房地产开发企业纳税筹划有哪些技巧

咱们很多人关于标题中说到的问题，其实都不是很清楚，了解的也不是很透彻，但这都是和咱们的日子休戚相关的，有了解的必要，今日听讼网小编整理了相关的常识，一同往下面看看吧。
房地产开发企业交税谋划的首要方法是用好用足税收优惠方针;其次是挑选适用恰当的管帐方针，尽量下降运营额，一起添加扣除项目金额，然后到达缩小计税基数或许适用低税率、零税率，削减应交税额的意图。在此条件条件下，讨论详细各个税种的交税谋划技巧才具有实践意义。 　　
1 房地产开发企业运营税交税谋划技巧 　　
1.1 谋划思路 　　
交税人供给应税劳务、转让无形资产或许出售不动产，按照运营额和规则的税率核算应交税额。运营税是房地产开发企业的首要税种之一，贯穿于企业运营的整个进程。运营税以运营额为计税依据，运营额是交税人供给应税劳务、转让无形资产或许出售不动产向对方收取的悉数价款及价外费用。价外费用包含向对方收取的手续费、基金、集资费、代收金钱及其他各种性质的价外收费。应交税额核算公式为：应交税额一运营额×税率，由核算公式能够看出，要想下降应交税额，一要下降运营额，二要争夺适用较低税率乃至是零税率。 　　
1.2 谋划事例 　　
事例一：丙企业经过参加土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。由于丙的技术水平有限，选用协作建房方法与丁企业联合开发此房产。由丙供给土地运用权，丁供给资金。丙、丁两企业商定，房子建好后，两边平分。完工后，估量两边可各分得价值7亿元的房子。协作建房有两种方法：朴实“以物易物”方法和建立“合营企业”方法。依据运营税法的规则，两种不同的协作建房方法将发生彻底不同的交税责任：(1)“以物易物”方法。丙企业经过转让土地运用权而具有了部分新建房子的所有权，然后发生了转让无形资产应交纳运营税的交税责任。此刻其转让土地运用权的运营税为6亿元，丙应纳的运营税为3000万元。(2)“合营企业”方法，丙企业以土地运用权、丁企业以钱银资金建立合营企业，协作建房，房子建成后两边采纳危险共担、赢利同享的分配方法。由于丙企业投入的土地运用权是无形资产，无须交纳运营税。 　　
2 房地产开发企业房产税交税谋划技巧 　　
2.1 谋划思路 　　
房产税是以房子为交税目标，按房子的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。差异房子的运营运用方法规则交税方法;关于只用的房子，按房产计税余值征收，称为从价计征，房产税按照房产原值一次减除10%～30%后的余值作为计税依据，按1.2%的税率核算年应交税额;关于租借、出典的房子，按租金收入交税，称为从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据，按12%的税率核算应交税额。这两种方法的差异为交税谋划供给了空间。房产税的谋划思路便是想方设法将“租借”房子行为转变为“自营”房子行为，或许选用拆分法将租金进行分化。 　　
2.2 谋划事例 　　
事例二：A公司开发了一栋高层商住楼，第一到第四层楼规划为商场，开发本钱为1500万元，商场价值6000万元，假如租借，估计年租金500万元。由于该商住楼的增值率比较高，假如对外出售需求交纳2000多万元的土地增值税，经股东会抉择决议将该商场自留用于租借。H先生拟租下该商场用来做酒楼，供给餐饮服务。 　　
计划1：A公司与H先生签定房子租借合同，年租金500万元。则应交纳房产税：500X12%=60(万元)。 　　
计划2：A公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去改变运营执照，添加附运营务餐饮业，然后与H先生签定承包运营合同，年承包费500万元。此刻，该房产归于自营性质，能够按账面原值从价计征。依据《固定资产》管帐准则，自建自用的房子的入账价值为实践的缔造本钱加相关税费。为简略起见，咱们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题，则应缴房产税1500×(1-30%)×1.2%=12.6(万元)。 　　
可见：计划2奇妙地将租借行为转变为承包运营行为，改租借房子为自营房子，就能够按缔造本钱从价计征房产税，比计划1少交纳房产税47.40万元。 　　
3 房地产开发企业土地增值税交税谋划技巧 　　
3.1 谋划思路 　　
土地增值税是指转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物并获得收入的单位和个人，以转让所获得的收入包含钱银收入、什物收入和其他收入为计税依据向国家交纳的一种税赋，不包含以承继、赠与方法无偿转让房地产的行为。土地增值税实施四级超率累进税率：增值额未超越扣除项目金额50%的部分，税率为30%;增值额超越扣除项目金额50%、未超越扣除项目金额100%的部分。税率为40%;增值额超越扣除项目金额100%、未超越扣除项目金额200%的部分，税率为50%;增值额超越扣除项目金额200%的部分，税率为60%。土地增值税以土地和地上建筑物为交税目标，以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产获得的收入，减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多，适用税率越高。别的，税法规则：交税人缔造一般规范住所出售。假如增值额没有超越扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。因而，土地增值税谋划的基本思路是：依据土地增值税的税率特征及有关优惠方针操控增值额，然后适用低税率或享用免税待遇。下降增值额的途径有两条：(1)削减或分化出售收入。能够将装饰收入从出售收入平分化出去;也能够恰当下降商品房的价格。(2)添加扣除项目金额。能够加大对园林绿化的投入;也能够进步住所的配套设备规范。 　　3.2 谋划事例 　　
事例三：Y公司开发一住所小区，总可售面积100000m2，均为一般住所。出售均价3500元/m2，估计总收入35000万元，预缴运营税及附加1960万元，总开发本钱20800万元(不含银行费用)。 　　
计划1：直接按现状进行开发与出售，则：①可扣除项目金额=20800×(1 20% 10%)-51960=29000(万元) 　　②增值额=35000-29000=6000(万元) 　　③增值率=6000÷29000×100%=20.69% 　　④应交纳的土地增值税=6000X30%=1800(万元) 　　
计划2：追加园林绿化方面的出资200万元，则： 　　①可扣除项目金额=(20800 200)×(1 20% 10%) 1960=89260(万元) 　　②增值额=35000-29260=5740(万元) 　　③增值率=5740÷29260×100%=19.62% 　　④由于增值率<20%，所避免土地增值税。 　　可见：计划2比计划1尽管多出资200万元，但却因而导致增值率低于20%，然后节省了土地增值税1800万元。 　　
4 结语 　　
房地产职业触及的税种较多，但考虑到交税谋划本钱与效益的要素以及我国房地产职业现在具有职业特征的税收首要会集在运营税、土地增值税和房产税三个税种的现状，本文要点介绍运营税、房产税、土地增值税这三个与房地产职业严密相关的税种的交税谋划技巧。