二套房贷款政策及认定标准

摘要：
二套房确定规范直接影响到房子借款方针，所以怎么断定是否为二套房显得至关重要，下列三种景象之一应履行二套房借款方针。下面就二套房确定规范和借款方针作了具体介绍。
二套房确定规范
借款人初次请求运用借款购买住宅，如在拟购房所在地房子挂号信息体系中其家庭已挂号有一套及以上成套住宅的。
借款人已运用借款购买过一套及以上住宅，又请求借款购买住宅的。
借款人经过查询征信记载、面测、面谈，必要时居访等方式的尽责查询，坚信借款人家庭已有一套及以上住宅的。
新民网讯据东方早报报导，作为“新国十条”的配套方针，住宅和城乡建造部、我国人民银行、我国银行业监督管理委员会昨日联合下发《关于规范商业性个人住宅借款中第二套住宅确定规范的告诉》(简称《告诉》)规范二套房确定规范，对个人请求商业性住宅借款请求的二套房确定遵从“以家庭为单位，认房又认贷”准则。
但由于现在房地产挂号信息体系没有完成全国联网，《告诉》规则，关于二套房的“认房”准则仅本地适用。此外，与国务院此前表态略有不同，或是考虑到异地人实践自住购房需求，《告诉》规则异地购房能够请求借款，可是借款人必须按二套房(及以上)的差别化住宅信贷方针履行。
值得一提的是，这也是以上三个部委初次针对“二套房”确定规范联合发文。其实，早在本年4月国务院出台的“新国十条”中，就已明确要求“住宅城乡建造部要会同人民银行、银监会抓住拟定第二套住宅的确定规范”。
房产挂号将全国联网
《告诉》规则，商业性个人住宅借款中居民家庭住宅套数，应根据拟购房家庭(包含借款人、爱人及未成年子女)成员名下实践具有的成套住宅数量进行确定，即以家庭为单位。
告诉要求，具有查询条件的城市房地产主管部门应经过房子挂号信息体系进行借款人家庭住宅挂号记载查询，并出具书面查询成果。暂不具有查询条件的，借款人应向借款人提交家庭住宅实有套数书面诚信确保。借款人查实诚信确保不实的，应将其记作不良记载。《告诉》还要求，各地要加速建造房子挂号信息体系，到2010年年末前各设区城市要根本树立房子挂号信息体系。
此外，有下列三个景象之一的，银行应对借款请求人履行第二套及以上差别化住宅信贷方针：
其一，借款人初次请求运用借款购买住宅，如在拟购房所在地房子挂号信息体系中其家庭已挂号有一套及以上成套住宅的。
其二，借款人已运用借款购买过一套及以上住宅，又请求借款购买住宅的。
其三，借款人经过查询征信记载、面测、面谈，必要时居访等方式的尽责查询，坚信借款人家庭已有一套及以上住宅的。
“尽管这与之前坊间‘认房又认贷’的说法无异，但这样的明文规则出台后，咱们在实践操作中关于二套房的确定就有依可循了。”昨夜，一位国有大型银行个人信贷部负责人对早报记者泄漏，此前，各银行在确定二套房时更多只根据申贷人在银行是否有过房贷记载，“究竟没有明文规则，咱们银行也无法经过房子挂号体系查询相关信息。”
但他一起坦言，由于现在房地产挂号信息体系没有完成全国联网，正如《告诉》中所言，认房准则只能本地适用。“要完成全国联网，没个一年半载是不可能的。”
此外，他还表明，从《告诉》中对“认贷”准则运用“已运用借款”购买房子的字眼来看，这意味着只需从前请求过借款购房，即便现在已还清也将视为二套房看待。上述人士还泄漏，待各银行总行针对该《告诉》下发细则后，二套房借款便可依照新规严格履行。
异地购房视为“二套房”
值得注意的是，比较之前国务院“新国十条”，《告诉》关于异地购房借款的约束已有所宽松。
依照“新国十条”的要求，“对不能供给1年以上当地交税证明或社会保险交纳证明的非本地居民暂停发放购买住宅借款。”
这在其时被业界共同理解为约束投机“炒房客”的最严峻冲击。
昨日下发的《告诉》中的表述则改为，“对不能供给1年以上当地交税证明或社会保险交纳证明的非本地居民请求住宅借款的，借款人按第二套(及以上)的差别化住宅信贷方针履行。”
从暂停发放借款到依照二套房方针履行，这其间是否意味着楼市方针正在“松动”?
上述银行业人士给出的答案是否定的。在他看来，方针的微调更多的是考虑到异地人实在的自住购房需求，由于依照二套房首付50%以及利率1.1倍的规范，关于投机客而言已是较高的本钱。
此外，依照《告诉》要求，关于产品住宅价格过高、上涨过快、供给严重的区域，商业银行可根据危险情况和地方政府有关方针规则，对其暂停发放住宅借款。
尽管4月17日国务院发布的“新国十条”中“差别化信贷方针”已出台1个多月，但现在各地对“第二套房”的确定及“二套房贷”履行规范并不共同。