业主怎样才能正确维护自己的权益
来源：听讼网整理 2018-06-01 20:03
1.前期物业处理合同能束缚业主吗?
虽然业主并没有直接参与到前期物业处理合同的签定中，但业主有必要受前期物业处理合同的束缚。因为，开发商有权挑选物业处理公司进行前期物业处理，而且业主在购房时与开发商签定的商品房买卖合同中 现已约好有前期物业处理的事项。所以业主在签定了购房合同后实践上便是认可了开发商缔结的前期物业处理合同。
2. 开发商是怎样选聘前期物业处理企业的?
前期的物业企业一般都是开发商的部属企业。《物业处理条例》清晰规则了，住所物业的建造单位，应当经过招投标的办法选聘具有相应资质的物业处理企业;投 标人少于3个或许住所规划较小的，经物业地点区、县人民政府房地产行政主管部分赞同，能够选用协议办法选聘具有相应资质的物业处理企业。这条规则在必定程度上遏止了物业处理企业与开发商的裙带联络。
3.怎样成为业主?
业主为房子的一切权人，即房子权属证书上记载的权力人。别的购买预售商品房没有获得房子权属证书的，商品房买卖合同记载的购房人也被视为业主。
4.产权证没办，是否应交物业费?
虽然您在买房的时分还没有获得产权证书，并不具有房子产权，可是因为您现已签定了购房合同而且现已入住，对该房子有适当的控制权，而且从物业处理中获益，因而应该付出物业处理费。
5.业主大会的举行时刻怎样确认?业主大会的职责有哪些?
业主大会会议分为定时会议和暂时会议两种。定时会议的举行程序应当依照业主大会议事规则的规则由业主委员会安排举行;暂时会议能够由20%以上的业主提 议或许在发作重大事故或许紧急事情需求及时处理时，由业主委员会安排举行。举行业主大会会议应当于会议举行的15日曾经告诉整体业主，并一起奉告居委会。
业主大会的职责首要有：①拟定、修正业主条约和业主大会议事规则;②推举、替换业主委员会委员，监督业主委员会的作业;③选聘、解聘 物业处理企业;④抉择专项修理资金运用、续筹计划，并监督施行;⑤拟定、修正物业处理区域内物业共用部分和共用设备设备的运用、公共秩序和环境卫生的保护 等方面的规章制度;⑥实施法令法规规则或许业主大会议事规则规则的其他有关物业处理的职责。
参阅法条：《物业处理条例》第十一条、第十二条
6.业主大会是怎样建立的?
业主大会由业主自行建立，但要承受物业地点区域、县人民政府房地产行政主管部分的辅导。就北京而言，在满意建立业主大会条件的小区，业主首要应致信给区 县小区办和街道办事处，恳求他们来小区辅导建立业主大会的作业。在街道办事处、区县建委辅导监督下，组成由设区居委会、开发建造单位、业主代表组成的业主 大会筹备组，详细担任业主大会的建立举行事宜。
7.没参与业主大会，会议抉择对我有用吗?
有用。业主大会抉择收效采纳少数服从大都的准则，只需大会是在持1/2以上投票权的业主参与，一般抉择经与会业主所持投票权的1/2以上经过;特别抉择经物业小区内整体业主所持投票权的2/3以上经过的状况下，作出的抉择对整体业主均具有束缚力。
参阅法条：《物业处理条例》第十二条
8.怎样选聘物业处理公司?
应当由业主大会以经物业处理区域内整体业主所持投票权2/3以上经过的抉择挑选物业处理公司，由业主委员会代表整体业主与该处理公司签定物业处理协议，约好物业服务的项目和物业收费规范、收费办法等。要注意以下几个方面：
(1)挑选契合国家规则的具有必定资质的从事物业处理的物业处理公司。
(2)挑选处理规划较大的物业处理公司。
(3)挑选运营认识强的物业处理公司。
9.欠缴物业处理费的业主还有被选为业主委员会委员的资历吗?
有资历。业主是否具有被推举为业主委员会委员的资历，最首要的条件便是看他是否具有业主的身份。业主委员会的委员是依照业主大会法定大都业主的志愿推举出来的，其他任何人不得干与。欠费问题是业主与物业处理公司之间的胶葛，归于业主与物业处理公
司之间的民事合同胶葛问题，与业主是否有资历被选为业主委员会委员无关。欠费业主也是
业主，有资历参与推举。
具不具有推举资历与能不能中选委员，是两个问题。如期交纳物业处理费用是房子产权人应尽的职责，业主欠费既影响物业处理企业正常实施物业处理合同，也侵害了其他业主的利益，因而欠费业主不宜作为整体产权人的代表，但这并不是等于是掠夺了欠费业主的被推举权。
10.业主委员会怎么进行换届推举?任期未满，业主有权调换委员吗?
业主委员会任期届满2个月前，应当举行业主大会会议进行业主委员会的换届推举;逾期未换届的，房地产行政主管部分能够指使作业人员辅导其换届作业。
在任期中，经业主委员会或许20%以上业主提议，认为有必要调换业主委员会委员的，应当由业主大会会议作出抉择，并以书面形式在物业处理区域内布告。
11.物业处理公司能罚款吗?
罚款是一种行政处置行为，物业处理公司不是行政主体，因而没有罚款的权力。处置权，只能由行政机关或司法机关或其他有处置权的安排在其法定职权规模熟行 使。物业处理公司私行处置的行为违背了《行政处置法》的规则，没有任何法令的依据，不具有束缚力。业主与物业处理公司之间没有任何的行政处理的法令联络。 业主与物业处理公司之间是一种相等的合同联络，物业处理公司不能凌驾于业主之上建立处置权。
12.开发商与业主、物业处理公司是什么联络?
开发商与业主之间首要是购房合同联络，假如开发商未将其房子悉数卖出，那么开发商也是业主，与一般业主承当相同的权力职责。
开发商与物业处理公司之间一般是两种联络：①从属联络，即物业处理公司是开发商的分支机构或子公司;②合同联络，开发商以原始业主的身份缔结前期物业处理合同，延聘物业处理公司进行前期物业处理。
13.物业处理公司能进行“转托付”吗?怎么进行“转托付”?
物业处理公司不能将物业处理区域内的悉数物业处理事务一并再托付给其他物业处理企业或任何其他企业。但为了有利于物业处理专业化水平的进步，物业处理企业能够把物业处理区域的专项服务事务托付给专业性服务企业。
进行“转托付”时，首要，要选聘具有相应资质的专业性服务公司来承当专业服务项目;其次，物业处理公司要与专业性服务公司签定托付协议，在协议中约好， 专业性服务公司供给的专业性服务质量和水平不得低于物业处理服务合同中对相关专业性服务质量和要求的约好;一起还要约好专业性服务公司达不到服务质量和要 求时的违约职责。
14.“转托付”后，职责谁来承当?
物业处理公司将自己的专项服务事务转托付给其他专业性公司后，并不能革除自己依据原物业处理合同对业主应承当的职责和职责。假如受托付的专业性公司的服务达不到原物业处理合同规则的规范和要求，则物业处理公司应当对业主承当违约职责。
托付所得收益，应当用于物业处理区域内物业共用部位，共用设备设备的修理、保护，剩下部分依照业主大会的抉择运用;给业主形成丢掉的，依法承当补偿职责。
15.物业处理公司是否有权扣押业主的房子钥匙?
无权。
向业主交给房子是开发商的职责，假如业主现已付了房款，则开发商有必要向业主交给房子。物业处理公司向业主交给房子是dai开发商实施职责，只能以开发商的名 义，不能以自己的名义。物业处理公司因为业主拒签业主条约或其他原因而不给业主房子钥匙的行为，是将自己在物业处理合同中的相关权力联络附加到了替开发商 实施交给房子的职责中了，这是不契合法令规则的。
16.业主条约关于承租人是否有用?承租人违背了业主条约，业主承当职责吗?
业主条约对承租人相同有用。虽然马建造是真实的业主，王先生作为承租人只对错业主的物业运用人，王先生的权力职责由他和马建造进行约好，可是约好内容不得违背法令法规和业主条约的规则。物业的运用人也要受业主公束缚缚。
虽然业主并没有违背业主条约，但为了催促业主束缚非业主运用人恪守业主条约，相关法令法规要求业主对非业主运用人违背业主条约的行为要承当连带职责。
非业主运用人是指没有物业的一切权，可是对物业享有运用权，而且依照合同、法令规则能够行使业主的部分权力的人。非业主运用人首要是承租人。非业主的物业运用人只对物业享有占有、运用或许必定条件的收益权，而没有处置的权力。
17.物业处理费应向谁收取?物业处理费应按哪个面积收取?包含哪些费用?
付出物业处理费的职责来自于物业处理合同的约好，业主与物业处理公司是合同的两边当事人，物业处理公司应向业主收取物业处理费。
严格来说，物业处理费应依据房产证上标明的修建面积收取。修建面积又包含两部分：①套内修建面积;②可分摊的共用修建面积。
实践中，关于没有获得房产证的房子，物业处理费一般按房子的实测修建面积收取：现房一般按购房合同中约好的修建面积收取物业处理费，假如合同约好面积与 房子面积实测陈述不符，以实测陈述为准;期房一般依照房子建成交给时，开发商向购房人供给的该房子的实测修建面积陈述为准，购房人依据该陈述供给的面积缴 纳物业处理费。
18.承租人是否应交物业处理费?什么状况下承租人要付出物业处理费?
承租人的职责仅限于房子租借合同的规则，因而只具有向租借人付租借金的职责，没有付出物业处理费的职责。付出物业处理费是依据物业处理合同的职责，房子租借合同与物业处理合同是两个不同的权力职责联络，不能混淆。
假如在房子租借合同中承租方与租借方约好，由承租人付出物业处理费，而且物业处理公司也赞同向承租人收取物业处理费，那么应当由承租人付出物业处理费。假如承租人到期没有付出物业处理费，业首要承当连带交纳职责。
19.小区里供水、供电、供气等费用应向谁收取?设备应由谁担任修理?
一般来说，物业处理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用。物业处理公司承受托付代收前面这些费用的，不得向业主收取手续费等额定费用。毫无疑问享用这些服务的业首要付出费用。
供给供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视服务的单位，应当依法承当物业处理区域内相关管线和设备设备的修理、保护职责。这些单位也能够托付物业处理 公司对公共管线和设备设备进行修理保护，但相关费用要由这些单位付出，物业处理公司不得向业主、物业运用人收取这些费用。
参阅法条：《物业处理条例》第四十五条
20.业主在入住时是否应当交纳水、电、气等入户费?
一切根底配套设备的成本费用和装置费用都应包含在房价内，除了在合同中清晰表明在交房时另行收取的，都归于不得收取的费用。因而，假如开发商在合同中没有明示在交房时
要另行收取水、电、气等入户费，业主能够拒交此费用。
21.开发商能够在售楼合同中对物业处理费进行规则吗?
房子预售前，开发商能够与物业处理公司就物业的相关状况进行洽谈，但不能将包含物业处理费在内的有关物业处理的详细条款规则在售楼合同中。
即便开发商与物业是同一公司，开发商也不能在售楼合同中对物业费作出规则。
22.开发商延期交房的违约金能付出物业处理费吗?
不能够。物业处理费与违约金不能彼此抵销，因为物业处理与开发商卖房是两个不同的合同联络。而且因为一般状况下，开发商都会要求抵销一年以上的物业处理费，而收取一年以上的物业处理费是不合法的。
业主有权回绝开发商这种用“延期交房的违约金”与“物业处理费”相抵销的行为;假如业主与开发商及物业处理公司三方达成了“债款搬运协议”，违约金最多 也只能折抵一年的“物业处理费”，其余部分仍应要求开发商付出。业主在处理入住手续时，应留存开发商逾期交房的书面违约依据。
23.房子买了还没住，要交物业处理费吗?
要交。业主没有入住因而水电费或许很少，可是物业处理公司对整个小区的处理是一种公共性服务，也包含对该空房的处理。物业处理公司的服务不会因为单个业主没有实践寓居就中止，所以业主不管是否入住，只需处理了入住手续，均应从处理入住手续后按合同的约好交纳处理费。
24.对物业处理公司供给的服务不满,处理费还要交吗?
应视详细状况而定,假如物业处理公司的行为还不构成违约，业主仍需交纳物业处理费。但假如在物业处理公司曾书面许诺过的条件下，服务质量却不合要求，业主能够拒交处理费。
25.房子质量差,处理费还要交吗?
因为房子质量问题是业主与开发商之间的购房合同联络，而物业处理费是业主与物业处理公司依据物业处理合同约好的，二者是两个不同的法令联络。关于房子的质量问题，业主应追查开发商的职责，而与物业处理公司并无直接联络，业主不能以此为托言拖欠处理费。
26.物业处理费“涨价”怎样办?
物业处理公司不得单独要求添加物业处理费。物业处理费的收取规范，应以物业处理合同或商品房买卖合同中的约好为准。除因政府调整价格外，开发商和物业管 理公司都不得单独涨价。假如确有必要添加有必要举行业主大会，征得业主赞同后方能添加。假如物业私行进步物业处理费的收取规范，业主能够要求物价部分进行协 调，也能够经过裁定或诉讼程序处理。
27.不交水电费，物业处理公司有权停水停电吗?
小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和供电公司。依据权力职责共同准则，用水用电人有职责缴交水费电费，而供水供电人有职责依约供水供电。依据合同实施的抗辨准则，假如用水用电人不实施缴交水费电费的职责，则供水供电人当然享有停水停电的权力。
假如供电供水部分托付物业公司代收水电费，那么在业主拖欠水电费时，物业处理公司能够对业主停水停电。
28.不交物业费，物业处理公司有权停水停电吗?
供水供电合同的两边当事人为业主与供水、供电公司;物业处理合同的两边当事人为业主与物业处理公司，两者是不同的法令联络。
停水停电的权力是供水供电企业的一项重要合同实施抗辩权，物业处理公司不是小区内的供水供电人，天然不享有供水供电权。在物业处理合同中，约好在业主欠 费的状况下，物业公司能够以停水停电为赏罚手法，在合同法上归于设他合同条款，依法理，这种条款应征得权力人的赞同，不然，为无效条款，业主反而能够追查 物业处理公司的侵权危害补偿职责。
29.买了车位，还要交车位处理费吗?
购买车位与交纳车位处理费并不矛盾。购买车位后，业主获得了车位的一切权，可是车位的保洁、保安、照明等等仍需求物业处理公司进行处理。因而，买了车位的业主仍要交纳车位处理费。
30.不交专项修理基金就不能办房产证吗?
是的。依据北京市《关于归集住所共用部位共用设备设备修理基金的告诉》的规则，不交纳商品住所修理基金的，房地局将不予处理立契过户手续和权属登记手续。此规则的立法意图在于确保住所修理基金的执行到位，以保证房子保修期满后修理、更新、改造作业的顺利开展。
因而，购房者在交纳专项修理基金后，应妥善保管北京市财政局一致监制的北京市住所修理基金专用fapiao，以备处理房产证时提交。
31. 一起收取物业处理费与公共修理基金合法吗?
合法。公共修理基金是专项用于住所共用部位和共用设备设备保修期满后，除正常运转修理保护规模以外的中修、大修及改造、更新工程的基金。而物业处理费收取的仅仅公共设
施设备小修和日常运转修理及保养费。二者的运用意图不同。
32.公共设备被损坏谁来修?公共设备被损坏找不到职责人时，丢掉谁来赔?
由人为因素形成的公共设备危害不在公共修理基金的规模之内，应由职责人承当费用，不得动用公共修理基金。
公共设备被危害找不到职责人时，一般状况下按受益人准则分摊，详细有以下几种状况：
(1)物业处理区域内住所高楼外的公共设备的修理工程，除由专业处理部分修理处理的部格外，其余部分的修理费用，由整体产权人按修建面积份额分摊。
(2)住所楼内的共用部位和共用设备设备的修理费用，由该住所楼内整体产权人按所具有的修建面积的份额分摊。
(3)一栋住一切两个或两个以上单元门的，专归于
一个单元整体产权人运用的设备设备的修理费，由该单元门内整体产权人运用的设备设备的修理费由该层内整体产权按所具有的修建面积份额分摊;在一栋住所内，专归于一层住所内的整体产权人运用的设备设备的修理费由该层内整体产权人按所具有的修建面积的份额分摊。
33.业主资产被盗，物业处理公司该赔吗?
一般来说不能让物业处理公司直接进行补偿。但假如偷盗是因为物业保安办法的严峻渎职形成的，物业处理公司要承当相应职责，怎么补偿需求两边洽谈。
还存在一种状况，即物业处理合同中约好若发作火灾、资产丢掉等状况由物业处理公司补偿，作为对价业主在平常要付出相应的费用，那么假如发作资产被盗事情，物业处理公司要承当职责。
34.业主在小区内遭到暴徒的损伤，物业处理公司应承当职责吗?
假如依照物业处理合同，物业处理公司现已完好实施了保安职责，而且没有渎职行为，则不必承当职责。假如存在过错，则要依据过错承当职责。
保安的服务内容是担任小区规划红线以内、业主门户以外的公共秩序保护和公共财产的看守，发作治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并合作公安部 门进行处理。保安费不是财产保险，也不是人身保险。物业处理公司的保安作业不是警卫，也不是保管作业。假如实施了保安职责仍无法阻挠危害成果发作的，供给 保安服务的一方不承当民事职责。
35.未及时整理障碍物导致业主遭到损伤，物业处理公司应承当职责吗?
物业收取了物业处理费，就负有职责对小区内的设备、美化、交通、安全进行处理。因而，假如物业现已预见到障碍物会对业主的安全形成要挟，而没有采纳必要办法，物业处理公司就要承当职责。
36.业主能制止物业处理公司进入自家房子修理公共设备吗?
假如对公共部位进行修理，有必要进入业主的房子，那么业主有必要供给便当，避免影响整栋楼居民的正常运用。
37.哪些共用面积不计取物业处理费?
不该分摊的共用修建面积不计取物业处理费。依据北京市的相关规则，不该分摊的共用修建面积包含：
(1)从归于人防工程的地下室、半地下室。
(2)供租借或出售的固定车位或专用车库。
(3)楼外用作公共歇息的设备或架空层。以及但凡经有关部分确定的运营性用房的会所、储蓄所、文娱会所等，居委会、派出所运用的房子也不能作为共用修建进行分摊。
38.物业处理公司有权力用公共用房开设文娱设备吗?
小区内的公共用房的一切权为小区一切业主共有，物业处理公司不能私行改变其用处。即便为了一切业主的利益要开办文娱设备，也要向业主大会提出主张，经业主大会会议赞同后方可实施，不然，即为侵略业主权益的行为。
39.物业处理公司有权收取装饰押金和装饰处理费吗?
国家对此并没有清晰规则，但考虑到有些业主在装饰时不按要求行事，对小区公共利益形成危害，因而物业处理公司收取必定的装饰押金是合理的，它能够提示业主按规则装饰。因为该押金是能够交还的，所以对按要求装饰的业主没有危害。
假如业主与物业处理公司在物业处理合同中规则业首要付出装饰处理费，那么业主就要按合同付出处理费;假如两边并没有这种约好，那么物业处理公司就不能向业主收取装饰处理费。
虽然业主并没有直接参与到前期物业处理合同的签定中，但业主有必要受前期物业处理合同的束缚。因为，开发商有权挑选物业处理公司进行前期物业处理，而且业主在购房时与开发商签定的商品房买卖合同中 现已约好有前期物业处理的事项。所以业主在签定了购房合同后实践上便是认可了开发商缔结的前期物业处理合同。
2. 开发商是怎样选聘前期物业处理企业的?
前期的物业企业一般都是开发商的部属企业。《物业处理条例》清晰规则了，住所物业的建造单位，应当经过招投标的办法选聘具有相应资质的物业处理企业;投 标人少于3个或许住所规划较小的，经物业地点区、县人民政府房地产行政主管部分赞同，能够选用协议办法选聘具有相应资质的物业处理企业。这条规则在必定程度上遏止了物业处理企业与开发商的裙带联络。
3.怎样成为业主?
业主为房子的一切权人，即房子权属证书上记载的权力人。别的购买预售商品房没有获得房子权属证书的，商品房买卖合同记载的购房人也被视为业主。
4.产权证没办，是否应交物业费?
虽然您在买房的时分还没有获得产权证书，并不具有房子产权，可是因为您现已签定了购房合同而且现已入住，对该房子有适当的控制权，而且从物业处理中获益，因而应该付出物业处理费。
5.业主大会的举行时刻怎样确认?业主大会的职责有哪些?
业主大会会议分为定时会议和暂时会议两种。定时会议的举行程序应当依照业主大会议事规则的规则由业主委员会安排举行;暂时会议能够由20%以上的业主提 议或许在发作重大事故或许紧急事情需求及时处理时，由业主委员会安排举行。举行业主大会会议应当于会议举行的15日曾经告诉整体业主，并一起奉告居委会。
业主大会的职责首要有：①拟定、修正业主条约和业主大会议事规则;②推举、替换业主委员会委员，监督业主委员会的作业;③选聘、解聘 物业处理企业;④抉择专项修理资金运用、续筹计划，并监督施行;⑤拟定、修正物业处理区域内物业共用部分和共用设备设备的运用、公共秩序和环境卫生的保护 等方面的规章制度;⑥实施法令法规规则或许业主大会议事规则规则的其他有关物业处理的职责。
参阅法条：《物业处理条例》第十一条、第十二条
6.业主大会是怎样建立的?
业主大会由业主自行建立，但要承受物业地点区域、县人民政府房地产行政主管部分的辅导。就北京而言，在满意建立业主大会条件的小区，业主首要应致信给区 县小区办和街道办事处，恳求他们来小区辅导建立业主大会的作业。在街道办事处、区县建委辅导监督下，组成由设区居委会、开发建造单位、业主代表组成的业主 大会筹备组，详细担任业主大会的建立举行事宜。
7.没参与业主大会，会议抉择对我有用吗?
有用。业主大会抉择收效采纳少数服从大都的准则，只需大会是在持1/2以上投票权的业主参与，一般抉择经与会业主所持投票权的1/2以上经过;特别抉择经物业小区内整体业主所持投票权的2/3以上经过的状况下，作出的抉择对整体业主均具有束缚力。
参阅法条：《物业处理条例》第十二条
8.怎样选聘物业处理公司?
应当由业主大会以经物业处理区域内整体业主所持投票权2/3以上经过的抉择挑选物业处理公司，由业主委员会代表整体业主与该处理公司签定物业处理协议，约好物业服务的项目和物业收费规范、收费办法等。要注意以下几个方面：
(1)挑选契合国家规则的具有必定资质的从事物业处理的物业处理公司。
(2)挑选处理规划较大的物业处理公司。
(3)挑选运营认识强的物业处理公司。
9.欠缴物业处理费的业主还有被选为业主委员会委员的资历吗?
有资历。业主是否具有被推举为业主委员会委员的资历，最首要的条件便是看他是否具有业主的身份。业主委员会的委员是依照业主大会法定大都业主的志愿推举出来的，其他任何人不得干与。欠费问题是业主与物业处理公司之间的胶葛，归于业主与物业处理公
司之间的民事合同胶葛问题，与业主是否有资历被选为业主委员会委员无关。欠费业主也是
业主，有资历参与推举。
具不具有推举资历与能不能中选委员，是两个问题。如期交纳物业处理费用是房子产权人应尽的职责，业主欠费既影响物业处理企业正常实施物业处理合同，也侵害了其他业主的利益，因而欠费业主不宜作为整体产权人的代表，但这并不是等于是掠夺了欠费业主的被推举权。
10.业主委员会怎么进行换届推举?任期未满，业主有权调换委员吗?
业主委员会任期届满2个月前，应当举行业主大会会议进行业主委员会的换届推举;逾期未换届的，房地产行政主管部分能够指使作业人员辅导其换届作业。
在任期中，经业主委员会或许20%以上业主提议，认为有必要调换业主委员会委员的，应当由业主大会会议作出抉择，并以书面形式在物业处理区域内布告。
11.物业处理公司能罚款吗?
罚款是一种行政处置行为，物业处理公司不是行政主体，因而没有罚款的权力。处置权，只能由行政机关或司法机关或其他有处置权的安排在其法定职权规模熟行 使。物业处理公司私行处置的行为违背了《行政处置法》的规则，没有任何法令的依据，不具有束缚力。业主与物业处理公司之间没有任何的行政处理的法令联络。 业主与物业处理公司之间是一种相等的合同联络，物业处理公司不能凌驾于业主之上建立处置权。
12.开发商与业主、物业处理公司是什么联络?
开发商与业主之间首要是购房合同联络，假如开发商未将其房子悉数卖出，那么开发商也是业主，与一般业主承当相同的权力职责。
开发商与物业处理公司之间一般是两种联络：①从属联络，即物业处理公司是开发商的分支机构或子公司;②合同联络，开发商以原始业主的身份缔结前期物业处理合同，延聘物业处理公司进行前期物业处理。
13.物业处理公司能进行“转托付”吗?怎么进行“转托付”?
物业处理公司不能将物业处理区域内的悉数物业处理事务一并再托付给其他物业处理企业或任何其他企业。但为了有利于物业处理专业化水平的进步，物业处理企业能够把物业处理区域的专项服务事务托付给专业性服务企业。
进行“转托付”时，首要，要选聘具有相应资质的专业性服务公司来承当专业服务项目;其次，物业处理公司要与专业性服务公司签定托付协议，在协议中约好， 专业性服务公司供给的专业性服务质量和水平不得低于物业处理服务合同中对相关专业性服务质量和要求的约好;一起还要约好专业性服务公司达不到服务质量和要 求时的违约职责。
14.“转托付”后，职责谁来承当?
物业处理公司将自己的专项服务事务转托付给其他专业性公司后，并不能革除自己依据原物业处理合同对业主应承当的职责和职责。假如受托付的专业性公司的服务达不到原物业处理合同规则的规范和要求，则物业处理公司应当对业主承当违约职责。
托付所得收益，应当用于物业处理区域内物业共用部位，共用设备设备的修理、保护，剩下部分依照业主大会的抉择运用;给业主形成丢掉的，依法承当补偿职责。
15.物业处理公司是否有权扣押业主的房子钥匙?
无权。
向业主交给房子是开发商的职责，假如业主现已付了房款，则开发商有必要向业主交给房子。物业处理公司向业主交给房子是dai开发商实施职责，只能以开发商的名 义，不能以自己的名义。物业处理公司因为业主拒签业主条约或其他原因而不给业主房子钥匙的行为，是将自己在物业处理合同中的相关权力联络附加到了替开发商 实施交给房子的职责中了，这是不契合法令规则的。
16.业主条约关于承租人是否有用?承租人违背了业主条约，业主承当职责吗?
业主条约对承租人相同有用。虽然马建造是真实的业主，王先生作为承租人只对错业主的物业运用人，王先生的权力职责由他和马建造进行约好，可是约好内容不得违背法令法规和业主条约的规则。物业的运用人也要受业主公束缚缚。
虽然业主并没有违背业主条约，但为了催促业主束缚非业主运用人恪守业主条约，相关法令法规要求业主对非业主运用人违背业主条约的行为要承当连带职责。
非业主运用人是指没有物业的一切权，可是对物业享有运用权，而且依照合同、法令规则能够行使业主的部分权力的人。非业主运用人首要是承租人。非业主的物业运用人只对物业享有占有、运用或许必定条件的收益权，而没有处置的权力。
17.物业处理费应向谁收取?物业处理费应按哪个面积收取?包含哪些费用?
付出物业处理费的职责来自于物业处理合同的约好，业主与物业处理公司是合同的两边当事人，物业处理公司应向业主收取物业处理费。
严格来说，物业处理费应依据房产证上标明的修建面积收取。修建面积又包含两部分：①套内修建面积;②可分摊的共用修建面积。
实践中，关于没有获得房产证的房子，物业处理费一般按房子的实测修建面积收取：现房一般按购房合同中约好的修建面积收取物业处理费，假如合同约好面积与 房子面积实测陈述不符，以实测陈述为准;期房一般依照房子建成交给时，开发商向购房人供给的该房子的实测修建面积陈述为准，购房人依据该陈述供给的面积缴 纳物业处理费。
18.承租人是否应交物业处理费?什么状况下承租人要付出物业处理费?
承租人的职责仅限于房子租借合同的规则，因而只具有向租借人付租借金的职责，没有付出物业处理费的职责。付出物业处理费是依据物业处理合同的职责，房子租借合同与物业处理合同是两个不同的权力职责联络，不能混淆。
假如在房子租借合同中承租方与租借方约好，由承租人付出物业处理费，而且物业处理公司也赞同向承租人收取物业处理费，那么应当由承租人付出物业处理费。假如承租人到期没有付出物业处理费，业首要承当连带交纳职责。
19.小区里供水、供电、供气等费用应向谁收取?设备应由谁担任修理?
一般来说，物业处理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用。物业处理公司承受托付代收前面这些费用的，不得向业主收取手续费等额定费用。毫无疑问享用这些服务的业首要付出费用。
供给供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视服务的单位，应当依法承当物业处理区域内相关管线和设备设备的修理、保护职责。这些单位也能够托付物业处理 公司对公共管线和设备设备进行修理保护，但相关费用要由这些单位付出，物业处理公司不得向业主、物业运用人收取这些费用。
参阅法条：《物业处理条例》第四十五条
20.业主在入住时是否应当交纳水、电、气等入户费?
一切根底配套设备的成本费用和装置费用都应包含在房价内，除了在合同中清晰表明在交房时另行收取的，都归于不得收取的费用。因而，假如开发商在合同中没有明示在交房时
要另行收取水、电、气等入户费，业主能够拒交此费用。
21.开发商能够在售楼合同中对物业处理费进行规则吗?
房子预售前，开发商能够与物业处理公司就物业的相关状况进行洽谈，但不能将包含物业处理费在内的有关物业处理的详细条款规则在售楼合同中。
即便开发商与物业是同一公司，开发商也不能在售楼合同中对物业费作出规则。
22.开发商延期交房的违约金能付出物业处理费吗?
不能够。物业处理费与违约金不能彼此抵销，因为物业处理与开发商卖房是两个不同的合同联络。而且因为一般状况下，开发商都会要求抵销一年以上的物业处理费，而收取一年以上的物业处理费是不合法的。
业主有权回绝开发商这种用“延期交房的违约金”与“物业处理费”相抵销的行为;假如业主与开发商及物业处理公司三方达成了“债款搬运协议”，违约金最多 也只能折抵一年的“物业处理费”，其余部分仍应要求开发商付出。业主在处理入住手续时，应留存开发商逾期交房的书面违约依据。
23.房子买了还没住，要交物业处理费吗?
要交。业主没有入住因而水电费或许很少，可是物业处理公司对整个小区的处理是一种公共性服务，也包含对该空房的处理。物业处理公司的服务不会因为单个业主没有实践寓居就中止，所以业主不管是否入住，只需处理了入住手续，均应从处理入住手续后按合同的约好交纳处理费。
24.对物业处理公司供给的服务不满,处理费还要交吗?
应视详细状况而定,假如物业处理公司的行为还不构成违约，业主仍需交纳物业处理费。但假如在物业处理公司曾书面许诺过的条件下，服务质量却不合要求，业主能够拒交处理费。
25.房子质量差,处理费还要交吗?
因为房子质量问题是业主与开发商之间的购房合同联络，而物业处理费是业主与物业处理公司依据物业处理合同约好的，二者是两个不同的法令联络。关于房子的质量问题，业主应追查开发商的职责，而与物业处理公司并无直接联络，业主不能以此为托言拖欠处理费。
26.物业处理费“涨价”怎样办?
物业处理公司不得单独要求添加物业处理费。物业处理费的收取规范，应以物业处理合同或商品房买卖合同中的约好为准。除因政府调整价格外，开发商和物业管 理公司都不得单独涨价。假如确有必要添加有必要举行业主大会，征得业主赞同后方能添加。假如物业私行进步物业处理费的收取规范，业主能够要求物价部分进行协 调，也能够经过裁定或诉讼程序处理。
27.不交水电费，物业处理公司有权停水停电吗?
小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和供电公司。依据权力职责共同准则，用水用电人有职责缴交水费电费，而供水供电人有职责依约供水供电。依据合同实施的抗辨准则，假如用水用电人不实施缴交水费电费的职责，则供水供电人当然享有停水停电的权力。
假如供电供水部分托付物业公司代收水电费，那么在业主拖欠水电费时，物业处理公司能够对业主停水停电。
28.不交物业费，物业处理公司有权停水停电吗?
供水供电合同的两边当事人为业主与供水、供电公司;物业处理合同的两边当事人为业主与物业处理公司，两者是不同的法令联络。
停水停电的权力是供水供电企业的一项重要合同实施抗辩权，物业处理公司不是小区内的供水供电人，天然不享有供水供电权。在物业处理合同中，约好在业主欠 费的状况下，物业公司能够以停水停电为赏罚手法，在合同法上归于设他合同条款，依法理，这种条款应征得权力人的赞同，不然，为无效条款，业主反而能够追查 物业处理公司的侵权危害补偿职责。
29.买了车位，还要交车位处理费吗?
购买车位与交纳车位处理费并不矛盾。购买车位后，业主获得了车位的一切权，可是车位的保洁、保安、照明等等仍需求物业处理公司进行处理。因而，买了车位的业主仍要交纳车位处理费。
30.不交专项修理基金就不能办房产证吗?
是的。依据北京市《关于归集住所共用部位共用设备设备修理基金的告诉》的规则，不交纳商品住所修理基金的，房地局将不予处理立契过户手续和权属登记手续。此规则的立法意图在于确保住所修理基金的执行到位，以保证房子保修期满后修理、更新、改造作业的顺利开展。
因而，购房者在交纳专项修理基金后，应妥善保管北京市财政局一致监制的北京市住所修理基金专用fapiao，以备处理房产证时提交。
31. 一起收取物业处理费与公共修理基金合法吗?
合法。公共修理基金是专项用于住所共用部位和共用设备设备保修期满后，除正常运转修理保护规模以外的中修、大修及改造、更新工程的基金。而物业处理费收取的仅仅公共设
施设备小修和日常运转修理及保养费。二者的运用意图不同。
32.公共设备被损坏谁来修?公共设备被损坏找不到职责人时，丢掉谁来赔?
由人为因素形成的公共设备危害不在公共修理基金的规模之内，应由职责人承当费用，不得动用公共修理基金。
公共设备被危害找不到职责人时，一般状况下按受益人准则分摊，详细有以下几种状况：
(1)物业处理区域内住所高楼外的公共设备的修理工程，除由专业处理部分修理处理的部格外，其余部分的修理费用，由整体产权人按修建面积份额分摊。
(2)住所楼内的共用部位和共用设备设备的修理费用，由该住所楼内整体产权人按所具有的修建面积的份额分摊。
(3)一栋住一切两个或两个以上单元门的，专归于
一个单元整体产权人运用的设备设备的修理费，由该单元门内整体产权人运用的设备设备的修理费由该层内整体产权按所具有的修建面积份额分摊;在一栋住所内，专归于一层住所内的整体产权人运用的设备设备的修理费由该层内整体产权人按所具有的修建面积的份额分摊。
33.业主资产被盗，物业处理公司该赔吗?
一般来说不能让物业处理公司直接进行补偿。但假如偷盗是因为物业保安办法的严峻渎职形成的，物业处理公司要承当相应职责，怎么补偿需求两边洽谈。
还存在一种状况，即物业处理合同中约好若发作火灾、资产丢掉等状况由物业处理公司补偿，作为对价业主在平常要付出相应的费用，那么假如发作资产被盗事情，物业处理公司要承当职责。
34.业主在小区内遭到暴徒的损伤，物业处理公司应承当职责吗?
假如依照物业处理合同，物业处理公司现已完好实施了保安职责，而且没有渎职行为，则不必承当职责。假如存在过错，则要依据过错承当职责。
保安的服务内容是担任小区规划红线以内、业主门户以外的公共秩序保护和公共财产的看守，发作治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并合作公安部 门进行处理。保安费不是财产保险，也不是人身保险。物业处理公司的保安作业不是警卫，也不是保管作业。假如实施了保安职责仍无法阻挠危害成果发作的，供给 保安服务的一方不承当民事职责。
35.未及时整理障碍物导致业主遭到损伤，物业处理公司应承当职责吗?
物业收取了物业处理费，就负有职责对小区内的设备、美化、交通、安全进行处理。因而，假如物业现已预见到障碍物会对业主的安全形成要挟，而没有采纳必要办法，物业处理公司就要承当职责。
36.业主能制止物业处理公司进入自家房子修理公共设备吗?
假如对公共部位进行修理，有必要进入业主的房子，那么业主有必要供给便当，避免影响整栋楼居民的正常运用。
37.哪些共用面积不计取物业处理费?
不该分摊的共用修建面积不计取物业处理费。依据北京市的相关规则，不该分摊的共用修建面积包含：
(1)从归于人防工程的地下室、半地下室。
(2)供租借或出售的固定车位或专用车库。
(3)楼外用作公共歇息的设备或架空层。以及但凡经有关部分确定的运营性用房的会所、储蓄所、文娱会所等，居委会、派出所运用的房子也不能作为共用修建进行分摊。
38.物业处理公司有权力用公共用房开设文娱设备吗?
小区内的公共用房的一切权为小区一切业主共有，物业处理公司不能私行改变其用处。即便为了一切业主的利益要开办文娱设备，也要向业主大会提出主张，经业主大会会议赞同后方可实施，不然，即为侵略业主权益的行为。
39.物业处理公司有权收取装饰押金和装饰处理费吗?
国家对此并没有清晰规则，但考虑到有些业主在装饰时不按要求行事，对小区公共利益形成危害，因而物业处理公司收取必定的装饰押金是合理的，它能够提示业主按规则装饰。因为该押金是能够交还的，所以对按要求装饰的业主没有危害。
假如业主与物业处理公司在物业处理合同中规则业首要付出装饰处理费，那么业主就要按合同付出处理费;假如两边并没有这种约好，那么物业处理公司就不能向业主收取装饰处理费。