交房而添加到多种，购房人诉讼请求的首要类型有：
1、业主在签定认购协议并交给定金后，要求免除认购协议，双倍返还定金。
2、因开发商一房二卖，先签定认购协议的当事人要求持续履行合同交给房子。
3、业首要求开发商处理土地运用权证及房子产权证。
4、因开发商未按广告宣传内容完善配套设备，业主申述要求赔偿损失或完善设备。
5、要求开发商付出逾期交房违约金或交房时质量不符合要求而交给合格房或付出违约金。
6、因开发商改动规划而削减面积或在建造过程中缩水而削减面积，业首要求据实结算房款。
7、因出卖人无合法手续而导致买受人不能处理相关权证，买受人申述要求承认合同无效或予以吊销并双倍返还购房款。
相应的开发商申述购房人的案子也有所添加，其首要有1、要求付出拖欠房款并付出违约金;2、付出垫支的银行按揭借款及利息。
二、胶葛构成的原因剖析
1、合同内容不完善，约好不清晰及不标准。开发商不运用合同演示文本，单个合同就房子面积既作出清晰约好如“长多少宽多少”，但一起又作出不确定的约好如“如规划图纸发作改动则按规划图纸”;有的合同就逾期交房违约金的约好只约好违约金的份额但未约好参照基数导致发作争议时发生歧义;有的开发商对银行按揭借款承当担保职责，当开发商垫支银行按揭借款本息后，业主以开发商未按合同约好处理房产证为由拒付利息，而两边在合同中约好“借款的起止之日为开发商为业主处理房产证之日”;有的对交房的交代手续无清晰约好交给钥匙时未处理相关手续，导致交房时刻难以确定;有的开发商为躲避推迟交房的职责在合同中不约好交房的条件等。
2、开发商缺少职责心，遇形式变迁不与业主商议导致对立发生。有的开发商改动合同内容或改动规划图纸，不告诉业主，更不与业主洽谈处理。如有一开发商因拆迁受阻被逼调整规划而削减合同约好的房子占地面积和建筑面积，不及时告诉业主改动合同内容;有的合同房价的50%由银行按揭而终究按揭未办成，开发商不告诉业主就未办按揭部分房款改动付出方法和付出时刻，然后导致部分权利义务处于不确定状况。