侵犯优先购买权的买卖合同效力认定问题
来源：听讼网整理 2018-06-25 23:10
[裁判要旨]
优先购买权的行使期限在性质上应为除斥期间，超越该期间，优先购买权消除，优先购买权人不得再以行使优先购买权为由来否定出卖人和第三人之间现已建立的生意合同。但在该期间内，出卖人负有止卖责任。假如第三人在损害优先购买权人的优先权的状况下购买标的物，优先购买权人有权建议该生意联系无效。一起，优先购买权之诉是一种承认之诉，在法令没有作出规则前，其应适用诉讼时效的规则。
[案情]
2001年6月]2日，原告张涛与被告山东省泰安鲁浩贸易公司签定房子租借合同，约好：被告将座落于泰安市奈河西路的翠竹园酒店租借给原告经营管理。租借期间内被告于2004年8月12日告诉原告要求其当即交清所欠租金35000元，不然，将依法停止租借合同，回收房产。2004年10月28日又告诉原告称：因财物调整，原告所租酒店房子产权变更为被告泰安鲁润股份有限公司，两边租借联系按合同规则停止。2004年12月1日，二被告签定房子转让合同，约好：被告泰安鲁浩贸易公司将该酒店房产以1860800元的价款转让给被告泰安鲁润股份有限公司。合同签定后，被告泰安鲁润股份有限公司支付了悉数购房款，并于2004年12月24日办理了房子所有权证。随后被告泰安鲁润股份有限公司将该转让状况告诉了原告。别的，被告泰安鲁浩贸易公司系被告泰安鲁润股份有限公司的股东。
原告张涛于2006年3月诉至法院，恳求法院承认两被告生意房子的行为无效，并允许原告按两被告所建立的房子生意条件行使优先购买权。
被告则辩称，两被告之间系内部财物调整而不是生意联系，原告无优先购买权；即便原告有优先购买权，因已将该状况书面告诉了原告，其长达一年多的时间内并没有建议优先购买权，应视为抛弃权力。
[审判]
山东省泰安市泰山区人民法院经审理以为，原、被告之间系房子租借合同联系，原告作为承租人享有对所承租房产的优先购买权。被告在转让该房产前虽告诉了原告，但在法定期间内未履行止卖责任，其生意行为应认定为无效行为。按照合同法第二百三十条、最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的定见》第132条的规则，判定如下：一、被告泰安鲁浩贸易公司与被告泰安鲁润股份有限公司之间关于坐落泰安市奈河路119号房产的生意合同无效。二、驳回原告的其他诉讼恳求。
宣判后，两边均未上诉，一审判定已发作效能。
[分析]
所谓承租人的优先购买权，又称先买权，是指当租借人转让房子时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其别人而购买该房子的权力。即先买权人在缔结生意契约时有优先买受的权力，但并非对已建立的法令联系发作变化的权力。这种先买权作为等待权，只要在该项产业出售时，权力人才可享受其权益。先买权人在标的物出卖时，必定期限内不行使的视为抛弃。最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的定见》第132条规则：“租借人出卖租借房子，应提早三个月告诉承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；租借人未按此规则出卖房子的，承租人能够恳求人民法院宣告该房子生意无效。”合同法第二百三十条规则：“租借人出卖租借房子的，应当在出卖之前的合理期限内告诉承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权力。”这就承认了承租人的优先购买权。此种权力是依法发生的，具有必定的专特点。该期限是法令的强制性规则，应从知悉出卖人和第三人缔约之日起核算，这就要求出卖人负有告诉的责任，告诉的抵达是权力人期限核算的起点，是先买权人知悉买卖条件、行使先买权的条件。从本案来看，被告泰安鲁浩贸易公司于2004年10月28日向原告送达了出卖房子的告诉，即便当日收到告诉，作为享有先买权的原告，其法定期限的核算至少应从2004年10月28日起至2005年1月28日止。在此3个月内被告泰安鲁浩贸易公司负有不得将房子卖给别人的止卖责任。但二被告之间的房子转让行为恰恰发作在2004年12月1日，即这3个月内。由此可见被告泰安鲁浩贸易公司转让房子的行为违反了最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的定见》第132条的规则，其行为损害了原告的优先购买权。据此，法院对原告要求承认二被告之间的生意合同无效的恳求予以支撑。
优先购买权的行使期限在性质上应为除斥期间，超越该期间，优先购买权消除，优先购买权人不得再以行使优先购买权为由来否定出卖人和第三人之间现已建立的生意合同。但在该期间内，出卖人负有止卖责任。假如第三人在损害优先购买权人的优先权的状况下购买标的物，优先购买权人有权建议该生意联系无效。一起，优先购买权之诉是一种承认之诉，在法令没有作出规则前，其应适用诉讼时效的规则。
[案情]
2001年6月]2日，原告张涛与被告山东省泰安鲁浩贸易公司签定房子租借合同，约好：被告将座落于泰安市奈河西路的翠竹园酒店租借给原告经营管理。租借期间内被告于2004年8月12日告诉原告要求其当即交清所欠租金35000元，不然，将依法停止租借合同，回收房产。2004年10月28日又告诉原告称：因财物调整，原告所租酒店房子产权变更为被告泰安鲁润股份有限公司，两边租借联系按合同规则停止。2004年12月1日，二被告签定房子转让合同，约好：被告泰安鲁浩贸易公司将该酒店房产以1860800元的价款转让给被告泰安鲁润股份有限公司。合同签定后，被告泰安鲁润股份有限公司支付了悉数购房款，并于2004年12月24日办理了房子所有权证。随后被告泰安鲁润股份有限公司将该转让状况告诉了原告。别的，被告泰安鲁浩贸易公司系被告泰安鲁润股份有限公司的股东。
原告张涛于2006年3月诉至法院，恳求法院承认两被告生意房子的行为无效，并允许原告按两被告所建立的房子生意条件行使优先购买权。
被告则辩称，两被告之间系内部财物调整而不是生意联系，原告无优先购买权；即便原告有优先购买权，因已将该状况书面告诉了原告，其长达一年多的时间内并没有建议优先购买权，应视为抛弃权力。
[审判]
山东省泰安市泰山区人民法院经审理以为，原、被告之间系房子租借合同联系，原告作为承租人享有对所承租房产的优先购买权。被告在转让该房产前虽告诉了原告，但在法定期间内未履行止卖责任，其生意行为应认定为无效行为。按照合同法第二百三十条、最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的定见》第132条的规则，判定如下：一、被告泰安鲁浩贸易公司与被告泰安鲁润股份有限公司之间关于坐落泰安市奈河路119号房产的生意合同无效。二、驳回原告的其他诉讼恳求。
宣判后，两边均未上诉，一审判定已发作效能。
[分析]
所谓承租人的优先购买权，又称先买权，是指当租借人转让房子时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其别人而购买该房子的权力。即先买权人在缔结生意契约时有优先买受的权力，但并非对已建立的法令联系发作变化的权力。这种先买权作为等待权，只要在该项产业出售时，权力人才可享受其权益。先买权人在标的物出卖时，必定期限内不行使的视为抛弃。最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的定见》第132条规则：“租借人出卖租借房子，应提早三个月告诉承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；租借人未按此规则出卖房子的，承租人能够恳求人民法院宣告该房子生意无效。”合同法第二百三十条规则：“租借人出卖租借房子的，应当在出卖之前的合理期限内告诉承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权力。”这就承认了承租人的优先购买权。此种权力是依法发生的，具有必定的专特点。该期限是法令的强制性规则，应从知悉出卖人和第三人缔约之日起核算，这就要求出卖人负有告诉的责任，告诉的抵达是权力人期限核算的起点，是先买权人知悉买卖条件、行使先买权的条件。从本案来看，被告泰安鲁浩贸易公司于2004年10月28日向原告送达了出卖房子的告诉，即便当日收到告诉，作为享有先买权的原告，其法定期限的核算至少应从2004年10月28日起至2005年1月28日止。在此3个月内被告泰安鲁浩贸易公司负有不得将房子卖给别人的止卖责任。但二被告之间的房子转让行为恰恰发作在2004年12月1日，即这3个月内。由此可见被告泰安鲁浩贸易公司转让房子的行为违反了最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的定见》第132条的规则，其行为损害了原告的优先购买权。据此，法院对原告要求承认二被告之间的生意合同无效的恳求予以支撑。