土地增值税清算与精解

在我国的土地所有权是归国家的，我国的交税人在契合了土地增值清算的条件后处理相应的手续来交交税费。这是房地产开发的重要税种之一。对企业的影响是较大的。那么详细的土地增值税的清算办法有哪些呢?针对这个问题，信任好多人说不明白，也不清楚的，下面听讼网小编为咱们整理了土地增值税清算的相关法律知识，期望以下内容能够协助到您。
土地增值税清算一般有两种核算办法，下面别离称为甲核算法和乙核算法。这两种办法交税人不能恣意选用，但不同的核算办法和核算口径，给交税人带来的税负却不同。
一、甲核算法:
指在同一个房地产开发项目中，先按一般住所、非一般住所、门面房、车库和其他房开产品等，独自选用房开产品出售收入份额或房开产品定额本钱份额或其他合理办法，别离核算各房开产品的增值额与扣除项目金额，据以核算各房开产品应纳的土地增值税。持甲核算法观念的交税人，根据是《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算办理有关问题的告诉》(国税发〔2006〕187号)规则，土地增值税以国家有关部门批阅的房地产开发项目为单位进行核算，关于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。开发项目中一起包含一般住所和非一般住所的，应别离核算增值额。
乙核算法，指在同一个房地产开发项目中，以国家有关部门批阅的房地产开发项目(包含一般住所、非一般住所、门面房、车库和其他房开产品等)为单位，先一致核算该房地产开发项目的增值额与扣除项目金额。然后再按房开产品出售收入份额或房开产品定额本钱份额或其他合理办法，在一般住所、非一般住所、门面房和车库等其他房开产品中分配增值额与扣除项目金额，据以核算各房开产品应纳的土地增值税。持乙核算法观念的交税人，根据是增值税暂行条例实施细则第八条“土地增值税以交税人房地产本钱核算的最基本的核算项目或核算目标为单位核算”的规则。
现笔者就同一房地产开发项目应纳的土地增值税，比照甲、乙两种核算法带来的不同税负成果。
湖北省随州市某房地产开发有限公司，2006年1月1日～2012年6月30日，土地增值税清算项目总建筑面积124326.5平方米，不行售面积6078.34平方米，可售面积118248.16平方米，已出售面积99670.04平方米，其间一般住所已售31363.73平方米，非一般住所已售27432.49平方米，其他开发产品(包含门面房、车库等)已售40873.82平方米，未出售面积18578.12平方米。
经核实，该单位2006年1月1日～2012年6月30日期间，完成出售收入26485.56万元，其间：一般规范住所4018.75万元，非一般规范住所3829.78万元，其他开发产品18637.03万元。在该项目土地增值税清算中，按发作合理总本钱在已售、未售产品之间分配，已售产品应分摊的扣除项目金额为24721.54万元，其间：获得土地使用权所付出的金额3409.48万元，房地产开发本钱14455.96万元，房地产开发费用1786.54万元(按获得土地使用权所付出的金额和房地产开发本钱之和的10%核算)，与转让房地产有关的税金1496.47万元，财政部规则的加计20%扣除数3573.09万元，土地增值总额=26485.56-24721.54=1764.02(万元)。
甲核算法：在同一个房地产开发项目中，先按房开产品明细独自核算增值额与扣除项目金额，然后别离核算各房开产品应纳的土地增值税。1.一般规范住所：转让收入4018.75万元，应扣除项目金额为7065.01万元，其间：获得土地使用权所付出的金额1072.88万元，房地产开发本钱4187.07万元，房地产开发费用=(1072.88 4187.07)×10%=526(万元)，与转让房地产有关的税金227.07万元，财政部规则的加计20%扣除数1051.99万元，增值额=4018.75-7065.01=-3046.26(万元)，增值额为负数，不必交纳土地增值税。
2.非一般规范住所：转让收入3829.78万元，应扣除项目金额为6348.61万元，其间：获得土地使用权所付出的金额938.40万元，房地产开发本钱3778.70万元，房地产开发费用471.70万元，与转让房地产有关的税金216.39万元，财政部规则的加计20%扣除数943.42万元，增值额=3829.78-6348.61=-2518.83(万元)，增值额为负数，不必交纳土地增值税。
3.其他开发产品：转让收入18637.03万元，应扣除项目金额为11307.92万元，其间：获得土地使用权所付出的金额1398.20万元，房地产开发本钱6490.19万元，房地产开发费用788.84万元，与转让房地产有关的税金1053.01万元，财政部规则的加计20%扣除数1577.68万元，增值额=18637.03-11307.92=7329.11(万元)，增值率=7329.11÷11307.92=64.81%，应缴土地增值税=7329.11×40%-11307.92×5%=2366.24(万元)。
因而，选用甲核算法算计应缴土地增值税2366.24万元，已缴528.3万元，应补1837.94万元，担负率=2366.24÷26485.56=8.93%。
二、乙核算法：
在同一个房地产开发项目中，先一致核算该房地产开发项目的增值额与扣除项目金额，然后别离核算各房开产品应纳的土地增值税。1.一般规范住所：一般规范住所转让收入4018.75万元，占出售收入总额的比率=4018.75÷26485.56=15.17%，应核算的增值额=该项目土地增值总额×该类收入比率=1764.02×15.17%=267.60(万元)，应扣除的项目总额=4018.75-267.60=3751.15(万元)，增值率=267.60÷3751.15=7.12%，未超越20%，依照土地增值税暂行条例第十一条“交税人缔造一般规范住所出售，增值额未超越扣除项目金额20%的，免征土地增值税”的规则，依法免缴土地增值税。
2.非一般规范住所：转让收入3829.78万元，占出售收入总额的比率=3829.78÷26485.56=14.46%，应核算的增值额=1764.02×14.46%=255.08(万元)，应扣除的项目总额=3829.78-255.08=3574.70(万元)，增值率=255.08÷3574.70=7.14%，应缴土地增值税=76.52(万元)。
3.其他开发产品：转让收入18637.03万元，占出售收入总额的比率=18637.03÷26485.56=70.37%，应核算的增值额=1764.02×70.37%=1241.35(万元)，应扣除的项目总额=18637.03-1241.35=17395.68(万元)，增值率=1241.35÷17395.68=7.14%，应缴土地增值税=372.38(万元)。
因而，选用乙核算法算计应缴土地增值税=76.52 372.38=448.90(万元)，已缴528.3万元，应退79.4万元，担负率=448.90÷26485.56=1.69%。与第一种状况比较，一般规范住所、非一般规范住所、其他开发产品的增值率都持平，该房地产开发项目的应纳土地增值税削减金额=2366.24-448.90=1917.34(万元)。
综上所述，信任咱们关于土地增值税清算都很清楚了。由此可见土地增值税清算的方法有两种，即甲、乙两种核算法尽管都有各自的理由，但土地增值税清算不能在甲核算法和乙核算法中恣意选用。期望以上内容能够协助到您，假如你在这个过程中遇到了什么问题的话，能够来电咨询咱们听讼网的在线律师，随时为您回答法律问题。