单方擅自出卖夫妻共有房屋是否有效

案情
姚某与许某系夫妻，两人因爱情不好而分家。婚后两人共建房子一栋，房子产权证书上挂号所有权人为姚某和许某。两人分家后，房子由许某寓居。2007年12月21日经人介绍，姚某将该房子卖给陆某。两边签定房子转让协议，协议约好，姚某将房子转让给陆某，房子转让价为10万元。付款办法：协议签定时陆某先付定金2万元，余款于2008年3月5日陆某拿房产证过完户付清。2008年3月10日，姚某将房子交交给陆某运用，两边如有违约，违约方应承当3万元违约金。协议签定后，陆某于2008年2月14日支交给姚某购房款10万元。3月5日，姚某和陆某到房地产管理局办理了房子过户挂号手续，将房子产权搬运给陆某。后姚某一向未交给房子，陆某屡次找姚某洽谈未果，故诉至法院，要求交给房子。
在审理过程中，许某得知后，向法院恳求作为第三人参加诉讼，并以姚某出卖房子未经其答应为由，恳求法院承认房子生意协议无效。
不合本案在审理过程中，存在二种不同的处理定见。
第一种定见以为，该房子生意协议有用。理由是：一是姚某与陆某均具有彻底民事行为能力，所签定的房子生意协议意思表明实在，标的确认，内容不违背法律规则，也未危害国家和社会公共利益，因而，该房子生意协议依法建立，两边均应依照协议的约好实行自己的职责；二是协议签定后，陆某依照约好已交给房款10万元，姚某也依照约好办理了房子所有权改变挂号手续，该房子生意合同合法有用，且物权也发生了变化；三是《婚姻法解说（一）》第十七条规则：“夫或妻非因日常日子需求对夫妻一起产业做重要处理决议，夫妻两边应当相等洽谈，获得一致定见。别人有理由信任其为夫妻两边一起意思表明的，另一方不得以不赞同或不知道为由对立好心第三人。”本案中，陆某在购买房子时并不了解姚某的婚姻状况，其有理由信任姚某出卖房子的行为系夫妻两边的一起意思表明，因而，许某不得以不赞同或不知情为由对立陆某的好心获得。
第二种定见以为，该房子生意协议无效，姚某应返还陆某房款10万元，由陆某将房产证返还给姚某。
分析：笔者赞同第二种定见。理由如下：
1、姚某与许某在婚姻联系存续期间缔造的房子，归于夫妻一起产业，两边享有相等的所有权和处置权。《民法通则定见》第89条规则，一起共有人对共有产业享有一起的权力，承当一起职责。在一起共有联系存续期间，部分共有人私行处置共有产业的，一般确定无效。本案中，姚某私行出卖其自己没有悉数产权和处置权的共有房子，违背法律规则，应确定无效。
　　2、一起所有人出卖共有产业应征得其他共有人赞同，并且其他共有人在同等条件下有优先购买权。《城市私有房子管理条例》第10条规则：“房子所有权人出卖共有房子，须提交共有人赞同的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买权。”本案中，姚某将房子卖给陆某，未经共有人许某赞同，侵犯了许某对该房子共有部分的产业所有权，系无效的民事行为。无效的民事行为，从一开端就没有法律效力，不论生意两边是否办理了过户手续，均不影响对合同无效的确定。
　　3、《婚姻法解说（一）》第十七条规则：“夫或妻在处理夫妻一起产业上的权力是相等的。因日常日子需求对夫妻一起产业做重要处理决议，夫妻两边应当相等洽谈，获得一致定见。别人有理由信任其为夫妻两边一起意思表明的，另一方不得以不赞同或不知道为由对立好心第三人。”姚某与许某夫妻爱情不好，正在分家日子，姚某未与许某洽谈获得一致定见，单独作出生意房子的这一重要决议，其动机并非为了日常日子的需求，而是为了独占夫妻一起产业。陆某作为房子生意合同的买受人，并未尽到对合同标的物的产权的检查职责（如检查房子所有权证书中的房子所有权人、共有权人等），因而，不能确定其有理由信任姚某出卖共有房子的行为系夫妻两边一起意思表明。
4、好心获得的标的物应为动产，不适用不动产。好心获得准则是以献身原所有权人的利益为价值而维护好心第三人的利益，以期利益平衡，其构成要件也比较严厉，标的物须为动产，不动产不能成为好心获得的标的。动产品权的存在，以占有为其公示办法，而不动产品权的存在与改变则以挂号及挂号的改变作为公示办法。因而，第三人简单误信占有动产的人便是产业所有权人，而关于不动产来说，因为物权变化的特殊性，只需第三人满足留意，就不难发现其真实产权归属，一般不会引起误信。本案不该适用好心获得准则维护购房者的利益，而危害房子共有人许某的利益。
5、尽管房子生意合同无效，但购房人陆某的合法利益仍应遭到法律维护。《合同法》第58条规则，合同无效或许被吊销后，因该合同获得的产业，应当予以返还；不能返还或许没有必要返还的，应当折价补偿。有差错的一方应当补偿对方因而所遭到的丢失，两边都有差错的，应当各自承当相应的职责。本案中，姚某出卖房子的动机不纯，片面上存在较大差错，但姚某未尽到对合同标的检查留意的职责，对导致生意合同无效也有必定差错，因而，应由姚某返还陆某购房款10万元，该款的利息丢失由姚某自行承当。
作者单位：江西省弋阳县人民法院
周军