签订的转租房合同是否有效？

【案情】
2011年5月，黄某经商租借门面房开店，与宋某签定了房子租借合同。在合同中两边约好：店面由黄某运用，租金每年12000元，租期为1年。合同缔结后，黄某随即向宋某付租金9600元，合同开端实行。后黄某得知，宋某租给自己的店面房的租房开店房主是冯某，在2010年宋某与冯某现已签定租借合同，租期为2年。黄某遂以其与宋某所缔结的租借合同无效为由诉诸法院，要求承认合同无效，并要求宋某返还租金12000元。
【不合】
本案在审理过程中，关于转租未经租借人附和的行为是否有用，存在两种不同观念：
第一种观念以为，此转租行为有用，因系黄某和宋某二人实在意思表明，不能因未经冯某附和就当然确定合同无效。
第二种观念以为，《合同法》关于转租行为的效能未做出清晰规则，此转租行为无效。
【剖析】
笔者附和第一种定见，理由是：
1.本案触及对我国《合同法》第224条规则的了解。该条规则：“承租人经租借人附和，能够将租借物转租给第三人。承租人转租的，承租人与租借人之间的租借合同持续有用，第三人对租借物形成丢失的，承租人应当补偿丢失。承租人未经租借人附和转租的，租借人能够免除合同。”《合同法》这条规则存在一缺陷便是，关于转租行为的效能未做出清晰规则。事实上，承租人和次承租人之间签定的租借合同也是两边的实在意思表明，不能由于未经租借人的附和就当然确定合同无效。我国《合同法》第224条并未清晰阐明未经租借人附和承租人私行转租别人的行为当然无效，所以咱们不能想当然的就确定其无效，法令所赋予租借人的权力仅仅免除权罢了。咱们不能对合同无效做出扩展的解说，假如恣意做出扩展解说，无疑不利于维护当事人的买卖，无形中增加了不稳定要素，我国《合同法》第五十二条只规则了五种合同无效的景象，而本案中的转租严厉意义上来讲并不契合合同无效的景象。假如租借人以为其合法权益收到了危害，完全能够按照法令规则来免除和承租人之间的合同，而没有必要令转租合同也无效。
2.依据《合同法》第228条规则：“因第三人建议权力，致使承租人不能对租借物运用、收益的，承租人能够要求削减租金或许不付租借金。”从此条规则中能够看出，假如因租借物上存在权力瑕疵而影响次承租人运用的，次承租人能够要求相应地削减租金或不付租借金。由此可见，转租合同是有用的。由于只要在转租合同有用的情况下，次承租人才能够向承租人主黄权力。
3.在《合同法》第224条的规则中，触及三个不同的法令联系，即：租借人和承租人的联系，承租人和次承租人的联系及租借人和次承租人的联系。笔者以为，关于未经租借人附和，承租人私行转租的行为，会发作三种法令结果：关于租借人和承租人，假如租借人附和转租当然不存在问题，假如租借人不附和转租，租借人能够免除和承租人的合同，并可要求承租人承当违约补偿职责;关于承租人和次承租人，他们之间缔结的合同应当是有用的，假如租借人不附和转租并回收租借物的话，次承租人能够向承租人主黄权力，能够要求承租人承当违约补偿职责;关于租借人和次承租人，按合同来说，他们之间并不直接发作法令联系，假如租借人不附和次承租人承租，那么租借人应首要与承租人免除合同，在合同免除前，次承租人仍有权力持续对租借物享有运用和收益的权力。
综上，笔者以为，关于转租行为，即便未事前经租借人附和，转租合同仍然是有用的，应受法令维护的。