一房二卖的差价损失赔偿是怎样的

一房二卖的差价丢失补偿
【裁判要旨】房子差价丢失是典型的机会本钱丢失，这种机会本钱丢失的补偿，实践上是在无法下的强制生意。在审判实践中有填平法和收益法两种常见办法，在一房二卖的状况下可适用收益法，将出卖人转卖的价格减去涉案合同的生意价格，以此作为出卖人的违约收益，对买受人进行补偿。其理论根底在于不能让出卖人在一房二卖的违约行为中取得不合法利益。
【案情】
原告(被上诉人)：徐芬。 被告(上诉人)：刘国胜。 被告(被上诉人)：姜宝琴。 2000年8月3日，刘国胜与北京中
鸿天房地产有限公司签定北京市外销商品房预售契约，刘国胜购买了涉案房子，总价款为1372838元。2005年8月1日，刘国胜取得涉案房子一切权证。2005年9月17日，刘国胜取得涉案房子土地运用证。
2007年7月ls日，刘国胜与徐芬签有收条一张，内容为：自己刘国胜现已将涉案房子出售给徐芬，自己应收到的房子总款为138万元，实收100万元，尾招待房产证过户后付清，一起将涉案房子项下北京市外销商品房预售契约(盖有北京鸿天房地产有限公司红章)、国有土地运用证复印件、房子一切权证复印件、中国建设银行北京市分行个人住房贷款告贷合同正本、契税发票、北京中鸿天房地产有限公司发票等资料转交给徐芬。当日，刘国胜向徐芬交给了房子。
2011年1月23日，刘国胜(甲方)与姜宝琴(乙方)签定存量房子生意合同及补充协议，约好：刘国胜将涉案房子出售给姜宝琴，成交价格为100万元，装饰折价款为252万元，甲方净得价为352万元;生意所发作的税费由乙方承当;乙方于合同签定后，甲乙两边一起前往公证处处理房子生意托付公证，乙方支交给甲方定金70万元用于甲方银行还款;甲方从银行取得房子一切权证书后，去房子管理部门补办契税完税发票，甲乙两边到银行处理资金保管事务，乙方于取得房子一切权证当日付出甲方房款242万元，由银行通
过保管账户直接付出到甲方账户;乙方于甲方交给房子当日付出甲方尾款40万元;甲方于2011年3月31日前将房子交给乙方，免除房子租约，结清有关费用;交给日之后发作的费用由乙方承当，产权搬运当日至房子交给日期间的租金归乙方一切，租金以每月12000元为规范，若甲方未能在2011年3月31日前按约好条件交给房子，则乙方不予付出剩下尾款40万元，乙方与租户免除租约所发作的费用若超出尾款金额，超出部分乙方有权向甲方追讨，乙方应活跃合作甲方免除租约。
合同签定后，姜宝琴于2011年1月25日向刘国胜转账70万元，于2011年2月17日向刘国胜汇款242万元。2011年1月30日，姜宝琴取得涉案房子一切权证。
徐芬起诉至法院，要求：1.承认徐芬与刘国胜于2007年7月15日签定的针对涉案房子的生意合同有用;2.刘国胜返还购房款138万元及利息，并补偿装饰费用20万元、差价款214万元和房租丢失14.4万元;3.姜宝琴对上述债款承当连带给付职责。一审审理中，刘国胜及姜宝琴表明涉案房子现已交交给姜宝琴。徐芬提交收据2张，以证明其对涉案房子进行了装饰，花费了装饰费20万元;徐芬还提交了公寓写字楼租借合同，以证明其建议的租金丢失。
【审判】
北京市向阳区人民法院经审理以为，依法建立的合同受法令保护，两边均应依约实行。刘国胜与徐芬签有收条，许诺将涉案房子出售给徐芬，并将涉案房子交给徐芬运用，两边确已构成生意合同联系。后刘国胜将涉案房子另行出售，导致其与徐芬的生意合同实行不能，刘国胜存在底子违约行为，应承当相应的违约职责;刘国胜收取徐芬的购房款100万元应予交还，一起考虑到刘国胜违约行为的恶劣性质及片面差错，法院判令其将涉案房子另行出售所得的差价款214万元悉数补偿给徐芬。对徐芬关于利息及装饰丢失和房租丢失的恳求，考虑到上述补偿已足以补偿其丢失，法院对其该部分恳求不予支撑。徐芬要求姜宝琴对上述债款承当连带职责，缺少现实及法令依据，法院不予支撑。
向阳法院判定：一、承认徐芬与刘国胜于2007年7月15日签定的针对北京市向阳区建国路88号(7-10)7号楼808室房子的生意合同有用;二、刘国胜于判定收效后10日内返还徐芬购房款100万元;三、刘国胜于判定收效后10日内补偿徐芬差价丢失214万元;
四、驳回徐芬其他诉讼恳求。
宣判后，刘国胜不服一审判定，提起上诉称：榜首，刘国胜与徐芬之间系房产抵押告贷联系，不是房子生意合同联系;第二，依据法令规则，房子生意有必要签定房子生意合同，法理上称为要式法令行为，刘国胜与徐芬之间没有签定房子生意合同，两边之间不是房子生意联系;第三，原审法院确认刘国胜以138万元的价格将涉案房子卖给徐芬，显着不符合实践状况;第四，原审法院违背法定程序，在举证期限届满后仍答应徐芬添加诉讼恳求;第五，原审法院违背法定程序，在徐芬没有恳求法院判定刘国胜补偿任何经济丢失的状况下’违法查封、扣押、冻住刘国胜一切的价值300万元的产业;第六，徐芬在一审诉讼中的诉讼恳求紊乱，诉讼恳求不同项目之间彼此抵触，在诉讼恳求不明确的状况下，原审法院判定支撑其间部分诉讼恳求是违法的。综上，恳求二审法院吊销原审判定，依法改判驳回徐芬的悉数诉讼恳求。
徐芬、姜宝琴均赞同原审判定。 北京市第二中级人民法院经审理判定：驳回上诉，维持原判。
【剖析】
危害补偿是一个在二手商品房生意胶葛中常见的问题，一般发作在合同实行中违约发作的补偿职责与合同被吊销或被宣告无效后发作的缔约过失职责。这一问题与二手商品房生意中的其他问题交错并存，在一房多卖、连环生意、阴阳合同、共有房子、无证售房、中俞、承租人优先购买权等事项中都有或许呈现危害补偿的问题。在二手商品房生意危害补偿诸问题中，由于近年来房价动摇较大，房子差价丢失成为一个焦点问题。以下两个问题一向存在必定的争议：榜首，缔约过失职责中的信任利益与违约职责中的可得利益的联系。有人以为，二者不同，前者仅包含缔约进程中所付出的费用，后者则包含实行合同可取得的利益;还有人以为，二者没有太大差异，尤其在房子差价补偿问题上二者共同;有人以为，二者法令联系与恳求权根底不同，但在个案处理上或许呈现相同的补偿规模。第二，存在约好违约补偿核算规范状况下的补偿核算办法。有人以为，应当严厉依照合同约好的核算办法进行核算;还有人以为，假如该约好实践上是违约金，则适用违约金酌增酌减规矩;有人以为，假如该约好核算出的数额不足以补偿实践丢失时，当事人还能够建议丢失补偿。
一、房子生意中危害补偿的特别体现逐个差价丢失
差价丢失补偿是房子生意中常见的补偿办法，也是房子生意不同于其他合同危害补偿的特别之处。在一房二卖的景象中，出卖人的动机就在于不合法获取房子差价，房子差价的危害补偿办法更具典型性。依据合同严守准则，在二手房生意进程中，只需房子生意合同是两边的实在意思表明，任何一方都不得回绝实行。房子价格改变归于商业危险，即便房子价格上涨过猛，也不能以为是形式改变，卖房人不能以此为由回绝实行合同，好心的买房人向卖房入建议因其违约行为或许歹意的缔约过失行为形成的经济丢失的，人民法院应当支撑。关于危害补偿发作的景象，在实践中有两大类，一是违约职责中的危害补偿，二是缔约过失职责中的危害补偿。在司法实践中，二者的差异首要体现在利益补偿规模上。违约职责一般要求补偿等待利益丢失，包含实践丢失与可得利益丢失，并以可预见性规矩为约束，意图在于让合同违约行为受害方到达合同如实行相同的状况。缔约过失职责中，当事人只能依据信任利益丢失要求补偿，旨在使受害方因信任合同实行所付出的费用得到补偿。二者比较，在实践中违约危害补偿的景象较多，问题也较为杂乱。
违约丢失核算的关键在于守约方的可得利益丢失问题。合同法榜首百一十三条榜首款规则，当事人一方不实行合同职责或许实行合同职责不符合约好，给对方形成丢失的，丢失补偿额应当相当于因违约所形成的丢失，包含合同实行后能够取得的利益，但不得超越违背合同一方缔结合一起预见到或许应当预见到的因违背合同或许形成的丢失。房子生意合同中，因一方违约，形成另一方缔结合同的意图失败，另一方等待的合同利益无法完成。房子生意与其他生意合同不同的一个特色在于，守约方如要到达合同实行后的利益状况，必定要以当时商场价购入或卖出房子。由于房地产商场是动摇的，当时的房子商场价和缔结合一起两边约好的房子价款之间存在差价。这种差价便是守约方的等待利益丢失，也是合同两边在缔结合一起应该能够预见到的。因而，守约方建议可得利益丢失的，应予支撑。不然，不利于保护守约方的合法利益，也不能保护诚实信用的生意品德，并将引发品德危险。
二、房子差价机会本钱丢失的确认
在国家公布房地产调控方针之前，关于房价疯涨的新闻漫山遍野;而国家强势调控之后，房价开端回落。在房价上涨期间，卖房人违约类案子一时占到笔者审理的不动产产业案子的一半以上。在房价下降期间，购房人违约类案子又开端呈现。不管哪种景象，违约方都有必要补偿房价改变的差价。这一差价的性质是什么呢?此类案子判定书中常见的判定理由能够阐明这个问题。判定书中常会论说到：“由于房子出卖人的违约，导致房子买受人不或许再以签定合一起的价格在同一地段购买与诉争房子面积、条件相同的房子。”关于买受人违约的景象，理由则相反。这一理由提醒，由于违约方的违约行为导致合同免除，给守约方形成的丢失是一种机会本钱丢失。
什么是机会本钱?法经济学家以为，某经济产品的本钱与所扔掉的收入同等。所谓扔掉的收入指将该产品应用在其他的替代状况下所能取得的收入(机会本钱)。①据此知道，价格改变引起的不动产差价丢失便是典型的机会本钱丢失，这决议了违约危害补偿的性质与规模。这种机会本钱丢失的补偿，实践上是在无法下的强制生意。 怎么确认不动产差价丢失补偿规模?在审判实践中有两种常见办法。榜首种办法是收益法，将出卖人转卖的价格减去涉案合同的生意价格，以此作为出卖人的违约收益，对买受人进行补偿，其理论根底在于不能让出卖人在一房二卖的违约行为中取得不合法利益。第二种办法是填平法，将诉讼中托付评价的房子生意现值减去涉案合同的生意价格，作为房子价值丢失的补偿。笔者以为，不宜果断地决议选用哪种办法，应当使用笔者在前文论说到的不动产产业权力价值转化二重性规律进行价格与功效的经济剖析，确认何种补偿更有用率。
(一)不动产差价补偿之收益法 法经济学家以为，按收益返还的办法处理补偿问题，条件是收益>丢失，笔者以为这一理论是有道理的。假定房价上涨，卖房人违约，卖房人违约收益不足以补偿购买人的丢失，假如法院判定卖房人能够经过补偿收益来撕毁合同，则本来自在的生意变成了经过危害补偿进行的强制生意。此外，还有几个剖析视点：
榜首，从社会总本钱上看，出卖人收益<买受人丢失的状况形成社会总本钱的糟蹋，显着对错功率的。
第二，从帕累托规范来看，假如出卖人收益<买受人丢失，而出卖人只补偿收益，则关于出卖人而言是乐意的，而买受人的境况会变坏，不符合帕累托规范。
第三，从违约的需求曲线看，假如不将补偿数额上升到出卖人收益<买受人丢失而仅仅补偿收益，则或许形成违约的刚性需求。只需将补偿提高到丢失之上时，才会将违约变成弹性需求，然后按捺违约。
(二)不动产差价补偿之填平法 法经济学者以为，假如负有补偿职责的行为发作前与发作后的产业价值能够比较，则受害者遭受的产业价值丢失有必要予以补偿。①在审判实践中，产业价值是能够比较的，首要是经过评价的办法。在出卖人收益小于买受人丢失的景象下，补偿买受人的评价丢失在理论上没有问题，可是假如出卖人的收益大于买受人的丢失，则出卖人在补偿后仍有收益，这就鼓励了出卖人违约，显着是不行行的。 那么，经过评价确认房子价值在诉讼中与签定合一起的差额，假如大于出卖人的收益，或许出卖人的收益无法确认，是否就能够此评价差额作为补偿的依据呢?实践中有如此确认补偿数额的，但笔者以为存在必定坏处。由于价格改变在必定的时间段内存在必定的惯性，若评价以诉讼为时点，那么或许在评价时点往后，不动产价格依然依照原先的趋势改变，如对评价时点后的扩展部分不予补偿的话，违约者将得到这部分不合法利益。 (三)不动产差价补偿之定论 归纳上述两种办法，笔者以为，应当权衡违约人收益与受害人丢失，取其高者为基准，依据可预见的经济形势发展趋势恰当调整机会本钱丢失补偿数额。
三、约好补偿职责的司法适用
(一)法令对约好补偿办法的干涉
 首要，违约金调整。违约金过高或许过低的建议应当由当事人提出。一般说来，当事人由于法令知识、诉讼技巧或表达才能等方面的短缺而没有明确提出调整违约金的恳求，但表达了相应的意思，法官应行使释明权，问询当事人是否恳求调整违约金。假如当事人没有调整违约金的意思表明，对法院是否行使释明权或自动调整违约金的问题，
有两种不同的定见。榜首种定见以为，违约金是否过高或过低，由当事人依据利益及其本身才能自行决议是否需求调整，法官不能替代当事人做出判别。民事活动应遵从当事人认识自治准则，只需当事人没有调整违约金的意思表明，法院不该行使释明权或自动调整违约金。另一种定见以为，应视个案具体状况而定，在被告公告送达，或被告归于法令知识匮乏且没有延聘律师的弱势群体，假如违约金显着过高，为平衡各方利益和个案处理的实体公正，法院应自动行使释明权或自动调整违约金。至于过高与过低的起伏的确认，合同法解说(二)作出了明确规则，以实践丢失上下30%为规范。一起，也能够学习商品房生意的相关内容，即最高人民法院《关于审理商品房生意合同胶葛案子适用法令若干问题的解说》第16条的规则：“当事人以约好的违约金过高为由恳求削减的，应当以违约金超越实践丢失的30%为规范恰当削减;当事人以约好的违约金低于形成的丢失为由恳求添加的，应当以违约形成的丢失确认违约金数额。”其次，定金补偿办法也相同受法令的干涉，担保法第九十一条规则定金的数额不得超越合同标的额的20%;关于数额过高或过低的，法院和裁定机关依据当事人的恳求有权予以恰当增减。
(二)约好补偿职责与法定补偿职责之间的适用联系
合同法榜首百一十三条榜首款规则的是违约危害补偿的法定景象。违约金与违约好金都是当事人约好的违约补偿办法。此外，在有的房子生意合同中，当事人还有或许约好其他非典型的违约危害补偿的核算办法。约好补偿职责与法定补偿职责在适用联系上有如下一些问题：首要，在适用次序上。在存在约好补偿职责的状况下，应当依意思自治准则优先适用合同中的约好补偿职责。约好补偿职责往往有其特有功用。违约金是预先确认的职责核算办法，防止核算丢失的规模和举证的困难。定金除了添补违约丢失外，还具有预付款和惩罚性补偿的功用。其次，是否能够并用。违约金与定金在功用中存在竞合，不行并用，能够挑选适用，但约好补偿职责与法定补偿职责能够并用。并用的条件是违约金、定金以及其他非典型约好补偿不足以补偿实践丢失，受害方仍可要求补偿丢失。再次，是否能够约好扫除法定补偿职责?在审判实践中，常常遇到房地发作意合同约好，违约方承当定金职责后，守约方不行进一步追查违约方其他违约职责。对此，依照合赞同思自治的准则，当事人有权在法令答应的规模内处置权力，当事人在合同中许诺往后互不追查对方其他违约职责，实践上是预先扔掉追查对方当事人其他违约职责的权力，归于权力处置行为，处置结果只触及当事人两边的利益，不存在危害社会公益和第三人权力的状况;而且，该约好在生意两边任何一方违约的状况下都相同适用，两边的权力职责是对等的，也不存在使用格局条款约束对方首要权力的嫌疑，该约好应为有用约好。