商品房销售广告不实陈述责任认定

最高法院《解说》第三条对产品房的出售广告和宣扬材料的行为性质作了清晰的规则：产品房的出售广告和宣扬材料为要约约请，可是出卖人就产品房开发规划范围内的房子及相关设备所作的阐明和许诺详细确认，并对产品房买卖合同的缔结以及房子价格确实认有严重影响的，应当视为要约。该阐明和许诺即便未载入产品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承当违约责任。
宣扬广告作为产品出售卓有成效的一种手法，广泛存在于产品房买卖商场，现在，大多数的产品房是经过宣扬广告进行促销的。因为我国产品房商场处理机制尚不健全，对产品房出售宣扬广告缺少有用的标准处理，特别是相应的民事责任准则的缺失，给开发商在出售房产时作出虚伪、夸张不实的广告宣扬留下了待机而动，损害了顾客的利益。最高法院这一解说将使一些房地产开发商运用不实广告招引顾客、兜销产品房的行径得到有用抑止，有利于维护购房人的利益，终究将有利于房地产商场健康有序的开展。
审判实践中，产品房出售广告中阐明和许诺一般有以下几种景象：1.对产品房环境性质量的陈说;2.对产品房运用功用质量的陈说;3.对产品房漂亮性质量的陈说;4.向购房人供给某些优惠或顺便赠送礼品的阐明;5.许诺“还本出售”、“售后返租”等;6.许诺为外地购房者处理本地城市的户口;7.在广告中许诺开发出售的产品房将装备管道煤气、有线电视、远传水表、进口电梯等，但实践交房时并未装备这些设备或要求购房者另付出上述费用等。司法解说出台之前的审判实践中，产品房广告中的许诺往往被认定为要约约请，不会进入合同而成为合同条款的一部分，当然开发商也不用为其“许诺”承当任何法律责任。实践上，购买人常常便是对产品房的广告、宣扬的信赖才决议进行买卖的，而开发商供给的这个不实信息，对买卖有严重的影响，理应担责。司法解说清晰了开发商的广告宣扬作为要约来处理之形式，即便它们未归入合同，也依然构成合同的内容，若开发商违反了许诺与阐明，将承当违约责任。审判实践中，作为原告的购房者，只要能证明产品房出售广告是由开发商为该产品房出售而作出的，并与所购产品房的实践不符，开发商就可能为此承当违约责任。
事例一：某开发商发布一条广告，称其在某市近郊开发的房产-××广场，不只有1000多平米的停车场，还有数千平米的绿化带。之后，因为该房产远离闹市区，价格低廉，一起购房者看中了产品房周围的停车场和绿化带，房子出售状况出奇的好。可是，一年今后，停车场被停止运用，开发商在这一地块上盖起一栋新的产品房。又过一年，两块绿化带也先后被改建为产品房。很多购房者群起反对，责备开发商歹意诈骗，申述要求开发商退房并赔偿损失。法院经审理查明，开发商在房产开发前现已对该房产及停车场、绿化带具有土地运用权。