深圳二手房律师团：核定计税政策出台，已签二手房合同如何履行？

深圳二手房律师团：核定计税方针出台，已签二手房合同怎么实施？
——税收新政下，核定计税应由哪方承当，买方可否以此回绝实施合同
▇深圳二手房律师团首席律师张茂荣
今日（2011年6月9日），深圳市当地税务局发布深地税告〔2011〕5号文件《关于施行存量房买卖计税价格核定作业有关事项的布告》（简称《布告》）（http://www.szds.gov.cn/portal/site/site/portal/szds/content.jsp[contentId=53115][categoryId=3099][siteName=szds][categoryCode=001004012004]），一起举行评价交税方针新闻发布会，发布了新的二手房税收方针：从本年7月11日起，深圳二手房买卖按核实价和核定价两种方法征收个人所得税，对买卖价格显着偏低且无正当理由的存量房（二手房），实施按计税参考价格核定计征各项税款，其间普通住宅将按核定价1%交税，非普通住宅税率是1.5%，自用满5年（含5年）且是家庭仅有住宅的免征个人所得税，即：统领深圳二手房市场若干年，路人皆知的，以原挂号价过户的逃税方法将完全与世长辞！
房地产问题既是民生问题，又是法律问题，每次楼市方针的出台都会导致很多合同实施上的曲折。已签二手房买卖合同，企图依旧经过以原挂号价过户逃税的买卖两边怎么应对核定计税新政，谁应当承当因此而发生的税款是各方火急重视的问题，笔者以为应差异以下状况处理：
一、能够在7月11日之前完结网签的，依然能够以原挂号价过户
《布告》自2011年7月11日起实行，详细时刻以交税人在市房地产信息系统网签买卖合同的时刻为准，即：7月11日是网签《深圳市二手房买卖合同》而非递件时刻，只需在此之前网签了《深圳市二手房买卖合同》就不适用该方针。需求阐明的是，能够以原挂号价过户仅仅说买卖两边能够以此手法成功逃税，但并不是说如此逃税便是合法的，在任何一方要求以实践成交价过户时，对方依然负有以实践成交价过户的责任，实收业主仍是能够托言阴阳合同毁约。
二、无法在7月11日之前完结网签，两边签定有《价格确认书》约好以原挂号价过户的
该种状况下，因为《价格确认书》无效，两边因核定征收而添加税款承当无法达到一致意见，导致合同无法实施的，任何一方均可要求解除合同而无需承当违约责任。
三、无法在7月11日之前完结网签，两边没有签定《价格确认书》约好以原挂号价过户，合同清晰约好业主实收的
该种状况下，无论是核定征收仍是核实征收，买卖税款均由买方承当，买方负有付出税款的责任，拒不付出导致合同无法实施的需向业主承当违约责任。
四、无法在7月11日之前完结网签，两边没有签定《价格确认书》约好以原挂号价过户，合同没有约好业主实收的
该种状况下要看合同关于税费的担负约好，有约好的从约好，无约好的从法定，任何一方回绝付出都需求向对方承当违约责任。
特别需求阐明的是：核定征收仅仅税款征收方法的改变，并非税种的改变，非交税责任人不能够合同有“买卖过程中新增税款依照法律规定由交税责任人各自承当”为由回绝付出，否则将构成违约。
                                                                                                            
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深圳二手房律师团首席律师、广东信荣律师事务所主任、深圳地产草根思想家张茂荣
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