企业改制重组土地增值税的一些变化

近期，财政部、国家税务总局出台了《关于企业改制重组有关土地增值税方针的告诉》(财税﹝2015﹞5号)，主要对原有企业改制重组土地增值税优惠方针进行标准与整合。其实质是发布企业改制重组土地增值税优惠方针，即3年内(2015年1月1日至2018年12月31日)暂不征收土地增值税。
财税﹝2015﹞5号标准了企业吞并相关土地增值税方针表述并将企业吞并归入企业吞并领域，连续了企业以房地产作价出资、企业吞并相关土地增值税优惠方针,增加了享用土地增值税优惠的企业改制重组方式，将企业公司制改造、企业分立两种方式归入优惠规模,清晰了房地产开发企业不适用企业改制重组土地增值税方针。
四大改动
全体改建，非公司制企业全体改建，将国有土地、房子权属搬运、改动到改建后的企业暂不征土地增值税。
财税﹝2015﹞5号规则，依照《中华人民共和国公司法》的规则，非公司制企业全体改建为有限责任公司或许股份有限公司，有限责任公司(股份有限公司)全体改建为股份有限公司(有限责任公司)。对改建前的企业将国有土地、房子权属搬运、改动到改建后的企业，暂不征土地增值税。全体改建是指不改动原企业的出资主体，并继承原企业权力、责任的行为。
吸收吞并，两个或两个以上企业吞而且原企业出资主体存续的，将国有土地、房子权属搬运、改动到吞并后的企业暂不征土地增值税。
财税﹝2015﹞5号规则，依照法律规则或许合同约好，两个或两个以上企业吞并为一个企业，且原企业出资主体存续的，对原企业将国有土地、房子权属搬运、改动到吞并后的企业，暂不征土地增值税。
企业分立，企业分设与原企业出资主体相同的企业，将国有土地、房子权属搬运、改动到分立后的企业暂不征土地增值税。
财税﹝2015﹞5号规则，依照法律规则或许合同约好，企业分设为两个或两个以上与原企业 出资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房子权属搬运、改动到分立后的企业，暂不征土地增值税。
以国有土地、房子进行出资，改制重组时以国有土地、房子进行出资，将国有土地、房子权属搬运、改动到被出资的企业暂不征土地增值税。
财税﹝2015﹞5号规则，单位、个人在改制重组时以国有土地、房子进行出资，对其将国有土地、房子权属搬运、改动到被出资的企业，暂不征土地增值税。
此外，财税﹝2015﹞5号清晰规则改制重组暂不征土地增值税方针不适用于房地产开发企业。也就是说，房地产开发企业改制重组，无论是全体改建、吸收吞并、企业分设、以国有土地房子进行出资，均不适用或不享用暂不征土地增值税优惠方针。
连续优惠方针 清晰稽征费用
改制重组有关土地增值税方针不适用于房地产开发企业，实践上是连续了曾经的房地产企业相关土地增值税优惠方针。
2006年，为削减税收方针缝隙，防止部分房地产开发企业以“改制”之名，行“转让房地产”之实，躲避土地增值税，财政部、国家税务总局印发了《关于土地增值税若干问题的告诉》(财税﹝2006﹞21号)，规则房地产开发企业不得享用改制重组土地增值税优惠方针。考虑到在实践征管中，上述现象依然存在，此次出台企业改制重组土地增值税优惠方针连续了这一规则。
别的，财税﹝2015﹞5号清晰企业改制重组后再转让房地产核算土地增值税扣除项目等相关事项。为便于征管操作，削减争议，财税﹝2015﹞5号还进一步清晰了企业改制重组后再转让房地产时，怎么核算土地增值税扣除项目等相关事项。财税﹝2015﹞5号第六条规则，企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报交纳土地增值税时，应以改制前获得该宗国有土地使用权所付出的地价款和按国家统一规则交纳的有关费用，作为该企业“获得土地使用权所付出的金额”扣除。
其核算公式为：获得土地使用权所付出的金额=改制前获得该宗国有土地使用权所付出的地价款 按国家统一规则交纳的有关费用企业在重组改制进程中经省级以上(含省级)疆土管理部门同意，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报交纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上(含省级)疆土管理部门同意的评价价格，作为该企业“获得土地使用权所付出的金额”扣除。
处理交税申报时，企业应供给该宗土地作价入股时省级以上(含省级)疆土管理部门的同意文件和同意的评价价格，不能供给同意文件和同意的评价价格的，不得扣除。