从本案谈租赁合同无效的处理原则
来源：听讼网整理 2019-04-16 15:57
依据本文事例，因涉案土地原为国有划拨土地，B公司与A公司签定的土地租借合同没有经过有关政府部门赞同，违背了法令强制性规则，故涉案租借协议及补充协议均为无效。对此，各方当事人亦无贰言。本案的关键在于，租借合同被承认无效后的处理问题。那么接下来就和听讼网小编职责来看看合同无效的处理吧。
合同无效的处理准则
依据《合同法》五十八条的规则，合同无效或许被吊销后，因该合同取得的产业，应当予以返还;不能返还或许没有必要返还的，应当折价补偿。有差错的一方应当补偿对方因而所遭到的丢失，两边都有差错的，应当各自承当相应的职责。
一、 基本状况
某A公司(以下简称甲方)与某B公司(以下简称乙方)于1995年10月1日签定了《协议书》。协议书内容如下：甲方(A公司)将河西第二苗圃的土地，租借给乙方(B公司)三亩计2， 000平方米供乙方运用，年租金为24，000元;土地租借期限为六年;乙方在租借土地上经甲方赞同赞同，可自筹资金自建出产用厂房 628平方米及部分暂时厂房、围墙及出产设备，供乙方出产运用，产权归乙方;如遇拆迁或征用，对方所付拆迁费归乙方;如甲方征用或转租该租借土地场所须经乙方赞同并补偿乙方的悉数丢失。协议签定后，B公司即投入资金缔造厂房，平坦缔造了宽6. 6米、长 83米的路途，置办变压器。 2001年10月1日及 2002年10月1日，A公司与B公司又续签了《协议书》，除租期(一年)外，其他条款与 1995年10月1日《协议书》共同。 1999年6月2日，以A公司为土地租借方(甲方)、B公司为土地承租方(乙方)，又签定了《协议书》，约好：乙方筹集资金，在甲方的2, 667平方米土地上修建围墙及房子设备，建房子约 500平方米;新缔造备以租借方法由乙方先期运用，乙方每年交纳租金36000元;乙方先期运用期限为六年，自 1999年10月1日起至 2005年9月30日止，到期后如乙方需持续运用，甲方应充沛考虑到乙方所做的先期投入，而优先租借给乙方持续运用;如遇拆迁或征用，征用或拆迁费中与土地有关部分归甲方悉数，与房子有关部分归乙方悉数;如甲方征用或转租乙方租借的土地场所，须经乙方赞同并补偿乙方的悉数丢失。该协议签定后，B公司又投入资金缔造厂房和其他房子及围墙。B公司为实行1995年10月1日《协议书》和 1999年6月2日《协议书》，出资缔造厂房、路途、围墙以及变压器等出产设备。协议书约好由乙方出资缔造的修建物的产权到期后归A公司，涉案房子仅有期限2年的暂时缔造手续，没有处理其它缔造或产权手续。 2003年12月8日，A公司致函B公司，要求提早免除两边签定的《协议书》。涉案土地为国有划拨地，该土地于2004年8月变更为某集团公司悉数，土地性质为出让地。 2006年3月23日，某集团公司向B公司发出告诉搬家，限令B公司于 3月31日前搬家租借借土地。B公司不同上述免除或搬家的告诉，并函告A公司与某集团公司。至二审判定作出时，B公司一向占用上述土地。
2005年5月，B公司诉至一审法院，恳求承认B公司与A公司于 1995年10月1日、 2001年10月1日、 2002年 10月1日以及 1999年6月2日签定的协议无效;恳求判令A公司与集团公司补偿其经济丢失330万元人民币。B公司为证明其丢失建议，供给了其厂房、围墙、路途及管道等设备明细及土地征用补偿核算规范，总计3279677.3元。两被告均不予认可。
二、一审审理状况
一审法院经审理以为，依据关法令规则，国有划拨土地需经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门赞同，其划拨土地运用权和地上修建物、其他附着物悉数权才可以转让、租借、典当。本案B公司与A公司所签定的土地租借合同，涉案土地原为国有划拨土地，没有经过有关政府部门赞同，违背了法令强制性规则，应确定两边当事人签定的协议及补充协议为无效。B公司所建议的330万元的经济丢失，因依据不足，法院不予支撑。一审法院判定：B公司与A公司于 1995年10月1日、 2001年10月1日、 2002年10月1日以及 1999年6月2日签定的协议无效;驳回B公司的其他诉讼恳求。
三、二审审理状况
1.诉辩定见
B公司不服，向二审法院提起上诉。B公司的上诉理由首要有两点：(1)原审法院查清四个现实，一是B公司与A公司签定了两份主合同，到期日最迟的是 2005年9月30日。因而合同期限应为 2005年9月30日。二是A公司用B公司所建工厂得到了补偿并据为己有的现实。三是原审判定虽承认了土地租借合同无效，但回避了A公司关于无效合同应承当首要差错这一要害。四是B公司为实行无效合同而形成的丢失，原审法院没有查清。B公司依据对土地租借合同的有用性、合法性的信任，投入160万元的资金缔造了库房、厂房、路途等修建物和地上附着物。B公司的修建投入丢失，与协议书无效有着直接因果关系。(2)两被上诉人之间存在征地补偿协议，两被上诉人回绝供给，依据依据规则应作出对两上诉人晦气的确定。恳求二审法院予以改判。
A公司提出三点辩论定见：(1)土地租借协议书约好的土地运用期限现已届满，B公司的合同意图现已彻底完成，协议书的效能对B公司并未发作任何影响，B公司没有发作任何丢失。(2)B公司的建房行为是出资而非丢失，在租借期限届满的状况下，B公司的悉数出资行为均现已过其运营行为取得满意，没有任何丢失可言。(3)依据协议书约好，土地租借期满，B公司应当返还土地，涉案房子产权归A公司。至于涉案土地是否被征用及有无补偿，均与B公司无关，B公司对此不享有任何权力。恳求法院驳回上诉，维持原判。
集团公司辩论称，原审判定确定现实清楚，适用法令正确，B公司与A公司签定的合同为无效合同，因无效发作的法令职责应由B公司承当。B公司缔造的修建物为违法修建，不该得到任何补偿。B公司现已完成缔造房子的价值，合同到期后，B公司拒不搬出的行为违背合同约好，恳求驳回上诉，维持原判。
2.判定成果
二审法院以为，尽管A公司于 2003年12月8日致函B公司要求提早免除租借协议，集团公司于 2006年3月23日向B公司发出告诉，要求其搬家租借借土地，但上述两公司并未采纳任何强制措施。依据B公司与A公司的协议， 2005年9月30日已到租借届满期限，且B公司没有任何依据证明A公司许诺将土地持续租借给其运用，B公司至今仍在租借土地上正常运营。因而，B公司上诉称出产设备的丢失不能成立。B公司建议的330万元的丢失不能成立。综上，二审法院判定驳回上诉，维持原判。
四、律师角度
本案中，因涉案土地原为国有划拨土地，B公司与A公司签定的土地租借合同没有经过有关政府部门赞同，违背了法令强制性规则，故涉案租借协议及补充协议均为无效。对此，各方当事人亦无贰言。本案的关键在于，租借合同被承认无效后的处理问题。
关于合同无效的处理，《合同法》第58条规则，“合同无效或许被吊销后，因该合同取得的产业，应当予以返还;不能返还或许没有必要返还的，应当折价补偿。有差错的一方应当补偿对方因而所遭到的丢失，两边都有差错的，应当各自承当相应的职责。”详细到无效租借合同，应怎么适用上述处理准则呢?
1、租借合同的无效不适用返还准则
租借合同归于持续合同，在租期内，承租人运用租借人的产业而付出租金，系连续性给付。租借合同的连续性给付特征，决议了其现已实行的部分具有不行消除的性质。假如现已悉数或部分实行的租借合同被承认无效，则因为承租人不行能向租借人返还其对租借物已行使的“运用权”，然后必定排除了合同无效的溯及力的适用。不然，将导致承租人无价值地取得对租借物运用的不公平成果。因而，租借合同被承认无效后，合同所现已发作的作用应作为一种现实状况予以保存。即租借人仍应保存其已取得的租金，承租人应返还租借物而无权就租金恳求返还。本案中，因B公司并未提出返还租金建议，依据民事诉讼“不告不睬”的准则，不在本案所涉规模之内。
2、租借合同无效的危害补偿准则及补偿规模
租借合同无效的补偿选用差错职责准则，承当差错危害补偿需满意片面上有差错、因差错形成合同无效、危害现实、导致合同无效的行为与危害现实之间具有因果关系的条件。假如合同被承认无效，违约方承当的是缔约过失职责。在缔约过失职责中，补偿规模除活跃丢失外，仅限于信任利益，且仅以实行利益为限。即当事人因信任合同有用而履约，当合同被承认无效或吊销后，为缔结和实行合同所开销的各种费用和价值即为当事人的丢失。鉴于前述租借合同的持续性特征，司法实践中对租借合同无效的补偿一般采纳只对将来发作效能的理念，现已实行结束的合同内容不受合同效能的影响。
3、本案租借合同现已实行结束，承租人B公司没有实践丢失。
本案中，A公司与B公司之间的土地租借协议书约好的土地运用期限现已届满，B公司的合同意图现已彻底完成，合同的效能对B公司并未发作任何影响，B公司并未因而发作任何丢失。其次，B公司的建房行为是出资而非丢失，A公司对此不该承当任何职责。因两边在签定协议之时即约好了土地租借期限，B公司的悉数出资行为均是在既定的租借期限前提下进行的，均是为满意其本身运营需求而为，故在租借期限届满、租借合同现已悉数实行结束的状况下，B公司没有任何丢失可言。别的，土地补偿是土地运用权人因土地被征用遭到丢失而得到的经济补偿，B公司在租借土地期间，该土地因政府统一规划运用权属发作了改变，但该权属改变对B公司依约运用土地并未形成任何影响，且B公司在租借期限届满后仍在租借土地上持续运营。此外，B公司亦未供给依据证明A公司与集团公司之间存在土地征用补偿。
综上所述，法院确定租借合同无效，但判定驳回B公司补偿丢失的诉讼恳求既合理合法，也契合本案实践。
经过以上听讼网小编为你总结的信息，你是不是对前面的问题有了新的知道和了解了。期望以上信息可以协助你处理这一方面的问题，假如你还有其他的问题需求处理，如有其它相关问题的疑问，可拨打听讼网热线电话，进行法令服务咨询。
合同无效的处理准则
依据《合同法》五十八条的规则，合同无效或许被吊销后，因该合同取得的产业，应当予以返还;不能返还或许没有必要返还的，应当折价补偿。有差错的一方应当补偿对方因而所遭到的丢失，两边都有差错的，应当各自承当相应的职责。
一、 基本状况
某A公司(以下简称甲方)与某B公司(以下简称乙方)于1995年10月1日签定了《协议书》。协议书内容如下：甲方(A公司)将河西第二苗圃的土地，租借给乙方(B公司)三亩计2， 000平方米供乙方运用，年租金为24，000元;土地租借期限为六年;乙方在租借土地上经甲方赞同赞同，可自筹资金自建出产用厂房 628平方米及部分暂时厂房、围墙及出产设备，供乙方出产运用，产权归乙方;如遇拆迁或征用，对方所付拆迁费归乙方;如甲方征用或转租该租借土地场所须经乙方赞同并补偿乙方的悉数丢失。协议签定后，B公司即投入资金缔造厂房，平坦缔造了宽6. 6米、长 83米的路途，置办变压器。 2001年10月1日及 2002年10月1日，A公司与B公司又续签了《协议书》，除租期(一年)外，其他条款与 1995年10月1日《协议书》共同。 1999年6月2日，以A公司为土地租借方(甲方)、B公司为土地承租方(乙方)，又签定了《协议书》，约好：乙方筹集资金，在甲方的2, 667平方米土地上修建围墙及房子设备，建房子约 500平方米;新缔造备以租借方法由乙方先期运用，乙方每年交纳租金36000元;乙方先期运用期限为六年，自 1999年10月1日起至 2005年9月30日止，到期后如乙方需持续运用，甲方应充沛考虑到乙方所做的先期投入，而优先租借给乙方持续运用;如遇拆迁或征用，征用或拆迁费中与土地有关部分归甲方悉数，与房子有关部分归乙方悉数;如甲方征用或转租乙方租借的土地场所，须经乙方赞同并补偿乙方的悉数丢失。该协议签定后，B公司又投入资金缔造厂房和其他房子及围墙。B公司为实行1995年10月1日《协议书》和 1999年6月2日《协议书》，出资缔造厂房、路途、围墙以及变压器等出产设备。协议书约好由乙方出资缔造的修建物的产权到期后归A公司，涉案房子仅有期限2年的暂时缔造手续，没有处理其它缔造或产权手续。 2003年12月8日，A公司致函B公司，要求提早免除两边签定的《协议书》。涉案土地为国有划拨地，该土地于2004年8月变更为某集团公司悉数，土地性质为出让地。 2006年3月23日，某集团公司向B公司发出告诉搬家，限令B公司于 3月31日前搬家租借借土地。B公司不同上述免除或搬家的告诉，并函告A公司与某集团公司。至二审判定作出时，B公司一向占用上述土地。
2005年5月，B公司诉至一审法院，恳求承认B公司与A公司于 1995年10月1日、 2001年10月1日、 2002年 10月1日以及 1999年6月2日签定的协议无效;恳求判令A公司与集团公司补偿其经济丢失330万元人民币。B公司为证明其丢失建议，供给了其厂房、围墙、路途及管道等设备明细及土地征用补偿核算规范，总计3279677.3元。两被告均不予认可。
二、一审审理状况
一审法院经审理以为，依据关法令规则，国有划拨土地需经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门赞同，其划拨土地运用权和地上修建物、其他附着物悉数权才可以转让、租借、典当。本案B公司与A公司所签定的土地租借合同，涉案土地原为国有划拨土地，没有经过有关政府部门赞同，违背了法令强制性规则，应确定两边当事人签定的协议及补充协议为无效。B公司所建议的330万元的经济丢失，因依据不足，法院不予支撑。一审法院判定：B公司与A公司于 1995年10月1日、 2001年10月1日、 2002年10月1日以及 1999年6月2日签定的协议无效;驳回B公司的其他诉讼恳求。
三、二审审理状况
1.诉辩定见
B公司不服，向二审法院提起上诉。B公司的上诉理由首要有两点：(1)原审法院查清四个现实，一是B公司与A公司签定了两份主合同，到期日最迟的是 2005年9月30日。因而合同期限应为 2005年9月30日。二是A公司用B公司所建工厂得到了补偿并据为己有的现实。三是原审判定虽承认了土地租借合同无效，但回避了A公司关于无效合同应承当首要差错这一要害。四是B公司为实行无效合同而形成的丢失，原审法院没有查清。B公司依据对土地租借合同的有用性、合法性的信任，投入160万元的资金缔造了库房、厂房、路途等修建物和地上附着物。B公司的修建投入丢失，与协议书无效有着直接因果关系。(2)两被上诉人之间存在征地补偿协议，两被上诉人回绝供给，依据依据规则应作出对两上诉人晦气的确定。恳求二审法院予以改判。
A公司提出三点辩论定见：(1)土地租借协议书约好的土地运用期限现已届满，B公司的合同意图现已彻底完成，协议书的效能对B公司并未发作任何影响，B公司没有发作任何丢失。(2)B公司的建房行为是出资而非丢失，在租借期限届满的状况下，B公司的悉数出资行为均现已过其运营行为取得满意，没有任何丢失可言。(3)依据协议书约好，土地租借期满，B公司应当返还土地，涉案房子产权归A公司。至于涉案土地是否被征用及有无补偿，均与B公司无关，B公司对此不享有任何权力。恳求法院驳回上诉，维持原判。
集团公司辩论称，原审判定确定现实清楚，适用法令正确，B公司与A公司签定的合同为无效合同，因无效发作的法令职责应由B公司承当。B公司缔造的修建物为违法修建，不该得到任何补偿。B公司现已完成缔造房子的价值，合同到期后，B公司拒不搬出的行为违背合同约好，恳求驳回上诉，维持原判。
2.判定成果
二审法院以为，尽管A公司于 2003年12月8日致函B公司要求提早免除租借协议，集团公司于 2006年3月23日向B公司发出告诉，要求其搬家租借借土地，但上述两公司并未采纳任何强制措施。依据B公司与A公司的协议， 2005年9月30日已到租借届满期限，且B公司没有任何依据证明A公司许诺将土地持续租借给其运用，B公司至今仍在租借土地上正常运营。因而，B公司上诉称出产设备的丢失不能成立。B公司建议的330万元的丢失不能成立。综上，二审法院判定驳回上诉，维持原判。
四、律师角度
本案中，因涉案土地原为国有划拨土地，B公司与A公司签定的土地租借合同没有经过有关政府部门赞同，违背了法令强制性规则，故涉案租借协议及补充协议均为无效。对此，各方当事人亦无贰言。本案的关键在于，租借合同被承认无效后的处理问题。
关于合同无效的处理，《合同法》第58条规则，“合同无效或许被吊销后，因该合同取得的产业，应当予以返还;不能返还或许没有必要返还的，应当折价补偿。有差错的一方应当补偿对方因而所遭到的丢失，两边都有差错的，应当各自承当相应的职责。”详细到无效租借合同，应怎么适用上述处理准则呢?
1、租借合同的无效不适用返还准则
租借合同归于持续合同，在租期内，承租人运用租借人的产业而付出租金，系连续性给付。租借合同的连续性给付特征，决议了其现已实行的部分具有不行消除的性质。假如现已悉数或部分实行的租借合同被承认无效，则因为承租人不行能向租借人返还其对租借物已行使的“运用权”，然后必定排除了合同无效的溯及力的适用。不然，将导致承租人无价值地取得对租借物运用的不公平成果。因而，租借合同被承认无效后，合同所现已发作的作用应作为一种现实状况予以保存。即租借人仍应保存其已取得的租金，承租人应返还租借物而无权就租金恳求返还。本案中，因B公司并未提出返还租金建议，依据民事诉讼“不告不睬”的准则，不在本案所涉规模之内。
2、租借合同无效的危害补偿准则及补偿规模
租借合同无效的补偿选用差错职责准则，承当差错危害补偿需满意片面上有差错、因差错形成合同无效、危害现实、导致合同无效的行为与危害现实之间具有因果关系的条件。假如合同被承认无效，违约方承当的是缔约过失职责。在缔约过失职责中，补偿规模除活跃丢失外，仅限于信任利益，且仅以实行利益为限。即当事人因信任合同有用而履约，当合同被承认无效或吊销后，为缔结和实行合同所开销的各种费用和价值即为当事人的丢失。鉴于前述租借合同的持续性特征，司法实践中对租借合同无效的补偿一般采纳只对将来发作效能的理念，现已实行结束的合同内容不受合同效能的影响。
3、本案租借合同现已实行结束，承租人B公司没有实践丢失。
本案中，A公司与B公司之间的土地租借协议书约好的土地运用期限现已届满，B公司的合同意图现已彻底完成，合同的效能对B公司并未发作任何影响，B公司并未因而发作任何丢失。其次，B公司的建房行为是出资而非丢失，A公司对此不该承当任何职责。因两边在签定协议之时即约好了土地租借期限，B公司的悉数出资行为均是在既定的租借期限前提下进行的，均是为满意其本身运营需求而为，故在租借期限届满、租借合同现已悉数实行结束的状况下，B公司没有任何丢失可言。别的，土地补偿是土地运用权人因土地被征用遭到丢失而得到的经济补偿，B公司在租借土地期间，该土地因政府统一规划运用权属发作了改变，但该权属改变对B公司依约运用土地并未形成任何影响，且B公司在租借期限届满后仍在租借土地上持续运营。此外，B公司亦未供给依据证明A公司与集团公司之间存在土地征用补偿。
综上所述，法院确定租借合同无效，但判定驳回B公司补偿丢失的诉讼恳求既合理合法，也契合本案实践。
经过以上听讼网小编为你总结的信息，你是不是对前面的问题有了新的知道和了解了。期望以上信息可以协助你处理这一方面的问题，假如你还有其他的问题需求处理，如有其它相关问题的疑问，可拨打听讼网热线电话，进行法令服务咨询。